Земля и доля. Часть II
В номере от 3 марта мы начали наш анализ ситуации на земельном рынке России с рассмотрения самых очевидных проблем, тормозящих развитие земельного рынка и земельных отношений и перешли к анализу тех способов решения земельного вопроса, которые предлагает на сегодняшний день законодательная и исполнительная власть страны. В этом номере мы и рассмотрим, что же предлагается в реальности и к чему это может привести.Благие намеренияЗаконодательные акты последних лет, регулирующие земельные отношения, однозначно были направлены на упорядочение и регламентацию этой донельзя коррупционной отрасли. Так, например, согласно Градостроительному кодексу еще с 1 октября 2005 года единственно возможной процедурой землеотвода должно было стать выделение земельных участков под строительство через систему аукционов. Торги хороши уже тем, что позволяют публично установить рыночную стоимость участков и, насколько возможно, снижают риск коррупции при выделении земли.Законодатель ввел и ряд других новшеств, долженствующих освободить застройщика от необходимости оформлять площадки. Предполагалось, что местная администрация будет сама подготавливать весь пакет разрешительной документации на продаваемую землю. В том числе предоставлять покупателю согласованную с генпланом города или перспективным планом развития территории схему ее застройки, выдавать на участок согласованные с Водоканалом, электросетями и газовиками техусловия и определять при необходимости точный размер «обременений» по сносу ветхого жилья и отселению. В идеале все эти работы местная администрация должна была проводить за свой счет.Где собака зарытаНо? Тут-то и вступает в действие это вечное клятое «но». Как всегда, высокие замыслы законодателей испортил пресловутый финансовый вопрос. У большинства муниципалитетов попросту не было средств на организацию аукционного процесса. А средства требовались немалые. По всем оценкам, оформление участка и получение техусловий обходится в сумму, равную 10 – 15 проц. сметной стоимости строительства.Неудивительно, что большинство муниципалитетов, в том числе и администрация Нижнего Новгорода, предпочли проигнорировать данные нормы Градостроительного кодекса и продолжали выделять земельные участки в обход системы аукционных торгов. В дело вмешалась прокуратура. В частности, Нижегородская прокуратура оспорила «акты администрации города, изданные после 1 октября 2005 года и касающиеся выделения участков под жилищное строительство в обход процедуры, установленной ст. 30.1. Земельного кодекса РФ». Статья эта как раз и предусматривает выделение земельных участков только посредством аукционных торгов.Но дальше этого дело не пошло. Более того, стало еще хуже. Денег у городских администраций на организацию и проведение торгов по-прежнему не было. При том что у большинства городов, в том числе Нижнего Новгорода, уставы и прочие местные законодательные акты позволяли городским и районным администрациям выделять земельные участки под застройку, минуя процедуру торгов. И в соответствии с новыми нормами Градостроительного кодекса подобные законодательные акты приведены не были. Более того, в поправках к Земельному кодексу местные власти нашли вполне легальную законодательную лазейку для обхода системы торгов. Статья 30.3. Земельного кодекса РФ гласит, что земельные участки могут выделяться гражданам под индивидуальное жилищное строительство на основе их заявлений и при условии «опубликования сообщения о приеме заявления? в периодическом печатном издании». Многие этой лазейкой активно пользуются, и винить их, по здравому рассуждению, в этом трудно.В самом деле, ситуация сложилась тупиковая. Проводить земельные торги местная власть до сих пор не может. Чтобы подготовить земельный участок под комплексную застройку, подвести к нему всю необходимую инфраструктуру и подготовить всю надлежащую документацию (а только в этом случая можно выставлять участок на торги), требуются большие деньги и грамотные специалисты, которых у городских, не говоря уже про районные, администраций попросту нет. Они есть у областных администраций, но до самого последнего времени у них не было надлежащих полномочий по распоряжению земельными участками. Только в прошлом году им была предоставлена возможность контролировать выделение участков в региональных центрах и то только те площадки, на которых мэрия еще не успела начать процесс землеотвода. При том что даже на те участки, которые продает или передает в аренду областное правительство, необходимые градостроительные документы застройщик обязан согласовать в мэрии. И здесь возникают административные барьеры, так как чиновники городской администрации не хотят выпускать из рук оставшиеся рычаги управления. Проводить же торги на участки под индивидуальную жилищную застройку и вовсе смешно: зачастую расходы на организацию торгов превышают стоимость самого участка в шесть, десять или двадцать соток.