Чужие ошибки
Для многих россиян сдача жилья в аренду – неплохая добавка в семейный бюджет. Самое главное, найти порядочных арендаторов. Иначе прибыль может с легкостью превратиться в убыль. Дело в мебели или цене? Свою квартиру семья Кузнецовых сдавала через агента. Главное пожелание, которое они озвучили, — найти русскую семью без маленьких детей, кошек и собак. Кстати, подобное требование предъявляет большинство тех, кто хочет сдать квартиру. Так что если вы подходите под эту категорию, то снять квадратные метры – не проблема. Арендаторам, которые не попадают под это определение, сложнее найти подходящий вариант. Так сложилось, что Кузнецовы несколько недель не могли сдать свое жилье, и это несмотря на то, что квартира расположена в центре Нижнего Новгорода. — Наверное, не сезон был, — говорит глава семейства. Однако риелторы считают иначе. — Понятие сезонности, конечно, существует, но все же вопрос всегда только в цене, — отмечает директор по продажам агентства недвижимости «Адрес» Елена СОЛОВЬЕВА. — Это очень востребованный рынок, он не наполнен предложениями в нужном объеме, поэтому если вы в течение двух месяцев не можете сдать квартиру, значит у вас нереальная стоимость. И здесь риелторы однозначно советуют снизить немного цену, потому что два месяца простоя квартиры обернутся потерей доходов, к тому же придется оплачивать коммунальные услуги. Согласитесь, куда лучше получать пусть меньший, чем вы рассчитывали, но все же доход. — Кого-то, действительно, не устраивала цена, — вспоминает арендодатель, — другие претендовали на жилье более высокого класса, третьим нужна была жилплощадь с мебелью, а у нас имелись только стенка, шифоньер, письменный и обеденный столы. Опытные риелторы отмечают, что однокомнатные квартиры предпочитают снимать с мебелью, двухкомнатные арендуют и обставленные, и пустые. — Но если вы рассматриваете жилье как источник дополнительного дохода, то лучше комнату всем необходимымоборудовать, — уточняет Елена Соловьева. Гости из столицы Наконец, арендатор нашелся. Правда, это оказалась не семья, а двое москвичей, которые несколько раз в месяц приезжают в Нижний Новгород по работе. Они были готовы платить ровно столько, сколько просили хозяева. — Когда стали подписывать договор, будущие квартиранты попросили прописать в бумаге фамилии еще двух арендаторов, — рассказывает Константин Кузнецов. – Я сначала был против. Но агент и жители столицы меня все же уговорили, заверив, что больше двух человек одновременно в квартире жить не будет. Вообще, могу признаться честно, что к договору я отнесся как к формальности. Как выяснилось позже, напрасно. Мы прописали паспортные данные арендодателя и арендаторов, арендную плату, срок на который сдается жилье, однако не описали, что в квартире есть мебель, новый бойлер, новая газовая колонка, импортная газовая плита. Потом такая беспечность мне могла выйти боком. — Список имущества вносится в приложение к договору, — консультирует Елена Николаевна. – Желательно, чтобы это был не обычный перечень, а с оценкой каждой вещи, процентом износа. В таком случае,если наниматель нанесет ущерб, будет легко сосчитать, учитывая рыночную стоимость и процент износа, какой ущерб он вам должен возместить.Составлять такой перечень надо не после того, как вам что-то сломали, а на момент подписания договора. Сдавайте и принимайте жилье по акту приемки передачи помещения. Пропажа Сначала квартиранты, проживающие в квартире Кузнецовых, отличались дисциплинированностью: в квартире не мусорили, даже полы мыли, исправно платили. Через два месяца начались проблемы. — Ребята уехали в Москву, не заплатив за следующий месяц, — рассказывает Константин. – Я стал им звонить, спрашивать, будут ли они жить дальше, когда они собираются платить. Москвичи заверяли, что жить будут и завтра заплатят. Завтраками кормили несколько дней, потом все же сделали платеж. Через месяц ситуация повторялась. Так длилось до Нового года, потом арендаторы и вовсе исчезли на пару недель. Когда я пришел в квартиру, то был поражен тем бардаком, который устроили жильцы. Складывалось впечатление, что перед отъездом ребята (и их было явно не двое) отпраздновали приближающийся Новый год, да так и уехали, не успев навести порядок. К тому же, осмотрев квартиру, я выяснил, что квартиранты сожгли газовую колонку. Не худший вариант Жильцы пропадали ровно до тех пор, пока у них вновь не возникла необходимость приехать в Нижний Новгород. Тогда они позвонили, клятвенно пообещали навести порядок, без пререканий возместили убытки за испорченную колонку и даже заплатили за два месяца. Вот только, несмотря на то, что с нового года коммунальные услугиподорожали, арендную плату Кузнецов поднять не смог. Все дело в том, что договор был заключен на 11 месяцев. По Гражданскому кодексу РФ поменять арендную плату можно только один раз в год.