Пациент скорее жив…
Не секрет, что коммерческие банки в непростых условиях финансового кризиса заметно сократили кредитование физических лиц. Это касается и займов на покупку недвижимости. Однако слухи о кончине ипотеки, достаточно активно муссирующиеся в последнее время, не имеют под собой оснований. Ипотека существует. Не без проблем, конечно, но списывать ее в архив истории не стоит. Именно к такому выводу пришли участники «круглого стола» «Стоимость ипотечного кредита сегодня», прошедшего в рамках подготовки к выставке «Все про недвижимость», которая состоится 24 сентября. По словам банкиров, принявших участие в «круглом столе», в текущем году ипотечные кредиты по-прежнему выдаются, однако по сравнению с прошлым годом их количество значительно сократилось. В Нижегородской области, по разным оценкам, в 2009 году выдано от 25 до 70 ипотечных кредитов. При этом в последние месяцы, как гласит официальная отчетность Центрального Банка России, идет плавное увеличение объемов ипотечного кредитования. Сейчас соответствующие показатели почти в два раза выше цифр начала года. Кто же сегодня является среднестатистическим заемщиком? Как отметила руководитель нижегородского представительства банка «Дельта Кредит» Анна Пантелеева, это представитель среднего класса, то есть наемный работник со стабильным и достаточно высоким доходом. Принимая решение о выдаче кредита, банк глубоко анализирует финансовую состоятельность не только заемщика, но и компании, в которой он работает. Размер компании при этом не имеет значения. Главное, насколько эффективен ее бизнес, есть ли у фирмы будущее. Многие банки сейчас перестали учитывать неофициальные доходы клиента, принимая к рассмотрению только то, что отражено в справке по форме 2‑НДФЛ. «Дельта Кредит» исповедует более гибкий подход к клиенту. Ведь практика показала, что те клиенты, которые имеют несколько источников доходов, в том числе и так называемых «серых» доходов, оказались самыми платежеспособными в нынешние непростые времена. Все вышесказанное лишний раз подтверждает тезис, что ипотека — «штучный товар». В каждом банке существуют свои стандарты и критерии оценки претендентов на кредит. Так что отказ в выдаче кредита в одном из банков вовсе не означает, что заемщику следует похоронить свою мечту об улучшении жилищных условий. Не склеилось с одним кредитным учреждением — надо идти в другое. В конце концов заемщик, если он не имеет негативную кредитную историю, все равно найдет свой банк и свою программу. Необходимо искать разные варианты. Сейчас банки не дают кредиты на покупку квартир в строящихся домах. Но ведь можно взять кредит под залог имеющегося жилья, и решить таким образом свой квартирный вопрос. В 90‑х годах самой больной темой российской экономики были обманутые вкладчики, в начале и середине 2000‑х — обманутые дольщики, сейчас — обманутые заемщики, жертвы агрессивной банковской рекламы. Ведь платежеспособность многих из тех, кто взял кредит, когда стоимость жилья достигла исторического максимума, заметно пошатнулась. Эти люди испытывают сейчас большие трудности с обслуживанием своих долговых обязательств. Ряд банков предлагает таким заемщикам программы по реструктуризации долга. Кроме того, как сказал заместитель генерального директора ГП НО «НИКА» Михаил Лебедев, при Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) создана организация, которая занимается реструктуризацией ипотечных долгов для заемщиков, потерявших полностью или частично источник доходов, — АРИЖК. Государство уже давно предпринимает шаги навстречу ипотечным заемщикам, предоставляя им налоговые вычеты с суммы, уплаченной по кредиту, осуществляя государственные ипотечные программы. Это и программа социальной ипотеки, при которой часть платежа берет на себя государство, и корпоративная ипотека, когда заемщику финансовую помощь оказывает родное предприятие. Снизить платежи по ипотеке можно и с помощью материнского капитала, который сейчас равен 313 тысячам рублей. Его целесообразно использовать в самом начале обслуживания кредита, поскольку это позволяет заметно снизить ежемесячные платежи. При этом необходимо иметь в виду, что заплатить первоначальный взнос, пени и штрафы с помощью материнского капитала невозможно. Сейчас среднестатистическая сумма ипотечного кредита снизилась до 300 — 350 тысяч рублей, так что материнский капитал стал неплохим подспорьем для некоторых заемщиков. При этом Пенсионный фонд РФ настаивает на наделении детей получателей кредита собственностью, как только квартира выходит из-под залога. Прежде чем брать кредит, заемщику необходимо тщательно продумать, причем на несколько лет вперед, план своих расходов и доходов с учетом выплаты долга. Главное в этом деле — не переоценить свои возможности. Если самому сделать это сложно, то сотрудники банка могут помочь точно рассчитать суммы ежемесячных выплат. Большинство заемщиков не представляют, из каких составляющих складывается ежемесячный платеж по кредиту, а посему для банкиров крайне важно на первой же консультации объяснить человеку подробно, чему равна полная сумма выплаты, сколько составит сумма процентов, сколько — погашение основной суммы кредита. Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов Александр Жилевский в связи с этим поделился своими наблюдениями: если заемщик не получает вначале всей необходимой информации, то потом он бывает неприятно удивлен, когда вдруг оказывается, что заплатить нужно больше, чем он ожидал. У него возникает ощущение обманутых ожиданий. Михаил Лебедев тут же вставил свое лыко в строку: в документах Нижегородского ипотечного корпоративного альянса подробно написано, какую сумму денег выплатит ипотечный заемщик. Все расходы, в том числе приходящиеся на сторонние организации (страховщики, нотариусы, УФРС), обозначены в информационном письме. Заемщику остается лишь внимательно его прочитать и задать вопросы, если таковые появятся. Схемы ипотечных платежей абсолютно прозрачны, так что заемщик по определению не может оказаться в ситуации, при которой сумма платежа по факту значительно превышает сумму, продекларированную при оформлении кредита. Уровень финансовой грамотности нижегородцев существенно вырос за последнее десятилетие, и значительный вклад в это благое дело внес Интернет, считают участники «круглого стола». Претенденты на ипотечный кредит имеют возможность перед походом в банк узнать массу информации об условиях кредитования на его сайте, что поможет задать необходимые вопросы во время консультации. Кстати, эти вопросы можно будет задать специалистам банков и на выставке социальных консультаций «Все про недвижимость». Финальным аккордом «круглого стола» стал вопрос об аренде жилья, которая рассматривается некоторыми гражданами как альтернатива покупке квартиры с помощью ипотеки. Александр Жилевский в связи с этим заявил, что для России, увы, характерна весьма низкая культура арендных отношений между собственником и нанимателем жилья. Арендатор постоянно находится в подвешенном состоянии: арендодатель может выселить его из квартиры в любой момент под надуманным предлогом. Это на Западе аренда жилья является основным способом решения квартирного вопроса. У нас все с точностью до наоборот. По большому счету, в нашей стране ипотека является единственным реальным методом улучшения жилищных условий. Около 30 процентов сделок на нижегородском рынке жилья осуществлялось в прошлом году с помощью ипотечного кредитования. Даже сейчас, когда процентные ставки заметно выросли, а требования к заемщикам ужесточились, ипотека по-прежнему остается востребованным банковским продуктом.
