Нижний Новгород возглавил список крупнейших российских городов, где больше не строят торговые центры. Таковы результаты масштабного исследования, которые обнародовали специалисты международной брокерской компании Cushman&Wakefield. По мнению экспертов, к этой ситуации привёл кризис. Жители стали больше экономить, покупательская способность снизилась, поэтому потребности в новых торговых центрах больше нет.
Что же придёт им на смену?
Без базара
Кризис серьёзно ударил по строителям коммерческой недвижимости. Как подсчитали специалисты, в трети российских городов строительство торговых центров остановилось. ТЦ возводятся в 121 городе с населением свыше 100 тысяч человек, в то время как таких городов по всей стране около двухсот. Аналогичные тенденции в населённых пунктах, где живёт больше полумиллиона человек.
В тех городах, где девелоперы ещё строят торговые объекты, наблюдается тренд на снижение числа новых комплексов и переход от массовой застройки к точечным объектам.
- Лишь единичные проекты в крупных городах достраиваются и выводятся на рынок, — рассказала старший директор отдела исследований Cushman&Wakefield Татьяна Дивина. — Активность на рынке преимущественно связана с оптимизацией концепций действующих торговых центров, в частности, с обновлением дизайна, пересмотром пула арендаторов и увеличением площадей. Мы переходим от периода бурного роста рынка к органичной точечной застройке, от традиционных проектов, предлагающих международный стандарт, к проектам с оригинальной концепцией.
Застройщики прекратили или замедлили возведение центров из-за насыщения рынка. Бум строительства торговых центров пришёлся на 2006 – 2008 годы, потом в планы девелоперов вмешался кризис. Затем стройки возобновились. В результате многие торговые центры сейчас стоят полупустые. Туда не идут ни арендаторы, ни покупатели.
Вторая причина — в снижении покупательной способности россиян. Кризис ударил по карманам жителей, и они стали экономить на одежде, обуви и развлечениях.
Ещё одна причина в том, что торговые центры долго окупаются. Поэтому не каждый бизнесмен решится сейчас на такой проект.
- Быстрее окупаются большие торговые центры, куда охотнее идут именитые бренды, – приводит пример директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. – В среднем, если у торгового центра есть чётко выверенная концепция использования метража, то малые торговые центры – до 10 тысяч квадратных метров – окупаются за пять лет, средние – за 8 – 10 лет, а крупные – за 10 – 12 лет.
Впрочем, эти причины характерны для всех городов России. Но у Нижнего Новгорода есть свои особенности.
Выше Нижнего
По мнению консультантов Cushman&Wakefield, строительство крупных торговых объектов в Нижнем Новгороде прекратилось из-за того, что город уже вышел на третье место в России по площади торговых центров на душу населения.
Обеспеченность ТЦ в столице Приволжья уже давно побила все рекорды. Если норма торговых площадей составляет 280 квадратных метров на тысячу человек, то в Нижнем Новгороде, по последним данным, на одну тысячу жителей приходится более 700 «квадратов». В ряде районов с торговыми центрами по всем нормативам уже наблюдается явный перебор. Так, в Нижегородском районе норма торговых центров перевыполнена на 625 %, в Канавинском — почти на 400 %.
Немного отстают Приокский район, где обеспеченность торговыми площадями составляет почти 240 %, Московский, продемонстрировавший результат в 186 %, Советский — 256 %, Сормовский с результатом в 145 %, Ленинский, перевыполнивший норму на 255 %, и Автозаводский район, в котором торговля, видимо, идёт не полным ходом, но всё равно выбивается из нормативов: 138 %.
- Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс предприятий торговли, — подтверждает заместитель директора агентства «Коммерческая недвижимость» Ирина Фомичёва. — В центральных районах, как правило, есть супер- и гипермаркеты, большие универмаги, а в заречной части города по-прежнему сохраняются микрорайоны, где торговля совершенно не развита. Это объясняется исторически сложившейся ситуацией: в верхней части Нижнего Новгорода расположены престижные районы, население обеспеченное, покупательская способность выше, чем на окраинах.
Настроились на лучшее
У многих нижегородцев такое изобилие торговых центров вызывает раздражение. Жители замечают, что лучше бы такими ударными темпами в городе возводились детсады и школы.
Однако эксперты ничего страшного в таком положении вещей не видят.
- Перенасыщение рынка может навредить прежде всего владельцам бизнеса — уменьшением выручки и меньшей проходимостью, — считает Татьяна Романчева. — А вот потребителю большое количество торговых центров помешать не может, ведь у него увеличивается выбор товаров и развлечений. Недовольство горожан нельзя оценить однозначно, ведь торговые центры строят частные лица, а не государство, поэтому претензии предъявлять бессмысленно. Предпринимателям строить детские сады и парки невыгодно. Хотя сама я предпочла бы, чтобы парков стало больше и чтобы сохранялись и благоустраивались уже существующие.
По словам специалистов, нельзя однозначно сказать, что в Нижнем Новгороде строительство торговых центров полностью заморожено.
- Скорее, здесь нужно говорить о тщательном и взвешенном подходе инвесторов, — рассуждает генеральный директор компании «IDEM консультанты по торговой недвижимости» Екатерина Гресс. — В городе реализуются различные девелоперские проекты, которые находятся на разных стадиях. К примеру, планируется строительство торгового центра на проспекте Ленина общей площадью 150 тысяч квадратных метров. Строительство завершится в 2019 году. Также мы знаем о планах девелоперов по строительству торгового центра на улице Футчика в Автозаводском районе. Идёт строительство торгового центра на проспекте Гагарина возле парка «Швейцария».
По мнению Екатерины Гресс, рынок торговых центров начинает входить в новую фазу развития.
- Происходит постепенное переформатирование рынка, ещё в 2014 году мы начали говорить о появлении новых форматов — это лайфстайл-центры, когда ТЦ становится не местом шопинга, а местом досуга. Магазины перемежаются с ресторанами, развлекательными и обучающими форматами, кофейнями, зонами отдыха и центрами спортивной активности. Именно такие объекты будет выбирать покупатель в ближайшие годы, — заключает эксперт.
В Москве и Санкт-Петербурге такой формат уже весьма развит и востребован. Посмотрим, как это будет выглядеть в Нижнем Новгороде.