Пострадавшие и поумневшиеА земля меж тем стоит. Выделение земельных участков городской администрацией под застройку после 1 октября 2005 года признано прокуратурой незаконным, и их застройка фактически замерла. Кому охота строить за свои деньги, пока неясно, твой этот участок или нет и не отберут ли его в итоге, заставив снести все, что построил. Заложниками законодательной коллизии и споров городских и областных властей за обладание и распоряжение земельными ресурсами оказываются застройщики, как коммерческие, так и индивидуальные. Выделенные им одними властями участки другими могут быть признаны незаконными и, попросту говоря, отобраны. Стоит ли после этого удивляться, что жилищное строительство не приобретает тех темпов, на которые рассчитывали разработчики программы «Доступное жилье»?!Проблема была осознана на самом высоком уровне еще в том году, и, как мы уже писали в прошлом номере, были подготовлены поправки в Земельный и Градостроительный кодексы, направленные на скорейшее разрешение сложившейся законодательной коллизии. Основная суть этих поправок, объединенных в один закон № 232, заключается в намерении покончить с той неразберихой, что творится сейчас со строительными площадками в крупных городах. Точнее, Москва дает время, чтобы с ней разобрались на местах. До декабря текущего года региональные власти получают право завершить оформление земли, на которую уже когда-то было выдано постановление на строительство либо другие первичные документы (разрешения на проектирование, на получение техусловий, предварительные согласования). Фактически это означает, что федеральный центр ради ускорения застройки и ввода земельных участков в эксплуатацию махнул рукой на собственные же намерения ввести аукционную систему распределения земли и задним числом разрешил оформить все земельные участки, неправомочно выделенные муниципалитетами.Впрочем, воспользоваться предоставленными поблажками смогут не все. Согласно новому закону земельный участок предоставляется в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона в случае, если до 30 декабря 2004 года было получено хотя бы одно согласование, предусмотренное федеральным законодательством для утверждения акта выбора земельного участка. То есть распоряжения городских и районных администраций 2005 – 2006 гг. о выделении земельных участков без проведения торгов по-прежнему считаются незаконными. Правда, это ограничение при наличии нужных связей и денег обойти довольно легко: подписываешь документ задним числом ? и налицо все основания для приобретения участка без конкурса. Юридически очень сложно доказать, что документ был подписан вчера, а не, скажем, три года назад.Но это так, к слову, брюзжание особо законопослушных и юридически подкованных граждан. Всем остальным от нового закона, вступившего в силу с 1 января текущего года, ? очевидный профит, пострадавших от него практически нет. Застройщики, чьи участки находились в «подвешенном» состоянии, получают шанс оформить их и юридически легализовать. Чиновники, самоуправно, и зачастую далеко не бескорыстно выделявшие эти участки, при небольшом усердии получают шанс избежать наказания за свое самоуправство. Освобожденные от юридической невнятицы земельные участки спешно застраиваются (ибо вряд ли когда еще стоит рассчитывать на такие лояльные поправки) и вводятся в эксплуатацию. Потребители наконец-то получают дома и квартиры, вполне вероятно даже, что по сносной цене. А индивидуальные застройщики так же, как и коммерческие, приобретают все шансы на законное оформление собственных домов на собственной земле.Грядущие бонусыВсе это, естественно, пока в идеале, и неясно, насколько близко к нему окажется реальная правоприменительная практика. Однако то, что федеральная власть делает все возможное для упрощения процедуры землеотвода под строительство и скорейшего ввода земли в эксплуатацию, сомнений не вызывает. Помимо разрешения задним числом оформить землю, не прошедшую аукционную систему выделения, закон № 232 содержит еще несколько ключевых моментов, явно направленных на облегчение жизни застройщиков. Так была упрощена процедура согласования предпроектной документации и прохождения экспертиз. Закон существенно сокращает сроки согласования проектной документации и порядок надзора за строительством. Если раньше существовало несколько согласующих органов (пожарные, СЭС, экологи и др.), то теперь все функции по утверждению проектной документации сосредоточены в одном органе ? Государственной экспертизе проектов. Сроки прохождения экспертизы должны теперь сократиться вдвое ? с восьми ? двенадцати месяцев до трех ? четырех максимум.Еще одно существенное новшество заключается в передаче всех неиспользуемых федеральных земель субъектам Федерации под застройку жильем. Речь идет в основном о сельскохозяйственных и землях принадлежащих военному ведомству, размеры которых исчисляются миллионами гектаров. Быстрый ввод на рынок таких площадей (если все пройдет правильно и удачно, а не через пень-колоду, как всегда в России) будет способствовать как удешевлению земли, так и росту массового малоэтажного строительства. К чему еще приведут подобные поправки, а также в чем заключаются особенности нижегородского земельного рынка и земельных отношений, ? об этом в следующем выпуске.
