Спекулянты покинули рынок жилья
За последние два года цены на жилье существенно снизились. Специалисты говорят, что в различных сегментах они скорректировалисьпо-разному. В любом случае тацена, которая существовала на жилье до кризиса, была, мягко говоря, неоправданна. Между тем есть мнение, что рынок нормально развивается в том случае, когда стоимость квадратного метра соответствует уровню среднего ежемесячного дохода жителя региона. Другими словами, если заработная плата составляет 20 тысяч рублей, то и квадратный метр должен стоить столько же. Впрочем, до такого соотношения нам еще далеко. Налетай, подешевело! Пока же можно отметить, что во время кризиса существенно подешевели земельные участки под индивидуальную застройку. Спрос на них упал до нуля, а потому и стоимость снизилась на 50 — 70 процентов. — Высокие цены на землю объяснялись тем, что стоимость их была инвестиционной, — говорит генеральный директор оценочной компании «Ремзин компани» Алексей Ремзин. — Кто-то приобретал участки в надежде что-то когда-то построить, предполагая, что стоимость объекта, который получится, в итоге покроет все затраты. Другие покупали землю, а через некоторое время, когда она дорожала, продавали ее с большой наценкой. Совсем недавно мы много слышали о помпезно презентованных коттеджных поселках. Сегодня часто видим вместо них 2 — 3 одиноко стоящих домика в поле, иногда без коммуникаций. Следующий сегмент рынка — элитные квартиры. Стоимость их была такой, что нас не пугали цены на жилье в Болгарии или Франции. Это ненормальная ситуация. Элитные квартиры повышенного уровня комфортности стоили таких денег, каких стоить не должны были. Во время кризиса они очень быстро потеряли в цене. В результате на рынке появилось жилье, в котором никто никогда не жил, без отделки. От таких квартир спешил избавиться тот, кто рассматривал до кризиса приобретение элитки как вариант инвестиционных вложений и на это брал заем в банке. Что же спросом пользуется сегодня?По наблюдениям специалистов агентств недвижимости, диапазон совершаемых сделок колеблется от полутора до 2 с половиной миллионов рублей.Более дорогое жилье может ожидать своего покупателя долго. И на него скидка может быть очень существенной, особенно если у продавца есть потребность в средствах. На жилье дешевле 2 с половиной миллионов цена снизились в среднем на 30 процентов. — Это нормализация цен, — говорит Алексей Ремзин. — Отсеклось то, что являлось спекулятивным ожиданием тех, кто вкладывал деньги в недвижимость и хотел на этом заработать. Большего снижения пока не будет. Для этого надо, чтобы произошло существенное удешевление процесса строительства, подключения к коммуникациям. А еще в агентствах отмечают, что если раньше спросом пользовалось большое жилье, то сегодня однокомнатные и двухкомнатные квартирынебольшой площади — самый востребованный продукт. А потому и застройщики, закладывая новые дома, уменьшают метраж, увеличивают количество квартир на этажах. Несомненно, спросом пользуются квадратные метры в антикризисных домах, совсем крохотные квартирки расходятся на ура. Люди предпочитают иметь пусть небольшое, но свое жилье. Жизнь в кредит Между тем в этом году серьезно стали говорить о том, что ипотека вновь начала работать. Да, платить ежемесячные платежи сложно, накладно, но цифры говорят сами за себя. За 11 месяцев этого года государственное предприятие «НИКА» выдало 1 млрд 700 млн рублей. К реализации ипотечных программ вновь подключились и коммерческие банки. ‑Мы предлагаем взять ипотечный кредит под ставку от 10, 5 до 12, 5 процента годовых сроком до 30 лет, — говорит генеральный директор государственного предприятия «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» Алексей Денисов. — Существуют банки, в которых условия еще более выгодные, правда там есть некоторые нюансы. В любом случае за 9 месяцев в Нижегородской области в целом выдано 3,4 млрд рублей ипотечных кредитов.К концу года эта цифра, вероятно, достигнет 4 млрд рублей. Люди готовы покупать жилье. Кризис их не пугает, цены снизились, так что самое время приобретать недвижимость. Для себя любимых Самое главное отличие сегодняшнего рынкажилья, пожалуй, заключается в том, что если раньше люди вкладывали деньги в квадратные метры, потому что это приносило прибыль, то сейчас нижегородцы покупают квартиры для себя, детей, улучшают жилищные условия. Спекуляции на рынке жилья нет. При этом, как говорят риелторы, брать предпочитают новое жилье. Так что еще один сегмент, в котором цена существенно скорректировалась в сторону дешевизны — дома народной стройки и хрущевки. Они явно не востребованы. — А вот современного жилья эконом-класса не хватает, тут очевиден дефицит, — говорит риелтор компании «Триумф» Марина Баженкина. — Хотелось бы иметь больше товара, недорогого, но качественного и нового. В «НИКЕ», кстати, есть программа «Новостройка», направленная как раз на то, чтобы как можно больше кредитов выдавалось на новое жилье, параллельно таким образом стимулируется жилищное строительство. По программе «Новостройка» ипотечный кредит выдаетсяпод10, 5 — 11 процентов годовых сроком до 30 лет. — Прежде мы работали с объектами, которые вот-вот будут сданы, — комментирует Алексей Денисов. — Сейчас выдаем кредиты на покупку квартир в домах, которые сдадут через6 — 7 месяцев. За 2010 год было выдано более 200 кредитов именно на этапе строительства (на сумму более 200 млн рублей). Вот-вот начнет работать программа «Стимул», где предусмотрено кредитование на еще более раннем этапе строительства. Предполагается, что объемы кредитования по программе «Стимул» в Нижегородской области составят около 1 млрд рублей. Ипотечная ставка. Чего ждать Естественно, что кредитование на первичном рынке более рискованно, нежели на вторичном.