Скандал разгорелся в одном из многоквартирных домов в Нижнем Новгороде. Предприниматель выкупил подвал и теперь не пускает в него представителей управляющей компании. Между тем в подвале расположены коммуникации, до которых коммунальщики пытаются добраться, чтобы решить вопрос с водоснабжением. Вот уже неделю люди сидят без воды.

Заняли оборону

Всё началось со смены управляющей компании в одном из домов Нижегородского района. По словам жителей, незадолго до этого подвал, в котором находятся коммуникации, продали. Потом отключили воду. И теперь уже представители новой управляющей компании, которую жители выбрали путём голосования на общем собрании, пытаются попасть в подвал, чтобы решить коммунальную проблему. К сожалению, пока безуспешно.

– Собственник помещения препятствует доступу в подвал, – утверждают в ДУКе.

У владельцев помещения своя правда: «Мы не препятствуем. У нас всего часть подвала в собственности, а к месту, где находятся все трубы, есть доступ с другой стороны».

Коммунальный помощник

Не можете добиться ремонта в доме, внезапно отключают воду или свет, с контейнерной площадки не вывозят мусор — расскажем, как заставить коммунальщиков работать.

Отвечаем на вопросы Помощь юриста Справочник ЖКХ

Слесарь наглядно показывает, что трубы заходят в ту часть дома, где расположено помещение, в которое ограничен доступ. Однако собственники подвала по-прежнему держат оборону. Пока предприниматели и управляющая компания пытаются договориться, сухобезводный сезон в квартирах жителей продолжается.

От рыбы до уток

К сожалению, это далеко не единственная история, когда подвал становился чьей-то собственностью, из-за чего впоследствии страдали местные жители. Так, в Дзержинске владелец подвала в одном из многоквартирных домов решил заняться животноводством. И развёл в помещении уток, кур и поросят. От такого соседства жители оказались, мягко говоря, не в восторге. В подъездах появился неприятный запах.

Жители улицы Страж Революции в Нижнем Новгороде два года боролись с рыбной фермой, которую устроил в подвале владелец нежилого помещения. А в Городце затрещала по швам пятиэтажка. И всё из-за предпринимателя, который решил в цокольном этаже сделать перепланировку и обустроить там квартиры-студии.

Между тем даже если помещение в собственности, владелец квадратных метров не может жить по-принципу «что хочу, то и ворочу». По Жилищному кодексу он обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, а главное – соблюдать права и законные интересы соседей.

Кто здесь хозяин?

Другой вопрос – как подвалы, которые являются частью общедомового имущества, оказываются в руках частных лиц? Известно, что в 90‑е годы прошлого века многие помещения были незаконно отчуждены муниципалитетами в свою пользу. После чего подвалы пустили в продажу. Есть примеры реализации подвалов и в более поздние сроки. Так, в 2018 – 2020 годы в прогнозный план приватизации муниципального имущества в Нижнем Новгороде предлагалось включить 23 нежилых помещения – подвала. Правда, с оговоркой, что если никто из жителей не будет претендовать на данное имущество.

Более того, не все подвалы считаются общедомовым имуществом.

– Нужно изучить проектную декларацию – её можно запросить у застройщика или в архивах местной администрации, в бюро технической инвентаризации и выяснить, как это помещение проектировалось изначально: как технический подвал или как самостоятельное нежилое помещение, – отмечает юрист Ян Чеботарёв.

Другими словами, если помещение изначально было самостоятельным объектом, например, магазином, то он не будет считаться общедолевой собственностью жителей.

Право первой квартиры

Тогда как быть с подвалами, которые изначально были техническими, а потом в них выделили часть помещения и продали. Эту ситуацию разъяснил Верховный суд.

Поводом послужило обращение жителя небольшого города. Он подал иск к департаменту имущества, чтобы забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Выяснилось, что в доме 1965 года постройки подвал с инженерными коммуникациями принадлежит городской администрации. Причём помещение разделено на две части – одна передана в аренду некоей фирме, а во второй находятся инженерные коммуникации. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в Едином государственном реестре недвижимости как собственность города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, городской с таким вердиктом согласился. Тогда мужчина отправился в Верховный суд, который встал на сторону истца.

Верховный суд отметил, что как только в доме приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, помещение теряет статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Таким образом, правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры. Если на ту дату подвал был предназначен для обслуживания всего дома, то есть был техническим, то трогать его уже нельзя – он должен принадлежать на праве общедолевой собственности жителям. Подобный прецедент вполне может стать алгоритмом возврата чердаков и подвалов в общедолевую собственность.

Что касается противостояния предпринимателей и коммунальщиков в Нижегородском районе, то представители управляющей компании намерены обратиться к служителям Фемиды, чтобы получить право доступа в помещение через суд.