ДУКи, сопротивляться бесполезно!
В Московском районе более 800 многоквартирных домов, 650 из них находятся в руках домоуправляющей компании. Похожая ситуация и в других районах Нижнего Новгорода. ДУКи, бывшие ДЕЗы, по-прежнему остаются монополистами, и о конкуренции на этом рынке остается лишь только мечтать. Впрочем, если и возникают новые управляющие компании, которые готовы составить ту самую конкуренцию, то можно смело вести речь если уж не о военных действиях, то о судебных тяжбах. Такие примеры есть и в Ленинском, и в Приокском районах. Домоуправляющие компании не хотят отдавать свои многоэтажки, цепляясь всеми силами за каждый дом. Ясное дело, речь идет о деньгах, причем немаленьких. Геннадий Маркович ЗОТИН много лет работает в Московском районе, сегодня возглавляет компанию «Партнер-НН». Он не понаслышке знает и о состоянии ЖКХ, и о том какая борьба сегодня разворачивается на этом рынке. Мы попросили его ответить на ряд вопросов, полагая, что ситуация в Московском районе отразит общее состояние дел в городе. — Жилищно-коммунальное хозяйство Московского района достаточно крепкое, — считает Геннадий Маркович. — Внешние коммуникации, котельные, перекачивающие насосные станции раньше принадлежали оборонным, а значит, самодостаточным, серьезным, технически оснащенным предприятиям Московского района. Поэтому коммуникации, котельные, которые заводы передали в руки муниципалитета в середине 90‑х, были в достаточно приличном состоянии. В этом плане Московский район был в более выгодном положении. Как результат — на протяжении всех этих лет не было серьезных аварий. И думаю, что не будет, поскольку сегодня это жилищно-коммунальное хозяйство в руках пусть монопольных, но мощных структур, таких как «Теплоэнерго», «Водоканал». Другое дело внутридомовые сети, они серьезно изношены. В районе преимущественно дома — 3 — 4‑й категорий. Что это значит? Всего категорий 6. Девятиэтажки с лифтами, мусоропроводами относятся к 1 – 2‑й. Этим многоэтажкам от 25 до 35 лет, они пока еще в достаточно приличном состоянии. Хрущевки, брежневки, сталинки — как раз дома 3 – 4‑й категорий. Им от 45 до 70 лет, естественно, что там коммуникации нужно менять, уделять этим многоэтажкамосновное внимание. Что-то, несомненно, делается. Я имею в виду программу, которая реализуется по 185-му Федеральному закону. Деньги государства по этой программе работают, но их явно не хватает.- Геннадий Маркович, понятно, что поменять все внутридомовые коммуникации ‑удовольствие дорогое. Но подчас коммунальные проблемы носят отнюдь не такой глобальный характер. Например, чтобы восстановить остекление в подъезде, миллионы не нужны, а люди добиваются этого годами. Что, действительно у ДУКов не хватает денег или, может быть, причина в том, что слишком много домов нахватали? — Вопрос о нехватке денег давно пора закрыть, работникам ЖКХ перестать говорить об этом. С 2005 года нижегородцы платят за ЖКХ и ЖКУ 100 процентов. Причем не только за газ, воду или отопление, но и за содержание жилья. Деньги, перечисляемые жителями по этой строке, весьма значительные, и поступают они на счет домоуправляющей компании. Однако руки у работников ДУКа до каждого дома просто не доходят — слишком большой объем. В каждом районе ДУК — монополист, к тому же частник. В результате сократили все, что можно было сократить, тем самым нарушив технологический процесс. Раньше был норматив. Например, на тысячу квадратных метров должен быть техник-смотритель, столяр, сантехник, дворник ит.д. Сегодня все это забыто. Пришел частник и строит свой бизнес. Из четырех, пяти ЖЭКов делают один участок. Специалистов сокращают и работают бригадным методом. Рванула труба — приехали, заварили, побежали дальше. Это неправильно. Мы должны предугадывать ситуацию, проводить технические осмотры. Дом каждый день нуждается в заботе. Многие работы давно забыты, а деньги в тариф заложены. Тогда куда они идут, на что тратятся, куда деваются? На этот вопрос ответить никто не может. А деньги немалые: если брать город, то за год жители перечисляют не один миллиард. — Я так понимаю, что выход может быть только один — нужна конкуренция? — Конкуренция должна быть