Земля и доля
Часть 1.Мой дом ? моя крепость, говорили англичане. И были правы. Но дом строят не на пустом месте ? его строят на земле. Чувство хозяина собственного дома на собственной земле ни с чем не сравнимое чувство, и даже ощущение собственника квартиры здесь и рядом не стояло. Дом и земля связаны неразрывно, и чем больше в стране собственников-домовладельцев, а следовательно, и землевладельцев, тем крепче она стоит на ногах и тем увереннее смотрит в будущее. Затевая наше исследование, мы преследовали одну цель: разобраться, что творится с земельным рынком России и особенно Нижегородской области, и как можно осуществить заветную для многих мечту ? стать собственником-землевладельцем. Полученные нами результаты и предлагаем вашему вниманию.Вместо предисловияЗемля в России больше, чем земля. Эта примитивная сентенция на самом деле имеет куда больше смысла, чем кажется на первый взгляд. Именно земельный вопрос был причиной практически всех крестьянских бунтов, войн и позднейших революций. Именно земельный вопрос являлся главным в программах всех российских оппозиционеров ? от декабристов до эсеров и даже позднейших демократов конца 80‑х годов. И именно по отношению к земле (и собственности на нее!) можно делить и различать всех политиков, экономистов и прочих государственных мужей.Подобная принципиальность земельного вопроса в России имеет свое объяснение. Веками у нас решали пресловутый земельный вопрос и не могли решить. Давно уже на Западе разобрались с этой темой, давно уже на Востоке решили, что делать и как быть, а в России все спорили и спорят до хрипоты, как же разрешить к всеобщему удовлетворению до сих пор не решаемый земельный вопрос. А ведь это автоматически могло бы повести за собой решение и другого, не менее насущного и больного вопроса ? квартирного. Миллионы людей готовы сами решить свои жилищные проблемы выстроив или даже купив собственный дом на собственной земле. Сняв земельный вопрос, можно было бы одним махом решить множество других социальных и экономических проблем нашего общества. Но ? нет. И дело здесь уже даже не в теоретических сложностях и идеологических противостояниях, а в самой что ни на есть животрепещущей практике.ПроблемыЗемля в России стоит дорого. Непозволительно дорого по сравнению с ее объемом, масштабом и количеством. Когда цена земли высока, например, в Японии, это понять можно ? ее там мало. Когда в России ? понять сложнее. Земли здесь много, бери ? не хочу. Но до сих пор 95 проц. ее находится в собственности государства (неважно, федеральной власти или муниципальной) и лишь оставшиеся 5 проц. ? в частных руках. Фактически, конечно, гораздо больше, но речь здесь идет о формальном, юридически закрепленном праве частной собственности на землю, которое, как известно, должно включать в себя все три неотъемлемых аспекта ? владение, пользование и распоряжение.На том или ином основании, пусть даже не всегда законном, землей у нас владеют многие частные лица. Пользуются ? и того больше. Но вот распоряжаться своей землей, т.е. дарить, продавать, закладывать, передавать по наследство могут в России немногие. Почему остальная земля находится либо в прямой собственности государства, либо в подвешенном, неопределенном юридически состоянии, понять легко. Она, как было сказано, дорога. Причем по-настоящему дорого стоит зачастую даже не сам земельный участок, а приобретение и оформление его в собственность. Подобные транзакционные издержки, куда с необходимостью входят и взятки конкретным чиновникам, ответственным за выделение и оформление земли, до сих пор не позволяют миллионам россиян законным образом купить или оформить уже имеющийся у них земельный участок. Тысячи чиновников, «сидящих» на земле, собирают свою «статусную» ренту и отнюдь не заинтересованы в успешном и окончательном решении земельного вопроса. Ясное, четкое и строгое законодательство, дающее безусловный приоритет собственникам земли, враз лишит их всей показной значимости и значительной доли семейного бюджета.Из истории вопросаРазумеется, далеко не все чиновники заинтересованы в затягивании решения земельного вопроса. Особенно чиновники высшего федерального уровня. Люди, отвечающие не только за поселок, городок или район, а за всю страну, обречены думать о своем будущем и будущем своих детей. А раз так, то окончательное решение земельного, а с ним и квартирного вопроса ? в их собственных интересах. Ибо только в этом случае страна может уверенно и динамично развиваться и не рискует остаться на задворках мировой политики и цивилизации.Поиски решения начались давно, еще в начале 90‑х, на старте реформ. В 1988 г., на закате Советской власти и волне перестройки, законодательно была разрешена аренда государственных земель на 50 лет. В марте 1990 г. появилось еще одно право ? пожизненно наследуемое владение.А с января 1991 г. ? частная собственность на землю. Потом последовали знаменитые ельцинские указы о выделении каждому колхознику семи гектаров земли. На деле все ограничилось лишь выдачей сертификатов на право владения этой землей. В натуре добиться ее выделения сумели лишь единицы, не побоявшиеся изучить все путаное законодательство той поры и пройти все многочисленные ступени согласований и разрешений, требуемых все тем же законодательством.