Нюансы капитального ремонта

В начале августа в приемной граждан губернатора и правительства Нижегородской области прошла «горячая» телефонная линия на тему «Проблемы капитального ремонта жилья». За 3,5 года существования приемной это была уже 41‑я по счету тематическая линия. Как всегда в приемную обратилось большое количество жителей области. Мы публикуем ответы на наиболее часто задаваемые вопросы, которые могут быть интересны нашим читателям. Во-первых, начнем с того, что такое капитальный ремонт многоквартирного дома и капитальный ремонт кровли. Капитальный ремонт многоквартирного дома означает проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов (в том числе по их восстановлению или замене) общего имущества собственников помещений для улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт кровли — это часть работ, выполняемых при капитальном ремонте крыши. В случае капитального ремонта крыши проводятся работы по ремонту кровли общим объемом до 50 проц. (постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»). Другой вопрос: кто должен оплачивать капитальный ремонт кровли многоквартирного дома? Крыша многоквартирного дома (а кровля является одним из ее элементов) в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. По статье 154 того же кодекса капремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилфонда. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на его капремонт принимается с учетом предложений управляющей организации о необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования и сроке начала ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капремонта. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику к нему же переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт многоквартирного дома (ст. 154 Жилищного кодекса РФ). Также спрашивали, как может помочь Госжилинспекция, если происходит течь кровли в квартире и на лестничной площадке, а обращения в домоуправляющую компанию безрезультатны. В таком случае жителям необходимо написать заявление на имя руководителя Государственной жилищной инспекции Нижегородской области с приложением копий обращений и ответов из управляющей компании. Тогда инспекция проведет комиссионное обследование жилого помещения и общих помещений дома с приглашением представителей управляющей и обслуживающей организаций в присутствии жителей. По фактам выявленных нарушений составляются административные документы, выдается предписание управляющей и обслуживающей организациям на выполнение работ. Если предписание в установленные в нем сроки не исполняется, тогда составляется протокол по с.1 ст. 19.5 КоАП РФ и материалы направляются в мировой суд для принятия судебного решения. В ходе телефонной линии много было вопросов такого характера: при замене ванной на душевую кабину возникла необходимость замены трубы центрального отопления. Могут ли заменить трубу бесплатно и кто должен выполнить замену стояков холодного водоснабжения в квартире? Здесь разъяснение таково. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества. Согласно статье 39 Жилищного кодекса РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов (ст.158 Жилищного кодекса РФ). Или такая ситуация. Человек проживает в квартире по договору социального найма. Что в таком случае нужно сделать, чтобы наймодатель выполнил капремонт? Согласно статье 65 Жилищного кодекса РФ осуществление капремонта жилого помещения возложено на наймодателя жилого помещения. В случае его отказа устранить недостатки жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей, нужно в соответствии со статьей 66 ЖК РФ обращаться в суд. То есть подать исковое заявление об уменьшении платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещении своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме или убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем указанных обязанностей. Еще один частый вопрос: права ли управляющая компания, если она предлагает выполнить в многоквартирном доме капремонт вентиляционных каналов при долевом финансировании жителей в пропорции 50 на 50? В соответствии со статьей 154 ЖК РФ капремонт общего имущества (вентиляционные каналы) в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, то есть за счет собственников квартир. В данном случае предложение управляющей компании выгодно для собственников жилых помещений многоквартирного дома, ведь им предлагается оплатить только часть затрат на капитальный ремонт.