Каково быть собственником
Почти 20 вопросов, касающихся приватизации, купли-продажи и раздела имущества, успели задать собственники и наниматели по телефонам горячей линии, которая прошла в «Нижегородской правде» позавчера. А консультировали читателей «НП» юристы Мария ГОРИНА и Михаил ЧЕРЕПНОВ из юридической фирмы Timofeev/Cherepnov/Kalashnikov. «Горячая линия» — одно из мероприятий проекта «Коммуналка», который «Нижегородская правда» ведет вместе со своим партнером — Нижегородским отделением Ассоциации юристов России. Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем сегодня.Спорный момент— Земельный участок и дом принадлежат четырем собственникам. Трое из них — родные сестры, а четвертый — совершенно посторонний человек. К тому же шесть лет назад он пропал. Мы бы хотели продать дом и участок. Как нам поступить?Наталья, поселок Ждановский Кстовского района.— Вам придется пройти непростой путь. Заинтересованным лицам (или одному из них) нужно первоначально обратиться с заявлением о признании гражданина безвестно отсутствующим, указывая на то, что это необходимо, чтобы определиться с его долей, которая впоследствии перейдет к наследнику. После того, как гражданина признают таковым, должно пройти пять лет. Дальше следует обращаться с заявлением о признании гражданина умершим, и только тогда наследники, если они есть, имеют право наследовать эту долю. Если наследников нет, имущество переходит органам муниципалитета. Бывает, что муниципалитет отказывается принимать имущество — обязать его принять долю можно в судебном порядке.— Чтобы купить квартиру, мы с мужем продали жилье, которым я владела до брака, и добавили 500 тысяч рублей. Сейчас разводимся, муж требует половину от стоимости квартиры. Мне это кажется несправедливым. Как быть?Вероника, Заволжье.— Нужны доказательства, что вы продали свою квартиру и вложили средства в покупку спорной недвижимости. Тогда вопрос по поводу доли будет решаться в судебном порядке. Поскольку речь идет уже не о совместно нажитом имуществе, а о покупке, в которую вы вложили собственные денежные средства. Доказать сложно, но спор может быть разрешим.— Мама умерла, квартира не приватизирована, и в ней больше никто не зарегистрирован. Можем ли мы что-то изменить: прописаться, приватизировать? Мама проживала в Сормовском районе Нижнего Новгорода, мы — в Московском.Елена Андреевна, Нижний Новгород.— С точки зрения законодательства, у вас нет никаких прав, чтобы проживать, регистрироваться в данной квартире: у вас нет договора соцнайма, нет прописки, в квартире вы не проживаете — фактическое пользование не осуществляете. В вашем случае жилье принадлежит собственнику — муниципалитету, который вправе в любое время заселить в квартиру других жильцов и заключить с ними договор соцнайма.Получи согласие— Могу ли я продать квартиру, если в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок? Взамен приобретаю жилье меньшей площади.Ольга, Советский район.— Вам придется получить согласие в органах опеки и попечительства. Если рассуждать теоретически, то, скорее всего, такое согласие вам не дадут, потому что фактически происходит ухудшение жилищных условий ребенка. Вот если бы вы приобретали жилплощадь большего размера, таких вопросов бы не возникало.— Жена умерла, завещание не оставила. Из близких родственников — я, сын и дочь. Мы все имеем равные права?Сергей Васильевич, Борский район.— Вы все имеете равные права, но всё зависит от того, кто подаст заявление о вступлении в права наследства. Например, если это сделает только сын, а муж и дочь в течение шести месяцев не заявят о своих правах на наследство, — соответственно, право собственности приобретает только сын. Если это происходит по обоюдному согласию, то, чтобы снять риски, другие наследники пишут нотариальные отказы от вступления в права наследства. Если заявляются втроем, то каждый получает по 1/3 доли.— Мы в квартире живем втроем: я, сестра и мой сын. Жилье приватизировано в разных долях. В случае моей смерти моя часть отойдет только сыну или сестра тоже будет иметь на нее право?Татьяна Иванова, Автозаводский район.— По закону к первой очереди наследников относятся родители, муж и дети, поэтому ваш сын полностью унаследует вашу долю. Если вы хотите оставить не только сыну, но и сестре, тогда надо составлять завещание или договор дарения.