Земля и доля. Часть III
В предыдущих выпусках («НП» № 23, 23) мы уже рассмотрели основные тенденции развития земельного рынка в России, выделили самые главные проблемы, законодательные и организационные, мешающие его развитию как на федеральном, так на региональном уровне и начали анализировать способы решения этих проблем, предлагаемых федеральными властями. В этом выпуске мы оценим все возможные перспективы подобных решений и выявим подводные камни в новых правительственных инициативах по регулированию земельного рынка.Одноэтажная РоссияВсе проблемы, связанные с развитием земельного и строительного рынка, о которых мы так подробно рассказывали в предыдущих двух выпусках, разумеется, прекрасно известны как федеральным, так и региональным властям. Известны им и другие проблемы, о которых мы пока не упоминали. Так, развитие земельного рынка тесно связано с развитием строительного, а вот как раз проблемы последнего и являются определяющими в пробуксовке национального проекта «Доступное жилье».Сегодня российская стройиндустрия не может справиться с задачами, поставленными проектом «Доступное жилье», ? попросту физически не хватает строительных мощностей и стройматериалов, тем паче для возведения высотных зданий. В 2006 году рост производства стройматериалов составил всего 15 проц., что явно ниже запланированных темпов роста жилищного строительства по нацпроекту. Решить проблему с недостаточно быстрым ростом объемов строительства федеральные чиновники, в том числе и куратор нацпроектов Дмитрий Медведев, предлагают с помощью развития малоэтажного строительства. «Происходит переориентация в жилищном строительстве, ? заявил полтора месяца назад Дмитрий Медведев. ? Мы решили это направление сделать генеральным».В свое время подобная масштабная программа была реализована в послевоенной Америке, когда проблема с расквартированием миллионов демобилизованных солдат была решена массовой застройкой картофельных полей. В послевоенные годы правительство США выделило миллиарды долларов на льготное кредитование постройки жилья для ветеранов. Эта программа охватила более десяти миллионов человек, и с 1944 по 1950 г. количество домов на одну семью увеличилось со 114 тыс. до 1,692 млн. А на сегодняшний день более половины населения Америки проживает в собственных домах в пригородах крупных городов. Впечатляющие цифры, которые нынешней России пока еще только снятся.Причин, по которым правительство решило сменить акценты в жилищной политике и вместо многоэтажной застройки городов предлагает застраивать частными коттеджами пригороды, конечно, много, но главная-то, пожалуй, одна ? так дешевле. Не надо вкладываться в строительство новых домостроительных комбинатов, не нужно заниматься прокладкой дорогостоящих инженерных сетей, не придется решать с областными и городскими властями вопросы по выделению земли и вписыванию новых кварталов в рамки старых. Достаточно необходимое количество пустующих полей (а их достаточно, в чем может убедиться всякий, хоть раз выезжающий за город), минимальной инфраструктуры и частных застройщиков, в том числе и индивидуальных. Все-таки, построить двухэтажный дом на одну семью на порядок проще и быстрее, нежели двадцатиэтажный, и подобное решение жилищного вопроса кажется настолько естественным, что напрашивается само собой.Бег с препятствиямиПроблемы, конечно, остаются и в этом случае, и главная из них, как мы уже не раз говорили, заключается в дороговизне земли, даже сельскохозяйственной (не говоря уже о стоимости ее перевода под категорию «земли поселений»). Но работа идет и в этом направлении. В частности, уже неоднократно упоминавшийся нами закон № 232 позволил строить на сельскохозяйственных землях в рамках границ поселений без перевода категории. Теперь владельцу какого-нибудь сельскохозяйственного поля достаточно прийти в местную администрацию, получить предварительное разрешение на включение своего участка в черту той или иной деревни или города, и можно строить.В результате, по оценкам экспертов, срок подготовки строительных проектов к реализации сократится с нынешних 2 – 3 лет до 0,5 – 1 года ? именно столько занимает процедура перевода земли.Все эти новые законодательные инициативы федеральных властей направлены на существенное увеличение объема предложений по земельным участкам и, соответственно, по жилищному строительству. Сократятся сроки оформления документов ? увеличится скорость ввода новых квадратных метров жилья. Кроме того, новый закон упростит выход девелоперов на рынки других регионов. Сейчас крупные компании работают в одном-двух регионах, но после унификации процедуры получения земельных участков снизится влияние местного административного ресурса, и в регионы придут столичные застройщики. Вообще-то, они и так уже действуют во многих регионах, в том числе и в Нижегородской области, но до сих пор им приходилось либо договариваться (неформально) с местными властями, либо кооперироваться с местными застройщиками.