Для русской семьи на длительный срок
Недвижимость — по-прежнему очень дорогой продукт, и далеко не каждый может себе позволить приобрести жилье. Между тем большинство молодых семей предпочитает жить отдельно. Первое, что приходит на ум желающим отделиться от родственников, если нет возможности купить квартиру, — арендовать жилье. О том, как удачно снять или сдать квадратные метры и не прогадать, мы беседуем с директором по продажам агентства недвижимости «Адрес» Еленой СОЛОВЬЕВОЙ. Однокомнатные уходят в первую очередь — Жилье в аренду в Нижнем Новгороде действительно пользуется спросом, в принципе, так было всегда, корректировалась только арендная плата. Как и прежде, наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры. Есть на этом рынке и определенная сезонность. Спрос особенно возрастает накануне 1 сентября, причем именно на однокомнатные квартиры. Связано это с приездом иногородних студентов. Поскольку в большинстве вузов на 1‑х и 2‑х курсах общежитие не предоставляется, то они вынуждены снимать жилье. Как уже было отмечено, предпочитают арендовать однокомнатные недорогие квартиры, расположенныеблизко к вузам. Об этом нужно помнить, и если вы хотите снять жилье, то лучше это делать до сентября или в ноябре, когда опять появятся варианты. — Елена Николаевна, а стоимость аренды жилья в Нижнем Новгороде сегодня велика? ‑Стоимость в связи с кризисом скорректировалась. На большие дорогие квартиры бизнес-класса она снизилась существенно (на некоторые объекты до 40 процентов), на жилье эконом-класса примерно — на 15 — 20 процентов. Если говорить о средних ценах, то в верхней части аренда самых недорогих однокомнатных квартир обойдется в 7 — 8 тысяч рублейв зависимости от месторасположения дома и оборудования помещения, комнаты — в 4 — 5 тысяч рублей. Что касается двухкомнатных, то тут разбег побольше. Есть за 10 — 11, более комфортные условия проживания обойдутся в 18 — 25 тысяч рублей в месяц. Сейчас цены немного начинают расти, потому что самое дешевое жилье выбрано, сыграл роль сезонный фактор, однако обстоятельств для серьезного роста цены пока нет. В заречной части цены ниже, но разница все же не столь велика.Снять однокомнатную квартиру можно за 6 — 7 тысяч рублей, аренда комнаты обойдется от 3, 5 тысячи рублей. Двухкомнатных выбор большой — от 8 — 9 тысяч рублей. А вот трехкомнатные наименее востребованы. Жилье бизес-класса арендуют для топ-менеджеров крупных компаний, иностранцев. Это другой уровень жилья и, соответственно, другая арендная плата. Однокомнатные- 35 тысяч рублей, двухкомнатные- 50 — 60 и дальше. С мебелью или без — Вы упомянули о сезонности, а есть ли время, когда жилье вообще трудно, нереально сдать? ‑Вопрос всегда только в цене. Это очень востребованный рынок, он не наполнен предложениями в нужном объеме, поэтому если вы в течение двух месяцев не можете сдать квартиру, значит, у вас нереальная стоимость. Здесь надо быть экономистами и понимать, что два месяца простоя оборачиваются для вас оплатой коммунальных платежей плюс потерей доходов. Лучше сбавить цену, но стабильно получать прибыль и не иметь никаких долгов за коммунальные услуги. Если не можете сдать жилье, задайте себе, агенту вопрос: почему люди не выбрали вас? Надо правильно реагировать на требования рынка. — А квартиры с мебелью более востребованы? — Тут варианты разные. Однокомнатные предпочитают снимать с мебелью, двухкомнатные арендуют и обставленные, и пустые.Хотя если вы рассматриваете жилье как источник дополнительного дохода, то лучше комнату всем необходимымоборудовать, чтобы люди могли воспользоваться максимумом услуг. И на цене это тоже определенным образом скажется. — Какие арендаторы наиболее привлекательны, кому отдают предпочтение? — По-прежнему предпочитают сдавать жилье русской семье, без кошек и собак. Не любят семьи с грудными, маленькими детьми. Поэтому арендаторам, которые не попадают под это определение, сложнее найти подходящий вариант, а значит, к любому предложению агента надо относиться серьезно. Сложнее снять квартиру двум девушкам или юношам-студентам. Договор дороже денег — Наверное, самый главный вопрос: как не прогадать, не попасться на удочку аферистов, если сдаешь или снимаешь жилье? — Если вы- собственник, значит, обладаете определенными правами: можете пользоваться, распоряжаться и владеть своим жильем. Сдавая его в аренду, передаете право пользования совершенно чужому человеку, поэтому на руках у вас должен быть грамотно составленный договор. Лучше это делать с агентами, они не только помогут составить договор, внесут в него паспортные данные арендующихлиц, впишут всех, кто будет иметь право там проживать, но в случае необходимости выступят свидетелями, при возникновенииконфликтов помогут их разрешить. Это касается и другой стороны — арендаторов. Мы знаем, что и наймодатели бывают разные, некоторые любят каждый день заходить и смотреть, насколько чисто и хорошо в их квартире, другие предпочитают зайти вечером и поговорить, хотя у нанимателей,может быть, были совсем другие планы на вечер. Такие вещи надо оговаривать. Кроме того, в договоре должны быть записаны паспортные данные и той, и другой стороны. Также подробно в приложении описывается, что сдается (объект недвижимости), и прописывается срок аренды.