Дешевое жилье пользуется спросом
Родные метры Специалисты информационно-аналитических агентствотмечают, что в последнее время цены на жилье стабилизировались, как они говорят, достигли своего «дна».Соответственно, ожил и сам рынок. С октября-ноября прошлого года нижегородцы достаточно активно покупают и продают свои квадратные метры. Какое жилье сегодня наиболее востребовано, будут ли корректироваться цены и как не попасть впросак при покупке квартиры — на эти вопросы мы попросили ответитьдиректора по продажам агентства недвижимости «Адрес», члена управляющего совета по сертификации Нижегородской гильдии риелторов Елену Соловьеву. — Елена Николаевна, достаточно ли сегодня предложений на рынке? Есть ли выбор у покупателей? — Предложений постепенно становится меньше, с рынка уходят самые привлекательные — недорогие — квартиры (небольшого метража, возможно, не самого лучшего качества). Еслив октябре-ноябре прошло года можно было купить однокомнатную квартиру в домах хрущевского типа за миллион рублей, то теперь такой возможности нет.Минимум — один миллион 250 тысяч рублей. Такова средняя цена самого недорогого жилья. Однокомнатная квартирав благоустроенном современном доме в верхней части города обойдется примерно в один миллион 800 тысяч рублей — 2 миллиона. Это говорит не о том, что все вырастет в цене, но о том, что всениже среднерыночной планкирынком выбрано. Похоже складывается ситуация и с двух‑, трехкомнатными квартирами эконом-класса. Предложения, которые были чуть ниже среднерыночной стоимости, оказались наиболее востребованы рынком, и сегодня их количество существенно сократилось. Одним словом, в первом квартале этого года покупатели вели себя довольно активно. Они базу жилья из эконом-класса процентов на 40 подобрали. Тем не менее предложения остались, к ним надо относиться серьезно, потому что больших поступлений на рынок новых объектов пока, в связи с сокращением объемов строительства, не предвидится. Поэтому мы можем уже говоритьо том, что цены в этом сегменте (самое недорогое жилье) не только остановились, но и некоторым образом скорректировались. Что касается жилья бизнес-класса, то здесь к ощущению «дна» мы только подбираемся, поскольку этот сегмент был наименее востребован в кризис. И при его покупке еще возможен реальный торг, однако нужно помнить, что предложений очень мало. Как правило, это жилье можно приобрести лишь на первичном рынке — в новостройках, а именно этот сегмент пострадал от кризиса больше всего, поэтому здесь количество предложений катастрофические сокращается и перспективы не очень радостные. С надеждой смотрим на то, что появитсяипотека на долевое участие в строительстве. Она позволит покупать людям то, что они хотят. Если уж и ввязываться в кредитные отношения, то приобретать новое благоустроенное жилье хорошего качества. К тому же это и застройщикам даст возможность развиваться — реанимировать старые объекты, начинать новые стройки. Ипотечное кредитование долевого строительства станет реальным толчком для оживления на рынке недвижимости, поэтому мы возлагаем на него большие надежды.- А если говорит об ипотеке в целом? Люди стали брать ипотечные кредиты при покупке готового жилья? — Ипотечные кредиты начиная с осени прошлого года, как только ставка агентства ипотечного жилищного кредитования приблизилась к 10,5 — 11 процентам, люди вновь стали брать. К тому же многие коммерческие банки работают по этой программе, тем самым давая возможность клиентам выбирать, где взять ипотечный кредит, с каким банком лучше работать. И это хорошо. Мы, конечно, не вернулись на докризисный уровень объемов ипотечного кредитования, но все же очевидна тенденция вперед, идет явное развитие. — Ожившая ипотека стала одним из факторов оживления рынка? — Конечно. Кроме того, те, кто собирался приобрести жилье, с рынкане уходили. Они активно мониторировали его все это время, смотрели, что происходит со стоимостью, количеством объектов. И как только поняли, что цена не просто не падает, а растет, то спрос на рынок вернулся. Дальше варианты самые разные: кто-то продает свое и добавляет накопленные средства, кто-то берет ипотеку. Кстати, за время кризиса цены скорректировались в среднем по городуна 22 — 24 процента, в некоторых сегментах — до 40 процентов. Так что цена стала более привлекательной. — А в строящихся домах люди рискуют сегодня приобретать жилье? — В Нижнем Новгородеесть несколько удачных проектов, но их немного. На мой взгляд, покупатели по этим ценам были бы готовы приобрести большие объемы, но новое строительство практически не ведется. Как только появится ипотечное кредитование долевого строительства, застройщики почувствуют себя увереннее, они будут знать, что их жилье точно купят, а значит, будут больше вводить новых домов в эксплуатацию. Пока на рынке активнытолько лидеры строительства — самые сильные компании. — Однажды вы отмечали, что значительно дешеветь будет жилье в домах хрущевского типа. Как складывается ситуация теперь? — Тенденция эта сохраняется. Просто, как я уже отметила, мынащупали «дно». Там цена теперь практически не корректируется. Исключение — самый невостребованный сегмент — многокомнатные квартиры хрущевского типа. Люди, которые хотят приобрести трехкомнатные квартиры, смотрят на другие варианты — в более современных домах, лучшей планировки. — Елена Николаевна, в каких районах жилье наиболее востребовано? — В верхней части города жилье по-прежнему пользуется популярностью. Связано это не только с престижностью районов, но и с тем, что именно здесь больше строится нового жилья. — До сих пор находятся смельчаки, которые решаются покупать и продавать жилье без риелторов. Это рискованно? — Человек, который собирается приобретать недвижимость сам, конечно, может самостоятельно найтинеобходимую информацию о предложениях на рынке, посмотреть квартиры, подобрать интересный вариант.