Рыба — где глубже, а человек — где лучше

До 1 января 2007 года жители многоквартирных домов должны выбрать форму управления своим домом. О том, что это за формы, мы говорили уже не раз. Теперь попробуем определиться, в чем преимущества и недостатки каждой из них для всех сторон.Управление управляющей организацией (УО)Напомним, при выборе этого способа управления каждый собственник должен заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, которая впоследствии сама заключает договора на коммунальные услуги и услуги по содержанию дома. Схема взаимоотношений аналогична сегодняшним взаимоотношениям жителей и ДЕЗа.? При такой форме для управляющей организации очевиден ряд преимуществ, ? консультирует начальник правового и кадрового отдела (заместитель начальника Госжилинспекции Нижегородской области) Дмитрий Яньков. ? Первое. Управляющая организация имеет право на включение в тариф доли прибыли при предоставлении жилищно-коммунальных услуг собственникам помещений. Это естественно, поскольку любая коммерческая управляющая организация изначально создается для достижения прибыли. Второе. Выполняет работы и оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, но только в том объеме, который установлен общим собранием собственников помещений. И, наконец, последнее ? деньги поступают от жителей без посредников, напрямую.Тем не менее, вместе с плюсами очевидны и некоторые недостатки. Например, управляющие организации не могут самостоятельно устанавливать тарифы на ЖКУ, поскольку те регулируются на уровне государства. Более того, при формировании размера платежей собственники отказываются включать в затраты такие расходы, как устранения актов вандализма, уборка придомовой территории, оплата земельного налога. Управляющая организация не имеет собственных сетей и приемных устройств. А значит, при покупке коммунальных услуг всегда будет оставаться проблема с сетями. Извечный вопрос: кто будет их обслуживать?Поставщики коммунальных услуг могут не предоставлять ЖКУ управляющей организации, если у последней есть задолженность, которая может возникнуть по той простой причине, что собственники просто своевременно не платят за уже потребленные свет, газ, воду. Естественно, что отвечает за это в конечном итоге управляющая организация.? Большие сложности могут возникнуть со злостными неплательщиками, ? уточняет Дмитрий Владимирович. ? Таких судебные приставы выселяют в жилое помещение, размер которого соответствует норме площади для вселения в общежитие. А возмещать все неплатежи из своей прибыли будет управляющая организация.Кроме того, она полностью зависит от поставщика коммунальных услуг. Если, например, энергоснабжающая организация поставляет горячую воду с заниженными тепловыми параметрами, то житель идет жаловаться именно в управляющую компанию, которая ничего, в принципе, не может сделать, потому что получает воду уже с такими показателями. А с энергоснабжающими организациями, как известно, работать очень сложно, потому что зачастую они являются монополистами.Для собственников помещений очевидным плюсом является то факт, что какие бы проблемы ни возникали, отношения ему предстоит выяснять только с управляющей организацией. Положительны и те моменты, что собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками. То есть если ваш сосед не платит за свет и газ, то на вас это никак не отразится. Плюсом является и возможность контролировать деятельность управляющей организации, поскольку она обязана отчитываться перед вами в конце года (сколько денег получено, куда истрачено, какие задолженности). Резонансом всем этим плюсам станет неизбежное увеличение размера платежей.Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПКНапомним, что при таком способе договора на поставку ЖКУ заключаются от имени кооператива или товарищества как юридического лица. Содержание дома ТСЖ нередко берет на себя.? При управлении ТСЖ упрощена процедура принятия решений по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом, ? рассказывает Дмитрий Владимирович, ? поскольку люди, живущие в доме, делегируют свое право решать эти вопросы тем, кто входит в правление. А значит, нет необходимости собирать по каждому вопросу всех жителей. На поставку коммунальных услуг ТСЖ заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, а вот осуществлять содержание и текущий ремонт дома ТСЖ может самостоятельно, или при желании может заключить договор только на этот вид деятельности с управляющей организацией. Явным преимуществом для ТСЖ является право сдавать в аренду общее имущество в многоквартирном доме. Полученные средства впоследствии идут на нужды ТСЖ. И еще один хороший плюс ? это возможность капитализации средств на проведении капитального ремонта, то есть ТСЖ может открыть счет, куда будут поступать и где будут копиться деньги на капитальный ремонт.Естественно, есть и негативные моменты. В частности, дополнительные затраты на содержание общего имущества и юридического лица. Следующий минус не настолько существенен, хотя сотрудники ТСЖ сталкиваются с ним довольно часто. Заключается он в отсутствии помещения для работы.? Теперь о плюсах для собственников помещений, ? продолжает Дмитрий Яньков. ? Явное преимущество ? это то, что по-прежнему договорные отношения существуют с одним юридическим лицом, и то, что, как и при управлении управляющей компанией, собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими собственниками. Кроме того, появляется возможность ставить счетчики ? как внутридомовые, так и внутриквартирные, причем делать это гораздо проще именно при данном способе управления. А значит, появляется возможность экономить ресурсы. ТСЖ защищает интересы и права собственников, заинтересовано в оформлении земельного участка. Собственник помещения имеет право обжаловать деятельность ТСЖ на общем собрании и реально влиять на руководителя ТСЖ через органы управления товарищества. Единственный минус ? это незначительное увеличение размера обязательных платежей.Непосредственное управлениеПри таком способе оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома заключается с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (обслуживающими организациями) от имени всех собственников помещений. Договора холодного и горячего водоснабжения заключаются каждым собственником помещений с поставщиком коммунальных услуг индивидуально. Соответственно и участников договорных отношений становится больше.? Для обслуживающей организации явным плюсом является то, что она не отвечает своими средствами по обязательствам собственников, ? продолжает Дмитрий Владимирович. ? Простой пример: есть организация, которая выполняет работы по ремонту кровли. Между ею и жителями заключается договор. Естественно, что эта организация осуществляет только ремонт кровли и больше никаких обязательств по содержанию жилого дома не несет. Причем выполняет только тот объем работ, который обговорен, не зависит от третьих лиц и получает прямые платежи.Недостатками для нее является то, что объем работ может быть очень небольшим. А в связи со значительным количеством участником договорных отношений (собственников много) могут возникать сложности при заключении договора.Собственникам помещений при таком способе управления уменьшается объем обязательных платежей, поскольку не учитываются расходы за управлением многоквартирным домом. Также появляется возможность контроля за исполнение обязательств обслуживающей организации. И, конечно, собственник не отвечает за неисполнение обязательств другими собственниками.Недостатками является необходимость самостоятельно заключать договора. Отсутствие организации, защищающей права и интересы собственников. Невозможность запустить механизм капитализации средств на проведение капитального ремонта.