внутри каждого района, чтобы коммунальщики чувствовали дыхание в затылок. А у нас что получилось? ДЕЗы перевели в ДУКи, акционировали, потом продали. Вероятно, надо было на уровне города распределить лоты,не продавать 75 проц. жилого фонда в одни руки. Разделить, каждый лот упаковать и разыграть между фирмами. Одна компания взяла 10 домов, другая 15. Жители между собой общаются, обмениваются мнениями и видят: у одних обслуживание и лучше, и дешевле. Значит, надо уходить от недобросовестной компании. Напомню, чтопо закону собственники каждый год могут проводить собрание и менять управляющую компанию. Сейчас идет очень тяжелая борьба. Домоуправляющая компания всеми силами старается сохранить свое лидерство, не пустить другие компании, но процесс не удержать, как бы ДУКи ни сопротивлялись.Помимо того, что появляются новые управляющие компании, создаются мини-управляющие компании — ТСЖ. Все знают, что это самая прозрачная система, она позволяет председателю, ревизионной комиссии ежедневно видеть: сколько денег на счету их дома и куда они расходуются. Кстати, в Казани в 70 проц. многоквартирных домов созданы ТСЖ. — Когда ваша компания стала брать дома на обслуживание, вам препятствовали? — Как только мы встречались с жителями на общих собраниях, на домах сразу появлялись работники ДУКа, которые начинали активно проводить на этих многоэтажках работы капитального характера, таким образом пытаясь сохранить право управлять ими. Наша компания много лет работает, оказывая скорую круглосуточную сантехническую помощь. Теперь на базе «Партнер-НН» создали управленческую группу, чтобы заниматься управлением и содержанием жилых домов. Их у нас 10. Мы проводим полное обследование от крыши до подвала, составляем дефектные ведомости, показываем жителям, какие деньге собираем и что можно и нужно сделать в первую очередь. Кстати, за содержание и текущий ремонт наши жильцы платят на 5 процентов меньше, чем большинство нижегородцев. Мы все просчитали и пришли к выводу, что вполне можем снизить этот тариф. — Геннадий Маркович, есть еще дома 5 и 6‑й категорий. Что, по вашему мнению, делать с ними? — Самый больной вопрос — дома 5 – 6‑й категорий — аварийные, ветхие, шлакозасыпные, шлакоблочные, деревянные. Их в районе примерно 12 процентов. Не меньше их и в центре города. Мы все знаем, что рядом с элиткамина улицах Большой Покровской, Звездинке, Ильинской стоят столетние развалюхи. Такой вот город контрастов. Считаю, что эти дома должны быть на бюджетном финансировании. Более того, их надо активно сносить. Ни одна частная управляющая компания не возьмет на себя их содержание. Нужна государственная, муниципальная программа либо совместная, которая позволит решить вопрос с этими домами. В Кировской области буквально за 4 года снесли более полутора тысяч таких развалюх. Землю отдали под застройку, и вырос целый новый микрорайон, так что город изменился на глазах.Имею мнение: Михаил Сулимов, директор управляющей компании «Альтернатива» Московского района:- Мы столкнулись с тем, что зачастую домоуправляющие компании не хотят отдавать дома, находя много юридических казусов. У нас есть конкретные примеры, когда люди выбрали ТСЖ, зарегистрировали его, но ДУК отказывается приниматьэто решение собственников, замечая, что форма управленияна общем собрании не изменена. Получается, что ТСЖ есть, но его как бы нет. Николай Шумилков, директор домоуправляющей компании Сормовского района:- Несомненно, все формы управления многоквартирным домом, предусмотренные Жилищным кодексом, имеют право на существование. Выживет самая перспективная и конкурентоспособная. И все же я бы хотел отметить, что товарищества собственников жилья находятся в другом налоговом поле. ТСЖ ‑некоммерческая организация, которая не платит налоги. ДУК — коммерческая. И государству иметь ДУКи выгодно,потому что мы платим оченьбольшие налоги. К тому же услуга управления в ТСЖ значительно дороже, чем в ДУКе.В каждом товариществелюди вынуждены платить заработную плату председателю, бухгалтеру, сантехнику, слесарю. Кроме того, ТСЖ не может себе позволить содержать таких высококлассных специалистов, как домоуправляющая компания.