Риелторы советуют разделять в договоре два платежа: за коммунальные услуги и оплата за наем, прописывая, что с повышением коммунальных платежей, естественно, повышается и эта часть арендной платы. Таким образом, вы избавите себя от дополнительных расходов. Впрочем, Кузнецовы не особенно расстраивались, что небольшая часть прибыли была потеряна. Куда больше их радовало, что, хоть и заставив изрядно поволноваться, квартиранты, в принципе, заплатили за жилье и сожженную колонку. — Думаю, что если бы они отказались платить за испорченную вещь, то заставить их это сделать было бы сложно, ведь в договоре мы ни имущество, ни состояние квартиры не описывали, — говорит хозяин квартиры. Зато арендатор абсолютно правильно поступил, заключив договор на 11 месяцев. В этом случае отношения по истечении срока договора просто прекращаются, а вот если он долгосрочный (более чем на один год), тоарендатор имеет преимущественное право, и, если даже вам квартиранты не нравятся, расторгнуть с ним договор будет намного сложнее. С командировочными Кузнецовы расстались, как только истек срок действия договора. — Теперь я буду иначе относиться и к выбору арендаторов и к заполнению бумаг, потому что понимаю, что для меня все могло бы быть куда более плачевно, окажись на месте этих квартирантов более ушлые ребята, — говорит Константин. Тем более, что далеко за примером ходить не надо. У друга Кузнецовых квартиранты съехали, не заплатив за два месяца и прихватив всю кухонную утварь. Хорошо там, где нас нет Алена Викторовна Хорева оказалась по другую сторону баррикад. Она сняла квартиру, привезла вещи, после чего выяснила, что арендодатели выставили сданную на три месяца «двушку» на продажу. — На удивленный вопрос, как же так, мне ответили, что договор со мной заключен на три месяца, так что все это время я могу жить спокойно. Пока они ищут покупателей, пока оформляются документы, там, глядишь, и съезжать мне пора. Но о каком спокойствии может идти речь, если я сижу вечером около телевизора, и вдруг звонок в дверь?! Пришли потенциальные покупатели квартиру смотреть. И такая дребедень каждый день… Впрочем, это уже совсем другая история. Подробности жизни тех, кто оказывается в роли арендаторов, мы расскажем в следующем выпуске «Моей квартиры».Между прочим Особенно востребованы на рынке жилья однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Спрашивали — отвечаем — Кто и сколько должен платить за услуги агентства? И так ли уж нужны эти услуги? ‑Иногда плату вносит наниматель, иногда наниматель и собственник делят расходы пополам. Это зависит только от вашей договоренности. Обычно платят столько, сколько составляет месячная оплата квартиры. Что касается необходимости обращаться в агентство, то, прежде всего, это удобно и арендодателям и арендаторам. Риелтор имеет огромный объем информации, а значит, может быстро подобраться для вас желанный вариант. К тому же, сдавая квартиру через агентство, хозяин и арендатор получают на руки договор. Грамотно составленная бумага впоследствии, если возникнут какие-то проблемы, может стать документом, на основании которого разрешаются споры в суде. — У нас квартира на троих. Собственники – я, мама и взрослая дочь. Я могу сдать жилье в аренду без их согласия? ‑По закону каждый собственник должен дать свое согласие на сдачу жилья в аренду. Тем, кто снимает квартиру, не лишним будет посмотреть, кто прописан на этих квадратных метрах (взять выписку из лицевого счета). В договоре не только собственники, но и все прописанные должны тоже фигурировать. — Я квартиру не приватизировала. Могу я сдать ее в аренду? — Вы можете это сделать, но только с согласия собственника (наймодателя), причем полученного в письменной форме. Более того, вы должны получить согласие проживающих с вами членов семьи. Помните, что в поднайм (именно так называется сдача жилья, которое вы занимаете по социальному найму) согласно закону можно сдать только за коммунальные платежи. При этом ответственность перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения по-прежнему будете нести вы – наниматель. — У меня комната в коммунальной квартире, соседка категорически против, чтобы я сдавала ее квартирантам. Мне обязательно ее согласие? — Для передачи в поднаем комнаты в коммунальной квартире вам придется получить согласие всех нанимателей, собственников и проживающих с ними членов семьи. — Что делать, если съемщики квартиры не платят в срок? — Согласно Гражданскому кодексу РФ, если арендатор не платит более двух месяцев, вы имеете право прекратить с ним отношения и выселить его из этой квартиры. Однако помните, что не следует выносить чужие вещи самостоятельно, иначе потом вас могут обвинить в краже. Так что лучше прибегнуть к помощи участкового. Деньги получить можно через суд. Для этого и нужны паспортные данные (их вы прописываете в договоре), потому что исковое заявление вы будете подавать по месту жительства ответчика. — Насколько велики налоги для тех, кто сдает квартиру в аренду? — Один раз в год при наступлении нового налогового периода (с 1 января по 30 апреля следующего года) заполняете декларацию, представляете копию договора и оплачиваете 13 процентов от своей прибыли. Если вы зарегистрируете себя как индивидуального предпринимателя, тогда налогообложение составит 6 процентов.