Оттого кредитные организации дают деньги с большой осторожностью. Более того, сейчас сумма кредита вряд ли может составлять больше 70 процентов от стоимости приобретаемого жилья, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Если кредит выше, то заемщик должен застраховать свою ответственность на эту разницу. А вот требования к заемщикам стали более лояльными. Например, теперь при выдаче кредита учитывается совокупный доход семьи. Увеличился срок кредитования. Наконец, некоторые банки допускают, что на момент погашения кредита заемщику может исполниться 65 лет, вот только на момент заключения сделки он не должен быть пенсионером. ‑Ипотека доступна не очень большому кругу людей, но тем не менее банки, даже по сравнению с началом этого года, — снизили процентные ставки, — говорит директор Нижегородского филиала АКБ «Металлинвестбанк» Ольга Мамаева . — Да, они высоки, особенно в сравнении со ставками на западных рынках, но, по всей видимости,достигли некого дна, и какого-то значительного снижения ставок по ипотеке не произойдет. Впрочем, некоторые банки для сотрудников предприятий, которые являются корпоративными клиентами, предлагают программы, все же предусматривающие более низкую процентную ставку, если организация выступает поручителем своего сотрудника. Желающим решить свой квартирный вопрос, пожалуй, нужно напомнить еще о том, что собственные родные метры не только удобство, но и бремя ответственности. Все чаще звучат разговоры о том, что совсем скоро мы будем платить налоги на недвижимость, отталкиваясь не от оценочной стоимости БТИ, а от рыночной. А это уже серьезные деньги. Впрочем, желание иметь свое жилье сильнее высоких налогов. Это интересно! В 99 процентах случаев жилье подходит под ипотечное кредитование. Исключение — ветхий, аварийный фонд, деревянные строения, дома, расположенные в центре города без канализационной системы, отопления, центрального водоснабжения. Следует помнить, что срок службы объекта должен быть больше, чем срок кредитования. Проблемы могут возникнуть, если дом — памятник культуры, если есть юридически спорные моменты. Мини-портрет Заемщики — преимущественно люди среднего возраста (33 — 40 лет) с совокупным доходом 27 тысяч рублей. Средний размер кредита — 1 млн 200 тысяч рублей, ежемесячный платеж составляет примерно 11 тысяч 500 рублей. Чаще всего эти люди берут ипотеку, чтобы улучшить свои жилищные условия. Метр на метр А как вы решили свой квартирный вопрос? Об этом мы спросили нижегородцев. Лариса, домохозяйка, 56 лет:- Мой жилищный вопрос решен давно. До 36 лет жила с родителями. Потомс мужем решили вступить в кооператив. Тогда было все проще и надежнее.Построили трехкомнатную квартиру, в которой живем до сих пор. В 1997 году сумели приобрести еще одну двухкомнатную квартиру — сумели накопить, занимаясь предпринимательской деятельностью. В ней теперь живет наша дочь со своей семьей. Не представляю, что было, если бы тогда не изыскали средства. На мой взгляд, купить сегодня самостоятельно жилье молодым, не имея начального капитала, невозможно. Мария, менеджер по продажам, 32 года:- Решили свой квартирный вопрос, благодаря тому, что осталось наследство от бабушки. Продали ее однокомнатную квартиру на улице Федосеенко в Сормовском районе, муж реализовал машину и гараж, в результате сложили деньги и купили трехкомнатную квартиру в центре Сормова. Это был для нас единственный шанс — заиметь собственное жилье, не влезая в баснословные долги. Александр, консультант, 30 лет:-Долгое время жили на съемной квартире, ежемесячно платили 9 тысяч рублей. Потом появилась дочка, в чужой квартире, мягко говоря, стало некомфортно. Решили взять кредит. Подобрали жилье в Приокском районе, квартира вдоме хрущевского типа, но выбирать не приходиться. Все остальное дороже, и вовсе не по доходам. Теперь ежемесячно платим 15 тысяч рублей. Но хотя бы знаем, что отдаем деньги за собственное жилье.Правда, за душу кредит тянет. Анна, 35 лет:- Мы ипотечный кредит взяли 5 лет назад. До этого жили в съемной квартире. Пока муж работает в столице, по поводу ежемесячный платежей, особо не волнуюсь. На мой взгляд, ипотека — все же реальный шанс заиметь собственное жилье. Ксения 26 лет:- Долгое время жили в квартиремамы. Она имеет еще одну квартиру в собственности, но когда времена настали трудные, мама решила жилье сдавать, нам пришлось съехать. Тогда продали квартиру от дедушки, которая перешла по наследству. Взяли кредит еще на 700 тысяч рублей и купили новую современную трехкомнатную квартиру.Сомневаюсь, что можно сегодня решить жилищный вопрос, без помощи родственников. Наталья, 27 лет: — У меня двое детей. До сих пор мы с мужем и детьми снимаем квартире без горячей воды и ванной, правда, в центре горда. Мои родители стоят в очереди на улучшение жилищных условий 20 лет, как инвалиды, пока безрезультатно. Кстати, я прописанас детьми в квартире мамы с папой. Надежды, что государство вспомнит о нас, практически нет. Сами приобрести жилье не в состоянии. Оксана, 30лет:- У меня трое детей. Жду расселениядавно, уже несколько лет живу в доме, расположенном, кстати, в центре города, но без воды, газа,канализации и тепла. Взамен тех квадратных метров что имеем, нам предлагают однокомнатную квартиру, в которой должны разместиться я с детьми и бывший муж. Ясно, что взять ипотечный кредит или решить свой жилищный вопрос каким-то другим образом мне не под силу.
