Эксперты рассказали, стоит ли ждать снижения цен на недвижимость в Нижнем Новгороде
Газета "Нижегородские новости"
Подписка на газету
По прогнозам рост цен на квартиры может замедлиться, пока существуют панические настроения
В сентябре увеличилась доля застройщиков, отметивших рост цен на стройматериалы, работы и снижение доступности подрядчиков. Такие данные дает опрос, проведенный госкорпорацией ДОМ.РФ.
20 процентов плюсом
В том числе в связи с этим, средневзвешенная цена строящегося жилья в сентябре в Нижнем Новгороде повысилась на 525 рублей за квадратный метр, что составило 0,42 процента к цене прошлого месяца. Сейчас цена одного квадратного метра почти во всех районах областного центра превышает 100 тысяч рублей. Только в Канавинском она чуть больше 88 тысяч рублей. Как отметила, выступая на ежегодном конгрессе «Золотая пора рынка недвижимости», директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, связано это с местоположением объекта и его конструктивными особенностями.
В Нижегородском районе, по данным аналитиков портала о недвижимости Домострой-НН, средняя стоимость «квадрата» выросла за месяц почти на пять тысяч рублей, со 154,85 тысячи до 159,8 тысячи рублей. В Сормовском – на 4,2 тысячи, со 125,99 тысячи рублей за квадратный метр до 130,25 тысячи. В Автозаводском районе изменения составили 666 рублей: средняя цена за «квадрат» повысилась со 126,5 тысячи до 127,1 тысячи рублей.
В то же время, в некоторых районах областного центра средняя стоимость квадратного метра в новостройках снизилась. Так, в Советском районе, где в последнее время больше всего сдается жилья, его цена упала на 1386 рублей, со 135,3 до 133,9 тысячи рублей за «квадрат», в Приокском – на 979 рублей за квадратный метр, со 122,6 до 121,6 тысячи рублей. В заречной части Нижнего Новгорода наибольшее снижение показал Ленинский район – 323 рубля за квадратный метр. Цена там изменилась со 136,1 до 135,7 тысячи рублей за «квадрат». В Московском – изменения составили 250 рублей, средняя стоимость квадратного метра уменьшилась со 126,7 до 126,5 тысячи рублей.
По словам Татьяны Романчевой, взлеты и падения цены зависят от ситуации. В этом месяце имеется нервное психологическое напряжение, которое потом пройдет. А рынок живет по своим законам. И если бы ничего не произошло, цены тоже начали бы стабилизироваться и падать. Но падение не будет сильным. Оно говорит о том, что неудовлетворенный спрос, который был на момент окончания кризисной ситуации, исчерпывается.
«Если рост цен идет на инфляцию – это уже падение», – заметила директор Нижегородского центра научной экспертизы.
По ее словам, только в первом квартале 2022 года стоимость жилой недвижимости в Нижнем Новгороде выросла на 12 процентов, во втором – на шесть процентов, за полгода – более чем на 18 процентов. Третий квартал увеличил стоимость жилья еще почти на семь процентов. И это много.
Причины повышения
Причем причин, по которым стоило бы ждать, что цены сильно упадут, сейчас нет. Связано это не только с повышением стоимости стройматериалов, но и ростом стоимости земельного участка. Татьяна Романчева привела пример, как на аукционе цена земли с 53 млн рублей выросла почти в четыре раза – до 192 млн рублей.
«На каждый квадратный метр жилья упадет порядка 13 тысяч рублей земельного участка, – заметила эксперт. – Раньше, а я давно занимаюсь недвижимостью, нижегородские застройщики больше трех тысяч за «квадрат» земли не давали. Заезжие – могли платить по пять-семь тысяч рублей. Поэтому нельзя говорить, что жилье может подешеветь»…
Входит в цену квадратного метра строительство и подведение инженерной инфраструктуры: сетей электро‑, водо- и теплоснабжения… На цену квартиры также влияет высокая стоимость подключения ресурса у поставщика. На четыре-пять тысяч рублей увеличили квадратный метр эскроу-счета. Данный механизм расчетов между застройщиком и покупателем был введен с середины 2019 года для защиты дольщиков строительных компаний.
Если раньше покупатель заключал договор долевого участия с застройщиком, отдавал деньги строительной компании и ждал завершения строительства дома, то теперь застройщик получает средства покупателя только после завершения строительства. А деньги покупателя за приобретенные квадратные метры лежат в банке на эскроу-счетах. Строит компания, чаще, также за счет заемных средств.
«С одной стороны, банк контролирует процесс строительства, с другой, – сильно наращивает стоимость, – отмечает Татьяна Романчева. – Цена «подпирается» затратами: дорогая земля, проект планировки и межевания территории (кусок генплана, которые застройщик переделывает за свой счет, а это деньги!), эскроу-счета. Ниже нормы прибыли банк также не пропустит».
Давит покупатель
В то же время, по ее словам, давит покупатель. И если застройщик завысит цену, он будет долго продавать квартиры. Но есть нюанс: застройщик говорит о цене квадратного метра, а покупатель смотрит цену контракта. Если человек продал квартиру за 5 млн рублей, его будет интересовать, сколько нужно денег дополнительно. А деньги у населения есть. И нижегородцы вкладывают их в улучшение своих жилищных условий. Берут ипотечные кредиты, которые в последние месяцы становятся более дешевыми.
Снижение количества сделок было в марте, отмечают аналитики. Банки предлагали положить деньги на вклад (депозит) под огромные проценты – 20 процентов. Люди вкладывали свои сбережения не в квартиры, а в депозиты, которые были трехмесячными. После этого стали вкладываться в квартиры, поскольку ставка депозита упала, а инфляция оказалась больше предлагаемых процентов. В итоге только за три летних месяца число ипотечных кредитов, взятых нижегородцами, выросло на 30 процентов.
Эксперты прогнозируют, что рост цен на квартиры может замедлиться, пока существуют панические настроения, а дальше опять пойдут вверх. А чтобы рост в новостройках был не такой интенсивный, строителям нужны дешевые кредиты, витрина земельных участков и сокращение сроков согласования строительства.
