Загородное счастье нижегородской «Рублевки»

О цивилизованной жизни за пределами мегаполиса сегодня мечтают многие горожане. Но построить настоящее загородное счастье в виде собственного коттеджа в уютном поселке не так-то просто. И дело не только в цене вопроса: времени на такое строительство может уйти не меньше, чем денег. Очередь на продажу На сегодняшний день в Нижегородской области на разных стадиях реализации находится более сорока проектовпо строительству организованных коттеджных поселков. И хотя первые из них появились у нас в 2005 году, ни один из существующих в регионе проектов пока не завершен. «Нет ни одного даже близкого к завершению, — уточняет директор по маркетингу салона загородной недвижимости „КупиДом“ Ирина Солнцева. — Самый обжитой — поселок премиум-класса„Лесная жемчужина“ на Горьковском море. Ему около трех лет, часть домовтам заселена, другая выставлена на продажу. Но это поселок не дляпостоянного проживания, а для сезонного отдыха либо выходного дня». В числе старожилов — поселки бизнес-класса«Солнечный город», заявивший о себе в 2005 году, и «Чешская деревня»,где продажи были начаты в 2006‑м. Ни тот ни другой не достроеныи заселены лишь частично. Например, в «Солнечном городе» за шесть летпродана лишь первая очередь из 25 домов, хотя по проекту предусмотрено114 домовладений. Впрочем, из 23 поселков, заявленныхдо 2009 года как строящиеся, десять вовсе не пережили кризис. А ужев 2009‑м появилось восемь новых проектов, в 2010‑м — одиннадцать, и ещестолько же — в прошлом году. Мигранты второй волны По экспертным оценкам, кризис сказалсяне столько на темпах коттеджного строительства, сколько на аппетитахпокупателей. Если раньше строительство особняков площадью в 500 – 600 кв. метров для состоятельных нижегородцев было нормой, то сегодня их владельцы стали задумываться о том, во что обходится содержание этих замков. — Их нужно отапливать, освещать, убирать. В некоторых домах по сто окон — их же должен кто-то вымыть. Нужно содержать штатприслуги, выкладывать огромные деньги на отопление дома, чтобы онне начал мерзнуть, протекать, перекашиваться. И это не разовые вложения, а постоянные расходы, — рассказывает Ирина Солнцева. — К тому жеоказалось, что семье из 3 – 4 человек для нормальной жизни не нужны эти 500 метров, вполне достаточно 250. И сейчас начинается вторая волна миграции. Сначала люди мигрировали из 100-метровых квартир в 500-метровые особняки, теперь из них — в 250-метровые. Между тем аппетиты ужались не тольков премиум- и бизнес-сегментах, но и в экономклассе. Здесь самым весомымпараметром становится не местоположение будущего дома, а его цена. Жить, например, у озера было бы здорово, но земля там стоит дорого,и покупатель ищет другой, более приемлемый для себя вариант. Формат ужимается до таунхаусов Пытаясь подстроиться под изменившийся спрос,девелоперы стали предлагать более экономичные решения. Если раньше подзастройку отводились земельные участки по 20 – 25 соток, то теперь — по 10 – 15, заявляются проекты домов площадью не 250 – 300 «квадратов», а 100 – 150. Кроме того, стали появляться полиформатные поселки, в которых можнокупить как отдельный коттедж, так и квартиру в многоэтажном доме. В качестве такого примера Ирина Солнцеваприводит поселок бизнес-класса «Хельсинки клуб», который активнозастраивается в последнее время. Начинался он с больших дуплексов(блокированных домов на две семьи) и коттеджей. Потом появилисьтаунхаусы площадью 100 ‑120 метров, а позже и многоэтажные домас квартирами по 80 ‑100 метров. «Моноформатные поселки хороши для Москвы с населением в 10 миллионов человек. А Нижний Новгород для этого консервативен и мал, возможности у нас не те, — поясняет эксперт. — Для проектов в сегментах „эконом“ и „бизнес“разнообразные решения — это единственный способ выжить: чем ширеассортимент предложения, тем больше шансов быть проданным». В премиум-сегменте своя среда, иной образ жизни. «Премиум» не смешивается ни с кем и живет по правилам закрытого клуба. Все заявленные на сегодня поселки этого класса небольшие. В каждом из них от 10 до 38 участков, а их владельцы хорошо знают друг друга. И продажи ведутся так называемым закрытым способом — по рекомендациям, безрекламных кампаний. Арзамас пытается отобрать звание Кризис внес свои коррективы и в географию рынка загородных коттеджных поселков. Раньше он ограничивался тремянаправлениями. Самым престижным и дорогим было и остается Лысковское,оно же осваивалось застройщиками быстрее других. За звание «нижегородской Рублевки» с ним пытается спорить Богородское направление. И на том, и на другом дажепоявились поселки с говорящими названиями «Новорублево» и «Рублевка НН», хотя до «оплота гламура и роскоши», прямо скажем, далеко обоим. Коттеджные поселки на этих направлениях, расположенные в 30-километровой зоне от Нижнего Новгорода, могут претендовать на статус территории основногопроживания. Третье, Заволжское, на котором в основном осваиваетсяпобережье Горьковского моря, позиционируется как «направление дальнихдач». В посткризисный период сразу шестью проектами коттеджных поселков «выстрелила» борская сторона. Несмотря на близость к Нижнему, эта территория до недавнего времени оставалась невостребованной застройщиками из-за проблем с переправой. Перспектива строительствавторого моста через Волгу, сооружение канатной дороги изменили отношение к ней и девелоперов, и потенциальных домовладельцев. Но самой что ни на есть «темной лошадкой» оказалось Арзамасское направление. Никому не интересное прежде из-за отсутствия рек, сейчас оно лидирует по числу заявленных проектов: их здесь уже 13! При этом арзамасская трассапо качеству много лучше и, главное, свободнее богородской, вредныхпроизводств в ее окрестностях нет, а места чем дальше, темживописнее, отмечают эксперты. Но главное — земля здесь стоит вдвоедешевле, чем на самом дорогом Лысковском направлении. Девелоперы рискуют только премиумом По оценке компании «КупиДом», сегодняиз представленных на рынке загородных коттеджных поселков около60 процентов относятся к экономклассу. Это предполагает минимальныевложения девелопера в проект. Готовые дома в данном сегменте предлагаютлишь три-четыре поселка из 28, остальные — только земельные участки подзастройку. Схожая картина наблюдается и в поселках бизнес-класса.Девелоперы рискуют строить дома на собственные средства тольков премиальном сегменте — как правило, классические европейские особняки. Но таких поселков в регионе — единицы. Потенциальные домовладельцы, со своей стороны,не готовы вкладываться в начинающиеся проекты, предпочитая ужесложившиеся поселения. Как показывает статистика продаж за последние три года, более 60 процентов покупателей приобретают дома готовые иливысокой степени готовности. И только чуть больше 30 — участки, чтобы строиться. То есть спрос и предложение на региональном рынке не совпадают. Тем не менее его перспективы Ирина Солнцеваоценивает как хорошие: «Земля в городе на порядок дороже, чем любаязагородная. Рисков при строительстве малоэтажного дома гораздо меньше.Ну, и социальный тренд уже сложился: загородная жизнь становится всеболее желаемой».