Ежегодно сотни сделок с недвижимостью признаются недействительными. Причин много – продажа квартиры по поддельным документам или многократная реализация одного и того же жилья. В таком случае все вопросы новому собственнику приходится решать в суде. Как не попасться на удочку недобросовестных продавцов, рассказали специалисты Росреестра и риелторы.
Наследник объявился
Ирина с мужем приобрели квартиру на вторичном рынке жилья. Кажется, сделали всё, чтобы избежать неприятностей.
– Мы взяли выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедились, что квартира не имеет никаких обременений, не находится в залоге, – рассказывает покупательница. – Посмотрели документы: квадратные метры приобретены в результате дарственной, сделанной пожилой женщиной. Не было никакого повода для сомнений. Вскоре получили свидетельство на собственность и могли бы жить ещё долго и счастливо, но тут объявился потенциальный наследник – родной сын женщины, которая оформляла дарственную.
Ирина рассказала, что за больной матерью сын не ухаживал, последние годы жил в столице, однако от своего наследства отказываться не собирался и грозился оспорить дарственную в суде, доказав, что мама, подписывая документ, была недееспособной. Опустим нравственные составляющие этой истории. Ясно одно – у новой собственницы впереди сложные судебные разбирательства. Ведь если суд признает, что женщина, подписывая документ, действительно была недееспособной, то все сделки будут аннулированы. Неслучайно многие потенциальные покупатели не хотят покупать квартиру, доставшуюся по наследству или в результате дарственной – слишком велик риск последующего разбирательства с потенциальными наследниками, которые не вступили своевременно в свои права.
– Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со дня его открытия, – консультируют в юридической фирме. – Если он пропущен наследником, то дело его небезнадёжно. Суд может восстановить этот срок, например, потому что наследник не знал об открытии дела о наследстве или пропустил его по уважительным причинам.
Даром не бывает
Виктория с мужем попались на другую уловку – привлекла низкая цена за квадратные метры. Посмотрели документы, заключили договор, перечислили деньги продавцу, а потом выяснилось: риелторы-мошенники продали квартиру сразу нескольким покупателям.
Вариантов схем, когда добросовестный покупатель может попасться на удочку мошенников или лишиться своей квартиры, великое множество. Но всё же есть основные правила покупки, которых стоит придерживаться. Возможно, они не дают 100-процентную гарантию от неудачного приобретения недвижимости, однако здорово страхуют.
– Никогда не заключайте договор о покупке квартиры, не увидев подлинники документов, – консультирует риелтор Николай Филатов. – Не реагируйте на предложения с сильно заниженной ценой (процентов на 20 по сравнению со среднерыночной). Можете быть уверены – такого продукта либо вообще не существует, либо квартира юридически нечистая. При подписании договора требуйте присутствия всех собственников, откажитесь от сделки, если от имени владельца недвижимости кто-то действует по доверенности.
Ведь доверенность можно в любой момент отозвать, а, бывает, что и самого доверителя давно уже нет в живых.
При сделке с недвижимостью не расплачивайтесь из рук в руки – все расчёты ведите только в банке.
Можно и на дому
Обязательно изучите историю квартиры: как давно она в собственности, на основании каких документов владельцы получили право собственности, если квартира продавалась много раз за короткий срок, то её лучше не покупать, потому что неизвестно, чьи права были нарушены при заключении той или иной сделки. Особое внимание к покупке квартиры, в которой зарегистрированы или имеют право собственности несовершеннолетние дети. Такие сделки считаются одними из самых рисковых. Если решились брать данную квартиру, обязательно требуйте разрешение органов опеки и попечительства. Когда есть сомнения в подлинности паспорта, не стесняйтесь попросить предоставить другой документ, удостоверяющий личность. И не доверяйте никаким копиям – все бумаги должны быть только в подлинниках.
– Документом, который имеет решающее значение при заключении сделки, по-прежнему остаётся выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Именно в ней прописаны собственники и все обременения, ограничения, аресты, которые могут быть наложены на квартиру, – консультируют специалисты Росреестра. – Запросить сведения из ЕГРН об объекте недвижимости можно, обратившись лично в многофункциональный центр или получить информацию в электронном виде посредством сервиса «Получение сведений из ЕГРН», размещённого на официальном сайте Росреестра.
Никогда не соглашайтесь приобретать недвижимость, если в договоре купли-продажи указана цена ниже той, по которой вы покупаете. Сейчас такие махинации в связи с ужесточением законодательства проворачивать труднее, тем не менее прецеденты есть. В этом случае ваш продавец уходит от налогов, а вы существенно рискуете.
И ещё одна новость.
– Безопасное и оперативное проведение сделок с недвижимостью теперь готовы осуществлять специалисты Кадастровой палаты, – заявила Оксана Штейн, директор филиала Росреестра по Нижегородской области.
Они могут приехать и оформить сделку прямо на дому, также они помогут составить договор купли-продажи, привезут выписку из ЕГРН и примут документы на регистрацию права собственности.