Теперь же они смогут действовать напрямую и, как следствие, более свободно привлекать и осваивать крупные средства, недоступные пока местным строительным компаниям. Это, конечно, обострит борьбу за раздел и передел земельного рынка в регионах, но уже сейчас понятно, что у местных застройщиков, даже тесно связанных с региональными властями, шансов выжить в этой борьбе мало. Их финансовые, технические и административные возможности не идут ни в какое сравнение с возможностями столичных строительных корпораций, поднаторевших в многолетней борьбе за рынки Москвы и Московской области. Естественно, нас ожидают новые громкие скандалы на земельном рынке России и Нижегородской области, обвинения московских компаний в экспансионистских устремлениях и местных в провинциальном эгоизме, новые коррупционные дела, и антикоррупционные расследования и т.д., и т.п.Но все это дела, во-первых, абсолютно естественны для такого лакомого куска экономики, каковым является земля и жилье, а во-вторых, совсем необязательны на самом деле. Земельный рынок находится в стадии становления, спрос огромен, и при желании все участники могут договориться о мирном разделе сфер влияния. И земли, и работы хватит на всех, да еще и останется с лишком на двадцать лет вперед. Проблема может возникнуть совсем в другом ? в очередных инициативах федерального центра, которые на сей раз направлены вовсе не на развитие земельного рынка, а на его деградацию.Опасный подводный каменьТрудно сказать, в чьей голове возник замысел рассматриваемого сейчас в Госдуме законопроекта о резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд, но намерения у авторов наверняка были самые благие. Резервирование земельных участков в публичных интересах, то есть объявление об их будущем изъятии или ограничении прав на использование, существует во всех экономически развитых странах. В большинстве случаях, однако, происходит разумное разграничение прав частного собственника и общества, и частный землевладелец может быть твердо уверен, что его интересы не будут нарушены и за свой земельный участок в случае чего он получит адекватную компенсацию.В рассматриваемом сейчас в Госдуме правительственном законопроекте все несколько по-другому. Во-первых, проект не содержит норм о возмещении собственникам и землевладельцам ущерба, вызванного непосредственно резервированием. Хотя, понятно что поскольку резервирование проводится в связи с дальнейшим запланированным изъятием и собственник уже не имеет права распоряжаться своим участком, оно снижает стоимость участка до нуля. Но подобные убытки, которые несет собственник в связи с проведением резервирования, возмещаются только после изъятия участка, что противоречит конституционному требованию о предварительном возмещении. Если же администрация зарезервировала частный земельный участок «про запас» на срок резервирования (три года), но изъятие не провела, то никакого возмещения не будет вообще. В данной ситуации чиновники получают возможность безнаказанно манипулировать правами на частную недвижимость, а учитывая, что решение о резервировании может быть легко продлено, убытки собственника будут только расти.Самое опасное, что каждое решение о резервировании превращается в юридическое действие с произвольным содержанием. По проекту «в решении о резервировании земельных участков устанавливаются? перечень ограничений прав, необходимых для достижения целей резервирования». Но фокус в том, что в одном и том же случае такое решение может запрещать распоряжение резервируемым объектом, а может и не запрещать. То есть теоретически вы еще можете продать зарезервированный земельный участок (если на него еще найдутся охотники), но сколько вам придется заплатить конкретному чиновнику, дабы подобное разрешение фигурировало в акте о резервировании, знает только этот самый чиновник. Вот где лежит опасность нового разгула коррупции, с которой только-только начали бороться. Чиновник может собирать свою административную ренту только лишь за одну угрозу зарезервировать участок, и противостоять этому произволу собственник не сможет никак. Более того, наносится удар самому институту земельной собственности. Владелец зарезервированного участка не сможет переоформить его в собственность, ибо произвольное резервирование равнозначно произвольному же запрету на выкуп. Расширяются запреты и на приватизацию участков; те из них, которые присмотрят себе для развития начальники портов и аэропортов, не надо будет даже резервировать, достаточно будет факта их «предназначения».Кроме этого, «решением о резервировании? могут быть предусмотрены запреты? на изменение целевого назначения или разрешенного использования земельного участка». Этим самым отменяется право землепользователя на самостоятельный выбор разрешенного использования земельного участка, что прямо противоречит Градостроительному и Земельному кодексам. И совсем уж ни в какие рамки не вписывается то, что установление порядка подготовки решения о резервировании делегировано органам исполнительной власти и местного самоуправление. То-то будет где разгуляться чиновничьему произволу!Короче, если подобный законопроект будет принят Госдумой без поправок и изменений, он весьма существенно ограничит частное землевладение в России и поставит крест на планах Дмитрия Медведева по развитию «одноэтажной России». Жить можно, конечно, и не собственной земле, но сомнительно, что такая перспектива вдохновит потенциальных домовладельцев.(Окончание следует).
