Проверьте квартиру на долги прежде, чем покупать ее
Самый простой способ не купить «кота в мешке» – запросить справку о задолженности у исполнителей коммунальных услуг
Долги россиян перед ресурсоснабжающими и управляющими компаниями выросли на 7,6% или на 56,6 млрд рублей по сравнению с первым кварталом прошлого года в 2022 году. По данным Росстата граждане задолжали за услуги ЖКХ более 800 млрд рублей. А случаи продаж квартир с задолженностями встречаются все чаще. Должен ли новый собственник выплачивать долги по коммуналке предыдущего владельца недвижимости? Как избежать покупки такой недвижимости? И что делать, если долги всте-таки есть, но о них стало известно только после заключения сделки? Об этом мы поговорили с генеральным директором АО «Волгаэнергосбыт», входящую в ГК «Волгаэнерго» Андреем Рачковским.
- Андрей Геннадьевич, согласно статистике, количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Люди умудряются даже купить квартиру, в которой, к примеру, отключено электричество. Как такое возможно, ведь покупка жилья не происходит вслепую?
- Возможно! И бывает довольно часто. Прежний собственник накопил долги за электричество. Новый владелец об этом ничего не знает. Когда он на этапе сделки приходил смотреть квартиру, свет еще есть. Но долг уже существует. Тут стоит пояснить, что свет отключают не сразу. Процедура выглядит так: когда сумма задолженности превышает двухмесячную оплату, собственнику жилья направляется соответствующее уведомление и дается дополнительное время для оплаты. Если ситуация остается прежней, подачу ресурса прекращают. Вот и получается, что изначально свет был, а пока шла сделка его уже отключили за долги. И решать эту проблему приходится уже новому собственнику.
Бывают и другие случаи. Купил человек квартиру. Есть и свет, и приборы учета. Приходит время платить по счетам, а показания счетчика в конце месяца у нового владельца передать не получается. Он начинает разбираться и тут вскрываются интересные факты: прежнему хозяину-должнику компания приостановила подачу электричества. Но без света он сидеть не собирался и подключил его самовольно, нарушая закон. Теперь новому собственнику нужно доказать, что со счетчиком незаконные процедуры проводил не он.
- Если так случилось, что человек стал обладателем квартиры с «сюрпризом» обязан ли он погашать задолженность по коммунальным услугам за предыдущего владельца?
- Собственник жилья всегда несет ответственность за своевременную оплату потребленных коммунальных ресурсов и услуг за весь период владения недвижимостью. Это прописано в жилищном кодексе. Но тут важно понимать: кто потреблял ресурсы, тот и платит. Если услугой ЖКХ пользовался предыдущий владелец, то и финансовая ответственность за коммуналку лежит на нем. И эта обязанность с человека не снимается при продаже жилья новому собственнику. Проще говоря, коммунальные услуги за отопление, водоснабжение, канализацию, электричество обязан оплачивать именно тот человек, который допустил долги.
- А это касается всех долгов за квартиру или все-таки есть переходящие?
- Да, здесь есть один нюанс — ежемесячные платежи за капремонт. Согласно законодательству, покупатель будет обязан заплатить долг, который накопился по этой статье. Передать его предыдущему владельцу не получится. Это, конечно, неприятно, поэтому здесь необходимо быть максимально внимательными при покупке недвижимости.
- Как обезопасить себя от такой сделки?
- Необходимо проверить на долги квартиру еще до заключения договора купли-продажи. Есть несколько вариантов, которые откроют вам реальную картину. Самый простой, а потому и самый востребованный способ – запросить справку о задолженности у исполнителей коммунальных услуг. Рекомендуется требовать такой документ от продавца недвижимости. Даже если он откажется, это уже будет звоночком о возможных проблемах. Эти же данные, можно поискать на сайте исполнителя коммунальных услуг или даже запросить в электронном виде.
Второй вариант- посмотреть в терминале Сбербанка, введя адрес квартиры, номер лицевого счета в разделе оплаты коммунальных платежей. Еще можно зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов. Там вы сможете найти открытые исполнительные производства и источник задолженности по всем должникам. Чтобы узнать информацию о собственниках жилья, необходимо ввести ФИО, год рождения, регион и адрес.
- Что делать, если о долгах стало известно после сделки?
- История не единичная. Человек купил квартиру и вот он уже радостно встречает новоселье и вдруг ему приходит платежка, в которой указывают имя прежнего владельца и начинают суммировать чужие долги к текущим начислениям, требуя их уплаты от нового владельца. Здесь необходимо добиться, чтобы все службы благополучно сменили данные о владельце и переадресовали свои финансовые претензии бывшему хозяину. Первое, что нужно сделать в такой ситуации – это уведомить исполнителей коммунальных услуг, предоставив подтверждающие документы (выписку ЕГРН, приемопередаточный акт с данными счетчиков, договор купли-продажи, кроме того, в офисах исполнителей необходимо написать заявление с просьбой открыть новый лицевой счет на имя покупателя недвижимости, оставив долги продавца недвижимости на его лицевом счете).
Если ситуация не изменится, то собственнику необходимо составить официальную претензию о незаконности взыскания с ссылкой на ст. 153 ЖК РФ с несением ответственности за долги, образованные после приобретения недвижимости. Данный документ необходимо написать на имя руководству организации- исполнителя коммунальных услуг. Главное, чтобы там было указано, что в квартире сменился собственник, не имеющий отношения к долгам. К заявлению прикладывают подтверждающие документы – личные, на собственность, по сделке. Как правило, после этого подобная проблема решается, и со следующего месяца квитанции уже приходят без долгов.
