Когда продаешь комнату в коммуналке

Продолжаем публикации по итогам безвозмездных правовых консультаций гражданам в приемной губернатора и правительства Нижегородской области. Вопрос: Имею в собственности комнату в коммунальной квартире.На что стоит обратить внимание при продаже комнаты? Ответ: В соответствии с п.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в ней имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Уступка преимущественного права покупки доли, в том числе и комнаты в коммунальной квартире, в общей собственности согласно закону не допускается (п.4 ст.250 Гражданского кодекса РФ). По п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Особое внимание стоит обратить на цену, которая указана в извещении. Продать комнату третьим лицам по цене ниже, чем предложена имеющим право преимущественной покупки лицам, нельзя. Извещение направляется заказным письмом с описью вложения в него и обратным уведомлением о вручении. Можно подать заявление и нотариусу, который совершит такое нотариальное действие, как передача заявления от одного лица другому (п.11 ст.35 Основ законодательства о нотариате). Ответ нужно ждать в течение месяца с момента получения другими собственниками извещения о продаже. Если в указанный срок ответа не последует, то по законодательству это может быть приравнено к отказу от преимущественного права покупки комнаты. Подписи всех собственников, отказавшихся от своего преимущественного права на покупку комнаты, лучше заверить нотариально. Если собственником комнаты или нескольких комнат является муниципалитет (т.е. соседи проживают по договору социального найма), то за отказом необходимо обращаться в администрацию района. Если кто-то из собственников комнат является несовершеннолетним — за отказом придется обращаться в отдел по опеке и попечительству. Если один из собственников коммунальной квартиры согласен на приобретение продаваемой комнаты — между ним и продавцом заключается договор купли-продажи с обязательной госрегистрацией. Если согласие на приобретение комнаты изъявляют сразу несколько имеющих на это право лиц — тогда спор решается либо по договоренности, либо в судебном порядке. Если обойти указанную процедуру (невыполнение условий преимущественного права покупки, продажа третьим лицам по цене ниже, чем было предложено другим собственникам), то в соответствии с п.3 ст.250 Гражданского кодекса РФ любой другой участник долевой собственности в течение 3 месяцев имеет право в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.Вопрос: в период брака была куплена и оформлена на супруга дача.Могу ли япретендовать на нее, обратившись в суд за разделом имущества, если брак был расторгнут четыре года назад? В настоящее время бывший супруг чинит препятствия в пользовании дачей. Ответ: в соответствии с п. 2 ст.34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на чье имя оно приобретено. Несмотря на расторжение брака, на имущество, нажитое супругами во время брака, по-прежнему распространяется режим общей совместной собственности. Согласно п.7 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации к требованиям супругов, брак которых расторгнут, о разделе их общего имущества, применяется трехлетний срок исковой давности. Но в данной статье не говорится о том, с какого времени начинается течение срока исковой давности, поэтому стоит руководствоваться разъяснениями, изложенными п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака». Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п.7 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в Книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния,а также дня расторжения брака в суде — дня вступления в законную силу решения суда), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Таким образом, поскольку нарушается ваше право на пользование дачей, вы в настоящее время вправе обратиться в суд с требованием о разделе имущества. Если трехлетний срок исковой давности вы пропустите по причинам, которые суд признает уважительными, и если они будут иметь место в последние шесть месяцев срока давности, то согласно ст. 205 Гражданского Кодекса Российской Федерации срок исковой давности будет восстановлен.