Жизнь с третьей буквы
Современные бизнес-центры имеют все необходимое для комфортной работы сотрудников и привлечения новых клиентов. Однако в этот офисный рай стремятся далеко не все компании. В том числе и потому, что такой комфорт не каждому по карману. Бизнес в центреВ Нижнем Новгороде сегодня насчитывается более ста специализированных бизнес-центров, то есть отдельно стоящих офисных зданий, сдаваемых в аренду предпринимателям. Большинство из них расположены в пределах делового центра города, на пересечении хороших транспортных развязок. На их территории, как правило, имеется все необходимое для ведения бизнеса: юридические компании, нотариус, отделения банков, консалтинговые центры, кафе, рестораны и даже предприятия бытовых услуг. Но эти комфортные условия существования подходят не всем. Как отмечают эксперты, чаще всего бизнес-центры обживают компании, оказывающие услуги непосредственно деловым людям. Сам профиль деятельности обязывает их к тому, чтобы офис выглядел достойно, демонстрировал успешность фирмы.А вот для туристических, риелторских и прочих компаний, заинтересованных в большом потоке клиентов, важнее быть максимально доступными. Пропускной режим — непременный атрибут бизнес-центра — этому не способствует. Поэтому для них предпочтительнее встроенные офисы на первых этажах. Квартиранты НИИСтроительство специализированных офисных центров в Нижнем Новгороде стало заметным направлением девелоперской деятельности сравнительно недавно. Специалисты называют переломным 2005 год, когда в городе открылись сразу несколько современных бизнес-центров, в их числе «Столица Нижний», «Александровский сад», «Орбита»… Но офисные центры как таковые появились у нас задолго до этого.- В период перестройки в нашем городе с развитой оборонной промышленностью начали рушиться проектные институты из-за отсутствия госзаказов. И первыми, кто вышел на рынок офисных помещений, стали НИИ, — рассказывает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. — Но со временем здания бывших институтов стали не соответствовать растущим запросам бизнеса, началось строительство специализированных офисных центров. Престиж цены не заменитМежду тем элементы престижа при выборе офисного центра, так ценимые в столице, никогда не стояли на первом месте у нижегородских компаний. Для наших людей важнее соотношение цены и качества. Малый и средний бизнес, которые и составляют большую часть арендаторов, очень чувствителен к изменению стоимости аренды и хотят те же опции, но за меньшую цену. Об этом же свидетельствуют выводы специального исследования, проведенного аналитическим центром «Индикаторы нижегородской недвижимости».Как рассказал его руководитель Алексей Чемоданов, более 40 процентов арендаторов в самых качественных и дорогих бизнес-центрах Нижнего Новгорода — это международные и межрегиональные компании. Причем у первых популярнее офисы класса А, у вторых — класса B. Доля нижегородских компаний возрастает по мере снижения престижности бизнес-центра и в классе С достигает 80 процентов.Несколько иначе оценивает предпочтения нижегородских арендаторов генеральный директор OBG Development Ольга Борисова. По ее мнению, в нашем городе наиболее востребованы бизнес-центры класса В».- Спрос на бизнес-центры, действительно соответствующие по всем своим параметрам классу А, ограничен ввиду того, что мал сам круг компаний, готовых платить более высокую арендную ставку, — добавляет она. Тренд к стабилизацииВ целом на рынке офисной недвижимости предложение сейчас несколько превышает спрос, но в разных бизнес-центрах ситуация может различаться кардинально, отмечают эксперты.Так, бизнес-центр «Лобачевский Plaza» заявляет об отсутствии свободных помещений, а его «одноклассник» — Центр международной торговли — по большей части пустует. Выйдя на рынок в кризисном 2009 году, ЦМТ два года подряд держал максимальную для Нижнего Новгорода ставку аренды (1500 руб./кв. м.), тогда как большинство бизнес-центров их снижали, причем значительно, чтобы удержать арендаторов.По оценке Ольги Борисовой, на сегодняшний день в городе около 15 процентов офисной недвижимости остается незаполненной.- В основном это проекты, вышедшие на рынок в самый кризис, имеющие завышенные ценовые ожидания, либо старые изношенные здания бывших НИИ, потерявшие конкурентоспособность, — поясняет она. — В то же время можно говорить о тренде к стабилизации ставок аренды и небольшом их росте в удачно расположенных офисных центрах либо там, где во время кризиса цены на аренду были снижены достаточно весомо. МненияТатьяна Романчева, директор НЦНЭ:Пустующие площади могут быть связаны прежде всего, с арендными ставками, с удобством подъезда, парковки, — все это факторы, существенные для бизнеса. Но кроме внутренних факторов есть и внешние. Развитие офисной недвижимости напрямую связано с ростом объема производства в регионе. Как только начинает работать крупное предприятие, рядом с ним тут же возникают мелкие и средние фирмы, соответственно, растет спрос на офисы. Поэтому я, например, очень рада, что ГАЗ у нас готовится к запуску нового проекта по сборке автомобилей «Шкода». Это значит, что будет расти общий выпуск продукции и офисный рынок почувствует себя комфортнее.Алексей Чемоданов, руководитель аналитического центра:Для нижегородского рынка коммерческой недвижимости сейчас характерны такие тенденции, как повышение качества офисного фонда и изменение его территориальной структуры. Хотя на этом рынке продолжают доминировать Нижегородский и Советский районы, за последний год качественные бизнес-центры появились и в заречной части города — «Бугров Бизнес Парк» в Ленинском районе и «Союзный» в Сормове.К тому же правительство области и администрация города заявляют о стремлении децентрализовать деловую жизнь. В городе строятся 18 новых офисных зданий. В этом году ожидается ввод трех бизнес-центров общей площадью 50 тысяч кв. м. Ольга Борисова, генеральный директор OBG Development:На сегодняшний день рынок офисной недвижимости больше нуждается в качественных изменениях, чем в увеличении количества квадратных метров. Думаю, что этому будет способствовать классификация бизнес-центров, которую мы начали в феврале текущего года.Для того чтобы соответствовать заявленному классу, собственникам объектов необходимо уделять большее внимание качеству работы управляющих и эксплуатационных компаний, расширять пакет предоставляемых услуг. «Обоснованный» класс важен не только для собственника и арендатора, но и для рынка в целом. Классификация позволяет поставить объект в «правильную» нишу и навести порядок на рынке арендных ставок.