Частный случай?— У нас с соседкой дом (1965 года постройки) на двоих. У нее второй этаж, у нас — первый. Соседка старенькая, документов на собственность у нее нет. Ситуация такая, что после ее смерти родственники собираются дом и участок продавать. Смогут ли они это сделать без свидетельства на собственность и кадастровых паспортов и потребуется ли мое согласие при продаже?Юлия, Павловский район.— До 1998 года регистрировать право собственности на объект в ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимое имущество) было необязательно. Учитывая, что у вас доля зарегистрирована, очевидно, что объект поставлен на кадастровый учет, — просто свою долю женщина не оформила. Но это не говорит о том, что дом не является объектом недвижимости или что он ненаследуем. Если бабушка или ее родственники захотят, они свою долю оформят и унаследуют. Что касается продажи, то с учетом того, что вы сособственники, у вас будет преимущественное право на покупку. Если вы откажетесь от покупки, то они смогут продать свою долю другим лицам, но по цене не ниже той, по которой они вам предлагали.— Мы оформляли свидетельство на собственность на троих: на меня, мужа и дочь. У дочери фамилия в документах указана неправильно. Сейчас ребенок уже взрослый. Можно ли исправить ошибку в свидетельстве на собственность, есть ли срок исковой давности и куда надо обращаться?Ольга, Дзержинск.— Вам достаточно подать заявление в Управление росреестра по месту нахождения объекта недвижимости об изменении учетных данных собственника. Ваша ситуация вполне разрешима, срока давности по внесению изменений нет. Неправильно написанная фамилия не влияет на возможность владения, пользования и распоряжения этой квартирой со стороны дочери, поскольку иные данные (в паспорте, свидетельстве о рождении) правильны.Коллектор не страшен— Я собственник квартиры, дочь лишь зарегистрирована. Она набрала кредитов, теперь не может рассчитаться. Стоит ли мне беспокоиться за жилье?Татьяна, Богородский район.— Нет, потому что ваша дочь не собственница. Ни коллекторы, ни банки не вправе претендовать на жилье, которое не принадлежит заемщику.СделкаБольше всего при покупке жилья нижегородцы боятся «остаться с носом». Как не нарваться на мошенников, на что в первую очередь надо обращать внимание, приобретая жилье? Ответить на эти вопросы кратко и лаконично очень сложно. Наши юристы дадут лишь несколько рекомендаций, которые нашим читателям обязательно нужно взять на заметку.— Обращайте внимание на того, кто продает жилье. Для этого возьмите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по адресу: Нижний Новгород, Варварская, 32. Справка готовится в течение пяти календарных дней.— Дальше нужно посмотреть: если жилье продает тот, кто является собственником, то можно не волноваться; если в выписке нет залогов, арестов, запретов на реализацию, то тоже всё в порядке. Если указано, что собственник Иванов, а продает Сидоров, то нужно проверить законность полномочий Сидорова на продажу квартиры от имени Иванова. Для этого следует пойти к нотариусу, который выдавал доверенность на продажу квартиры от имени Иванова. Удостовериться, что она не отозвана, и внимательно ознакомиться с полномочиями по возможности отчуждения квартиры от имени Иванова. Если всё в порядке, то покупать можно, но с определенным риском. Он заключается в том, что доверенность могут отозвать, например, задним числом или впоследствии выяснится, что было некое письменное указание от собственника. В итоге квартиру покупатель должен вернуть, а денег уже нет. Взыскивать их приходится по решению суда.— Следует помнить, что если в квартире два-три собственника, то нужно получить нотариальные согласия всех сособственников и их супругов (супруг) на продажу. И проверить у нотариусов, не отозваны ли согласия.— Еще один важный момент: в договоре купли-продажи должны быть указаны не только собственники, но и лица, которые имеют право в квартире (доме) проживать. Особое внимание — детям. В органах опеки и попечительства должно быть получено согласие на продажу жилья, в котором проживают несовершеннолетние, иначе сделка может быть признана недействительной. Все эти нюансы касаются приобретения жилья на вторичном рынке. На первичном покупателей ждут другие подводные камни. О них мы расскажем в следующих выпусках проекта «Коммуналка».
