Собственники, объединяйтесь! Иначе вашим домом будут управлять другие

Кто именно? Скорее всего, те же самые ЖЭКи, преобразованные в ООО. По новому Жилищному кодексу до 1 марта 2006 года во всех многоквартирных домах должны быть созданы товарищества собственников жилья (ТСЖ). А этот процесс, как заключили участники прошедшего в штаб-квартире Уполномоченного по правам человека в РФ Владимира Лукина «круглого стола», отнюдь не безобидный.Правительство рассчитывало, что после перехода на полную оплату коммунальных услуг (что грядет уже с 1 января) в сферу ЖКХ хлынут предприниматели, желающие вывозить мусор и чинить краны. ТСЖ будут сами заключать с ними договора, а государство сбросит наконец с себя коммунальный груз. Увы, во многих регионах уже сейчас население оплачивает 80 ? 90 процентов стоимости коммунальных услуг, однако никакой конкуренции на этом рынке так и не появилось.Единственное, что, похоже, удастся к сроку сделать, ? это переложить все заботы на плечи жильцов. Если же они не организуются, не проведут собраний и не создадут ТСЖ, всеми вопросами жизни дома станут заниматься управляющие компании. Помимо выбора организаций, оказывающих коммунальные услуги, они будут решать вопросы о сдаче внаем или продаже нежилых помещений, чердаков и подвалов, использования придомовой территории и так далее. Куда пойдет полученная прибыль, например, от сдачи внаем? Теоретически на нужды дома, а практически? Неисповедимы пути ее утечки!..Можно ли будет отказаться от оказавшейся недобросовестной управляющей компании и создать товарищество собственников позже ? не ясно. Подобных вопросов, хотя до часа «икс» осталось менее полугода, очень мало. Например, с ЖСК. По закону о введении Жилищного кодекса в действие ЖСК, не переоформленные в ТСЖ, будут ликвидированы. Однако в самом кодексе есть статья, дающая право перевести уже ТСЖ в ЖСК. Зачем? Чтобы тут же быть ликвидированными и переданными управляющим компаниям?Чтобы разобраться во всех премудростях и несоответствиях законов и защитить свои права, население должно быть по меньшей мере хорошо информированным, но, судя по опросам, более половины о грядущих изменениях вообще не ведают. А вот ведающие могут прибрать к рукам все общее имущество дома. Один пример. Муж и жена, имеющие на одной лестничной клетке по квартире, собрались и создали товарищество собственников жилья. Зарегистрировали его и пришли требовать передачи их ТСЖ всего дома. Налоговые органы проверять ТСЖ не обязаны, регистрирующие ? тоже. Благо муниципальные чиновники внимательно просмотрели все документы. Но всегда и везде ли они будут столь бдительны?Нормативные и подзаконные акты не разработаны, нет ни четкого порядка оформления общего имущества и земельного участка, ни правил передачи их в ТСЖ. Даже в Москве, начавшей эту работу задолго до введения в действие нового Жилищного кодекса, товарищества созданы пока только в трех тысячах домов. Всего же их в столице около 40 тысяч.Легко все идет только в новых домах, где покупателей автоматически делают членами товарищества. В старом фонде, а особенно в центре города, проблем больше, чем имеющихся на сегодня путей их решения. Надо не только провести агитационную работу среди жителей, собрать хоть какой-нибудь кворум или, если они забирать дом наотрез откажутся, выбрать по конкурсу управляющую компанию. Надо разобраться со всеми нежилыми помещениями, часть из которых уже давно продана, сданными в аренду подвалами и возникшими на придомовой территории стройками. Да и с самой придомовой территорией. Размежевание проведено далеко не везде и далеко не всегда в соответствии с законом.Еще один повисший в воздухе вопрос ? капитальный ремонт. По закону о приватизации голова об этом должна была болеть не у собственников приватизированных квартир, а у государства. Но из Жилищного кодекса эта норма исчезла. Значит, деньги за непроизведенный капремонт нужно вытребовать у государства. Как? И кто будет это делать? Плохо информированные граждане, ставшие председателями ТСЖ?Брать дом без этих средств ? очень большой риск. Недавно в одном ТСЖ полностью сгорел лифт. Новый стоит 100 тысяч долларов. Где их взять? Чтобы накопить на капитальный ремонт, нужно как минимум 25 лет. Где держать накопления? На счетах управляющей компании, которая может исчезнуть? В коммерческом банке, с которым за 25 лет тоже может приключиться все что угодно? Или в Сбербанке, где эти деньги просто обесценятся? Кроме того, неожиданные проблемы, требующие больших вложений, могут возникнуть не только с лифтом. Значит, нужно что-то вроде кассы взаимопомощи. То есть фонд, созданный на уровне муниципалитета, а лучше ? района или субъекта. Но ничего подобного Жилищный кодекс не предполагает.Значит, пока, чтобы хоть как-то себя обезопасить, нужно страховать и собственную, и общую собственность. Как же свести концы с концами одинокому пенсионеру, приватизировавшему квартиру? Стопроцентная оплата коммунальных услуг, отчисления на капремонт, страховые взносы, налог? Многие, возможно, предпочли бы деприватизировать свои квартиры. Но увы? Приватизировать их еще пока можно, а вот отказаться от прав собственности, не потеряв при этом жилье, уже нельзя.По мнению участников «круглого стола», депутатов Госдумы, правозащитников и представителей органов управления, весна будущего года может оказаться не менее горячей, чем зима нынешнего. Поэтому единственный разумный выход ? отказаться от привязки к дате, увеличив срок адаптации к новому Жилищному кодексу. И жителей, и чиновников.Не знаю, услышит ли правозащитников правительство. Но в противном случае избежать конфликтов действительно вряд ли удастся.