Идеальная форма, или все о ТСЖ

Жилищный кодекс предусматривает три формы управления многоквартирным домом: непосредственное, управление товариществом собственников жилья и управляющей организацией. Если первая подходит только для небольших домов, в которых всего несколько квартир, то вторая и третья вполне приемлемы для многоподъездных многоэтажек. Какая же из них выгоднее и удобнее? Пытаясь ответить на этот вопрос, тележурналисты сделали не один сюжет, а в печатных СМИ прошла не одна публикация. Имеют на этот счет свое мнение и местные жители. Так, в доме № 15 по улице Пугачева в Сормовском районе абсолютно уверены в том, что лучше ТСЖ и быть ничего не может. — В наших подъездах чисто, кровля отремонтирована, трубы заменены, а все потому, что деньги на капитальный и текущий ремонт поступают на счет именно нашего дома, — говорят они. Впрочем, кто-то считает иначе, поэтому лучше спросим об этом специалиста. Все начинается с голосования — Товарищество собственников жилья действительно одна из форм управления многоквартирным домом, об этом говорит ст. 161 Жилищного кодекса РФ, — поясняет первый заместитель руководителя Государственной жилищной инспекции Нижегородской области Дмитрий ЯНЬКОВ. — Если жители задумались о создании ТСЖ, то в первую очередь они должны инициировать общее собрание, на котором собственники и принимают решение об образовании ТСЖ. Для этого они голосуют, причем не количеством проживающих или прописанных, а площадями квартир. В случае, когда большая часть голосует за ТСЖ, принимается положительное решение, которое впоследствии заносится в протокол собрания. После чего техническая документация передается из управляющей компании (если прежде была такая форма управления домом) в правление ТСЖ, а само товарищество регистрируется в налоговых органах как юридическое лицо.Кстати, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Собственный штат Как правило, в товариществе есть свой штат: председатель, он занимается финансово-экономической, технической деятельностью, работает бухгалтер, выбрано правление, в компетенции которого решение ряда вопросов. Кстати, члены правления выбираются на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.Что касается технического обслуживания дома, то в некоторых ТСЖ заключают договор со специализированной организацией, занимающейся содержанием жилья. Получается, что у собственника договор с товариществом, а у товарищества — с организацией. Как альтернатива — в товариществе есть свой штат слесарей, сантехников, плотников, электриков, то есть специалистов, которые необходимы, чтобы содержать дом в надлежащем состоянии (в соответствии с правилами и нормами содержания жилья). Если обратиться к практике, то большинство товариществ выбирают именно этот вариант. Со всеми удобствами — Товарищество собственников жилья заключает напрямую договоры с ресурсоснабжающими организациями, чтобы обеспечить жителей жилого многоквартирного дома коммунальными услугами, — продолжает Дмитрий Владимирович. — Это водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение. Во многих ТСЖ весьма выгодно устанавливать внутриквартирные счетчики. Дело в том, что в некоторых товариществах счетчики стоят на вводе в дом, однако собственники оплачивают данную услугу по норме, установленной органами местного самоуправления, плюс доплачивают расход данного вида услуг в местах общего пользования. Зато в тех квартирах, где есть внутриквартирные счетчики, оплата идет только за тот объем, что потребили жители. Плюсы ТСЖ Когда домом управляет ТСЖ, у собственников появляется ряд преимуществ. Например, эта форма, так же как и управляющая компания, может объединять сразу несколько домов и управлять ими. Это позволит жителям сэкономить расходы на содержание штата ТСЖ. Кстати, размер оплаты за управление многоквартирным домом устанавливается на общем собрании.Учитывая, что ТСЖ создается, как правило, в домах после капремонта либо в новостройках, плата за техническое обслуживание может быть существенно меньше, чем в других многоэтажках. Причем устанавливают ее сами собственники, а не орган местного самоуправления.- Сами собственники определяют и смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, устанавливают размеры платежей, — уточняет Дмитрий Владимирович.Причем все деньги поступают на счет ТСЖ. А потому жители абсолютно уверены, что если они проголосовали за капремонт, то средства пойдут именно на их дом и никакого перекрестного финансирования (на другую многоэтажку, которая находится в худшем положении) быть не может.Более того, товарищество собственников жилья может принимать решение о сдаче в аренду части общего имущества в доме (помещения в цокольном этаже, других нежилых помещений), а доходы направлять на содержание дома.Раз в год председатель отчитывается перед собственниками, рассказывая, как потрачены средства, какие работы выполнены.Наконец, из членов ТСЖ создается независимая ревизионная комиссия, которая проверяет не реже одного раза в год всю финансовую деятельность товарищества.Все в том же ТСЖ проще бороться с неплательщиками. Часто члены правления вывешивают списки должников на доски объявлений. Но что самое главное — товарищество собственников жилья заставляет людей заботиться не только о своей квартире, но и о доме в целом. У жителей появляется ответственность. Не случайно ТСЖ считается идеальной формой управления. Минусы ТСЖ При этом все-таки многие люди остаются безразличными. Они не хотят приходить на собрания, принимать какие-то решения. Организовать ТСЖ в доме, где таких людей большинство, нелегко.Многие товарищества собственников сталкиваются с тем, что у них нет помещения, где бы собиралось правление, вел прием посетителей председатель или бухгалтер.Кроме того, сегодня отсутствует какая-либо образовательная база для обучения председателей ТСЖ. Контроль никто не отменял Кстати, члены товарищества собственников жилья в случае, если они столкнулись с коммунальными бедами, а председатель не отреагировал на обращение, вправе обратиться в контролирующие инстанции.Так, с жалобой, касающейся неудовлетворительного содержания жилья или плохого качества коммунальных услуг, можно обратиться в Государственную жилищную инспекцию. Как показывает практика, после вмешательства инспектора все замечания в ТСЖ быстро устраняют. Ликвидация Решение о ликвидации ТСЖ также может быть принято на общем собрании по итогам голосования.