В 1993 году была принята первая часть Гражданского кодекса, более-менее упорядочившего и узаконившего земельные отношения, но лишь в контексте гражданского права. Законодательная основа для введения земли в оборот купли-продажи, залога, дарения, наследования была готова, но правоприменительная практика оставляла удручающее впечатление. Отсутствие подзаконных актов, специальных законов, регулирующих конкретные стороны земельных отношений, и, наконец, собственно Земельного кодекса, оставляли простор как для полного произвола, так и для абсолютной бесправности. Практически все земельные участки, приобретенные в 90‑х годах, сейчас необходимо переоформлять, если для этого вообще есть хоть какие-то основания. А то у многих владельцев нет даже самого элементарного распоряжения главы района о выделении земельного участка под индивидуальную застройку, без чего подобная застройка является самовольной и подлежит сносу, а участок ? возврату собственнику.Прекрасно понимая, к чему может привести отсутствие надлежащей законодательной базы, уже серьезно сдерживающее развитие как экономических, так и социальных отношений, с начала 2000‑х годов новые власти всерьез взялись за упорядочивание земельных отношений. Были приняты один за другим Земельный и Градостроительный кодексы, заложившие наконец прочные юридические основания для земельных отношений и положившие начало более-менее внятной государственной политики по формированию земельного рынка и развитию частного земле- и домовладение.Неясности и проблемы, конечно же, оставались, но они носили уже местный тактический характер. Стратегия же была выработана и особенно ясно оформилась с начала 2007 года, когда вступил в силу закон № 232, вносящий изменения в Земельный и Градостроительный кодексы. Закон этот, по мнению разработчиков, позволит увеличить ежегодный ввод жилья в стране на 20 ? 25 проц., а к 2010 году снизить цены на землю в 1,5 – 2 раза.Поиски решенияО сути этого закона ? чуть ниже, а пока небольшое отступление. Назвав полтора года назад в числе приоритетных национальных проектов проект «Доступное жилье», президент тем самым подписался и под окончательным решением земельного вопроса, ибо одно немыслимо без другого. Невозможно обеспечить граждан страны доступным, качественным и, что принципиально, собственным жильем, не обеспечив строителей и застройщиков дешевой и доступной землей. Но земля не будет ни дешевой, ни доступной без создания прозрачного земельного рынка, функционирующего не на основе субъективной воли конкретного чиновника (точнее, чиновников), а на законодательном обеспечении равного и открытого доступа всех граждан страны к земельному рынку. Решение именно этой проблемы является сейчас первоочередной и самой насущной: требуется создать такой законодательный аппарат, чтобы любой гражданин, выбравший свободный земельный участок, мог без излишней волокиты и хождения по множествам инстанцией купить его и оформить в собственность. А самое главное ? чтобы никто не мог на эту его собственность покуситься. Только в этом случае человек будет уверен в будущем ? своем, своих детей и своей страны. Для этого также необходимы досконально разработанное законодательное обеспечение права частной собственности земле- и домовладельца, а также соответствующая правоприменительная практика, которой, увы, сейчас больше всего у нас и не хватает.Но вернемся к пресловутому закону № 232. Его появление непосредственно связано с национальным проектом «Доступное жилье», точнее, с его явной и очевидной пробуксовкой. Самым главным препятствием к его реализации была и остается сложность в получении и оформлении земли. Чтобы выйти на площадку для возведения обычного жилого дома по стандартному проекту, требуется от полугода (в лучшем случае) до четырех лет (в худшем). В результате, несмотря на все усилия правительства и лично Дмитрия Медведева, курирующего национальные проекты, стало сокращаться предложение как коммерческого, так и социального жилья, при том, что цены на него выросли за прошлый год в среднем по стране на 100 проц.! «Доступное жилье» на глазах превращалось во все более недоступное, и становилось ясно, что для решения проблемы требуются кардинальные меры.Для справкиОбщая потребность населения России в жилье составляет более 15000 млн кв. м. Чтобы удовлетворить этот спрос, надо увеличить жилищный фонд почти на 50 проц. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье ? гражданам России» рассчитан на шесть лет. Он включает подготовительный этап (2005 год), первый этап (2006 ? 2007 годы) и второй этап (2008 ? 2010 годы). В 2006 году для успешной реализации проекта было необходимо построить 50 млн кв. м жилья, но построили только 30 млн. А по плану к 2010 году в стране должно ежегодно строиться 80 млн кв. м жилья. Как правительство намеревается этого добиться, что оно собирается делать и что делать категорически не следует, а также как уже сегодня получить земельный участок в Нижнем Новгороде и области, и что делать, дабы стать полноправным собственником своего надела, об этом в следующих выпусках.
