В России меняются правила выдачи семейной ипотеки

Правительство Российской Федерации продолжает работать над тем, чтобы семейная ипотека была более адресной и брали её исключительно те, кто нуждается в жилье. Именно поэтому с 1 февраля 2026 года меняются условия выдачи льготной ипотеки. Мы расскажем о грядущих нововведениях в программах с господдержкой.

В одни руки

Прежде всего по новым правилам в семейной ипотеке созаёмщиками будут выступать оба супруга. Они вместе станут фигурировать в договоре. А значит, ситуация, когда на каждого родителя брали льготный кредит, будет исключена. Главное правило – одна льготная ипотека в одни руки.

Как следствие, уйдёт в прошлое и донорская семейная ипотека. Это вариант, при котором кредит брал человек с правом на льготы (ребёнком до семи лет), а созаёмщиком выступал какой-то родственник, кому, собственно, и нужен был кредит. Таким образом, он оформлял заём под более выгодный (низкий) процент, не имея на это право. По новым правилам созаёмщиком должен выступать второй супруг, а значит, схема даст сбой.

А вот существенный плюс для семей с детьми в том, что теперь льготную ипотеку разрешили рефинансировать. Известно, что часть семей брала кредиты с превышением лимита, то есть, например, 6 млн рублей – под льготный процент, а остальное – под рыночный. Получался такой комбо-кредит.

До 15 октября 2025 года рефинансировать ту часть, что по рыночной ставке, было нельзя, теперь можно, причём неограниченное количество раз.

Больше детей – ниже ставка

Несмотря на нововведения, все льготные программы, в том числе семейная ипотека, будут продолжать действовать. И это важно, потому что в целом ситуация по ипотеке тревожная. По крайней мере, так её охарактеризовал заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин. Основная причина, конечно, в высоких процентных ставках. Поэтому льготные программы на сегодняшний день – драйвер развития ипотечного рынка.

Правда, изменения всё же могут быть. Так, Госдума готовится принять дифференцированную ставку по семейной ипотеке, которая будет зависеть от количества детей в семье. Что опять же отвечает изначальным и главным целям программы – повысить в стране рождаемость. Глава комитета Государственной думы по финрынку Анатолий Аксаков рассказал, что на данный момент обсуждается снижение ставки до 4% для семей, где родился третий ребёнок, сохранение на уровне 6% для семей с двумя детьми и повышение до 10% или 12%, где один ребёнок.

Обещали родить

Ещё один момент, на который обращают внимание законодатели, – первоначальный взнос. В льготных программах некоторые банки иногда требуют внести до 50% от размера займа.

«Наша фракция давно говорит об этом и настаивает, что как минимум по льготным программам должен быть законодательно закреплён максимальный порог первоначалки на уровне не выше 20%. Сейчас же во многих банках он в рекламе стартует от 20%, а по факту может доходить до 50%. При стоимости жилья в 6 миллионов и региональных невысоких зарплатах откуда людям взять 3 миллиона только на первый платёж, необходимый для вхождения в программу? Полагаю, эти моменты самое время пересмотреть. Особенно в случае, если решение о повышении процента по льготным программам всё же будет принято», – отмечают в партии «Справедливая Россия».

Не менее интересна и другая инициатива, призванная поддержать семьи с детьми, а также рынок ипотеки, – выдавать бездетным парам заём под льготную процентную ставку взамен на обещание родить ребёнка. Если обязательство будет выполнено, то низкая процентная ставка сохраняется на весь период. В противном случае она повысится до рыночной, а уже полученную субсидию (доплату за льготную ставку) придётся компенсировать.

«В условиях, когда доступ к семейной ипотеке открывается только после рождения ребёнка, многие молодые семьи, не имея возможностей для покупки жилья, откладывают рождение детей до момента улучшения жилищных условий», – утверждают депутаты.

Впрочем, пока текст документа только направлен на рассмотрение заместителю председателя Правительства РФ Татьяне Голиковой.

В любом случае, как бы ни менялись условия льготной ипотеки, статистика показывает, что программа весьма популярна. Благодаря ей с 2018 года более полутора миллионов семей улучшили свои жилищные условия.