На него нужно обратить особое внимание. Если вы заключается договор на срок менее одного года, то он и прекращается достаточно просто — по истечении срока, а вот если договор долгосрочный, более чем на один год, тонаниматель имеет преимущественное право, и если вам этот человек несимпатичен, то расторгнуть с ним договор будет намного сложнее. Поэтому, если у вас нет большого опыта по сдаче жилья в аренду, вы — не юрист по образованию, не стоит сдавать квартиру на срок больше, чем один год. Помните, что по истечении 11 месяцев договор всегда можно продлить, и он не будет считаться долгосрочным. Там же, в договоре, прописывается арендная плата, причем лучше, чтобы она была разбита на две части — плата за коммунальные платежи и оплата за найм. Впереди естественное повышение цен на коммунальные и жилищные услуги, поэтому те, кто заключает договоры сейчас, должны учитывать этот момент. Помните, что по Гражданскому кодексу вы можете поменять арендную плату только один раз в год, соответственно, в следующем октябре, что для наймодателя не очень выгодно. Ведь получится, что с 1 января из-за повышения стоимости коммунальных платежей его прибыль уменьшится. Разделив в договоре два платежа и прописав, что с повышением коммунальных платежей, естественно, повышается и эта часть арендной платы, вы избавите себя от дополнительных расходов. — Елена Николаевна, а вещи, которые находятся в квартире, как-то прописываются в договоре? — Обязательно. Список имущества вносится в приложение к договору. Причем это должен быть не обычный перечень, а с оценкой каждой вещи или с указанием процента износа. В таком случае,если наниматель нанесет ущерб, будет легко сосчитать, учитывая рыночную стоимость и процент износа, какой ущерб он вам должен возместить.И составить такой перечень надо не после того, как вам что-то сломали, а на момент подписания договора. Обязательно подписывайте акт приемки-передачи помещения. При этом посмотрите, как работает сантехническоеоборудование, краны, отопление. Если снимается жилье в летний период, оговорите, что вам не удалось проверить работу системы отопления, а значит, если возникнут вопросы, у вас будет право вернуться к этому вопросу. Сдавайтежилье обратно собственнику точно так же по акту. О расписках, налогах и агентствах недвижимости — Каким образом передаются денежные средства? — Если выденежные средства перечисляете не на счет, а отдаете в руки, то обязательно берите расписку, с указанием — за что и кому передали деньги. Это будет подтверждением, что вы выполнили свои обязательства в срок. Таким образом, избавите себя от массы проблем. — Что делать, если съемщики квартиры не платят в срок? — Здесь действует Гражданский кодекс РФ, даже если ситуация не прописана в договоре. Статья Гражданского кодекса говорит о том, что, когда арендатор не платит более двух месяцев, вы имеете право как собственник расторгнуть с ним отношения и выселить его из этой квартиры. Сначала надо попытаться самим, если не получается — то вместе с участковым. Ни в коем случае не выносите чужие вещи сами, иначе завтра вас могут обвинить, что вы украли бриллианты и шубы. Что касается денег, то возвращать их чаще всего приходится через суд. Для этого и нужны паспортные данные, потому что исковое заявление вы будете подавать по месту жительства ответчика. — Если собственников на жилье несколько, то каждый должен дать свое согласие на сдачу его в аренду? ‑Совершенно верно. К тому же надо посмотреть, кто прописан в данной квартире, а это значит, что нелишним будет посмотреть выписку из лицевого счета. И в договоре все прописанные тоже должны тоже фигурировать. — Неприватизированные квартирыможно сдавать в аренду? — Только с согласия собственника-муниципалитета. Однако нужно помнить, что в поднайм (именно так называется сдача жилья, которое вы занимаете по социальному найму, в аренду) согласно закону можно сдать только за коммунальные платежи. Так что прежде чем распоряжаться чужой собственностью, может быть, стоит ее приватизировать?! — Налоги мы должны платить в том случае, если сдаем квартиру в аренду? — Налоги платить нужно обязательно. Один раз в год при наступлении нового налогового периода, то есть с 1 января по 30 апреля следующего года, заполняете декларацию, представляете копию договора и оплачиваете 13 процентов от своей прибыли. Если вы рассматриваете сдачу квартиры как часть своего ежегодного дохода, то есть смысл зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя, и тогда налогообложение будет составлять 6 процентов. — Какую плату и кто вносит за услуги агента, агентства? — Гонорар составляет месячную оплату квартиры. Иногда ее вносит наниматель, иногда наниматель и собственник пополам, в зависимости от договоренности. — Мошенников много на этом рынке? — Без них не обходится, как правило, мошенники — весьма приятные люди, и распознать их очень непросто. Именно поэтому нужно обязательно просматривать все документы (включая свидетельство о собственности и паспорта), снимая или сдавая жилье, вместе с профессионалами. Были случаи, когда жилье сдавали в аренду такие же наниматели. Это обычная схема мошенничества. — На рынке очень много агентств, частные риэлторы дают объявления в газеты, предлагая свои услуги. Как выбрать высококвалифицированного агента? — Кто-то пользуется услугами агентов, которых рекомендуют знакомые. Другие обращаются в агентства. В любом случае выбирать нужно профессионалов. Если идете в агентство, то лучше, чтобы оно состояло в Нижегородской гильдии риэлторов, гдериэлторы проходят обучение, получают аттестаты об образовании, их сертифицируют на качество оказания услуг. К тому же при гильдии есть некий третейский суд , который поможет разрешить возникшую конфликтную ситуацию, и вам, если вы работаете с агентством, состоящим в гильдии, никогда не откажут в консультации юриста.