Но дальше следует вторая часть работы. Клиент должен ознакомиться с тем пакетом документов, который ему предоставляют, оценить, все ли правомерно, соответствует ли он современному законодательству. Еще один из животрепещущих моментов — взаиморасчет: где, кому и в какой момент нужно передавать эти деньги. Попробуйте сесть и ответить себе на вопрос: после какой бумаги и в каком месте это будет происходить? Еще один нюанс — выписка людей из квартиры и переезд. Ведь важно получить ту квартиру, которую вы покупали. Думаю, вам не понравится, если прежние хозяева отковыряют плитку и заберут газовую плиту. Если ваших юридических знаний достаточно, чтобы решить эти вопросы, то вы можете обойтись и без риелторов. Но если вы в этих юридических тонкостях не специалист, то лучше обратиться за сопровождениемсделки и за организацией взаиморасчетов к риелторам.- Да. Но агентств недвижимости сегодня на рынке очень много. Как выбрать тех риелторов, которые работают качественно и честно? — Я бы посоветовала обратить внимание на членов гильдии риелторов. Они проходятсертификацию, причем добровольную. Для этого агентства должныобучить своих работников в учебных центрах, имеющих лицензию, к тому же агенты страхуют свою ответственность в фирме. В гильдии риелторов есть комиссия по рассмотрению споров, это подобие третейского суда, куда вы можете обратиться со своими претензиями, если вдруг они возникнут.Специалисты сертифицированных агентств недвижимости заключают договоры с клиентами, отвечающие российскомустандарту, где четко прописаны стоимость услуг и ответственность фирмы. Кстати, в комиссию, которая принимает решение о сертификации, входят не только члены директоров компаний, но и представители УВД, администрации, Роспотребнадзора. Найти информацию о членах Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов вы можете на сайте или по телефону: 439 – 74-04. — Учитывая сегодняшнюю ситуацию на рынке, какой совет вы могли бы дать потенциальным покупателям жилья? — Часто ввидуограниченой возможности ипотечного кредитованияпокупатели, чтобы приобрести новое жилье, вынуждены продавать существующее. И как правило, они стремятся реализовать наименее благоустроенное,цена на которое уже установилась, а купить — современные квартиры. Они, несомненно, будут дорожать, и та разница, которую вы хотели доплатить, к сожалению, с каждым месяцем будет увеличиваться. Поэтому откладывать сделку экономически невыгодно. Можно прийти на консультациюк риелторам. На первом этапе это абсолютно бесплатно. Вы узнаете о ситуации на рынке, определитесь, за какую цены вы сможете продать свое жилье, что купить, какую разницу придется доплатить и в каких банках можно получить кредит. — Сделки по продаже и покупке квартир лучше совершать в один день? — Сделки действительно лучше совершать в один день за одним столом. Особенно, если человек продает жилье, в котором он живет. — Еще одна болезненная тема — обманутые дольщики. Что бы вы порекомендовали людям, которые приобретают квартиры в строящихся домах? — Прежде всего, не стоит гнаться за низкой стоимостью. Подозрительно низкая цена — это всегда большой вопрос. Чаще всего в таких ситуациях застройщик пытается таким образом решить свои финансовые проблемы. Обратите внимание, какие объекты в последнее время сдавал застройщик, были ли проблемы, не затягивал ли он сдачу дома, такая информация есть на сайте городской администрации. Вычитывайте проектную декларацию, в ней указывается, корректировались ли сроки строительства, откладывались ли они и насколько. Чаще всего покупатели самостоятельно заключают договоры с застройщиками, не прибегая к помощи юристов, риелторов. Но здесь мы больше всего и имеем проблем. Это те самые обманутые дольщики, о которых вы упомянули.Поэтому здесь тоже лучше воспользоваться услугами специалистов, которые смогут проверить весь пакет документов, предоставляемый застройщиком, получить нужную информацию о нем. Хотя риск в любом случае сохраняется. Вот если бы появилось кредитование долевого участия, о котором я упоминала, то риск значительно снизился, потому что ни один банк не будет давать ипотечные кредиты на строительство квартир в доме, возводимом застройщиком, которому банк не доверяет, и наличие кредитных программ у застройщика — это дополнительная гарантия безопасности для покупателей. — Елена Николаевна, прогноз — дело неблагодарное. И все же что вам подсказывает опыт? Как будут меняться цены на жилье, что будет с количеством предложений на рынке? — Судя по тому, как складывается ситуация в первом квартале этого года, можно сказать, что цены на жилье эконом-класса остановились и здесь скорее будут корректироваться, потому что объектов больше не становится, так что цена может и подрасти на несколько процентов. Буквально в середине года мы достигнем ценового «дна» на жилье бизнес-класса. Однако если появится кредитование, то произойдет выплеск денег на рынок, а это всегда ведет к повышению стоимости. Надеемся, что повышение будет достаточно мягкое. Но впервую очередь это, конечно, коснется самого недорогого жилья. Людям, которые планируют его покупать, оттягивать не стоит.
