Дворы без машин и стандарты качества жилья: как новые нормативы помогут нижегородским застройщикам

Комфортное, качественное, а главное — доступное. Таким будет строиться жильё в Нижегородской области. Достичь этого нижегородские власти намерены с помощью новых нормативов градостроительного проектирования. О каких нововведениях идёт речь и что выиграют от них застройщики и жители региона?

Шаг к доступности

Цены на нижегородские новостройки за последние три года выросли на 70%. Но дело не только в удорожании себестоимости строительства, хотя, конечно, это имеет место.

Несмотря на то, что с 2015 года в регионе постоянно растут темпы ввода жилья, они всё равно на сегодняшний день недостаточные для того, чтобы размер предложения на рынке жилья подталкивал цены на квадратные метры к снижению.

Проблема ещё и в отсутствии здоровой конкуренции на рынке строительства жилья.

«К сожалению, сегодня мы видим, что группа застройщиков может снизить объёмы жилищного строительства, в результате чего начинают расти цены. То есть при меньшем вводе застройщик получает ту же маржинальность. За всё это платит потребитель в конечном счёте», – объясняет заместитель губернатора Сергей Морозов.

Почему же на рынок не выходят новые застройщики и не строят больше? Проблема, считают эксперты, в региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП), которые существовали до недавнего времени.

В частности, норма по парковкам составляла 0,7 машиноместа на одну квартиру. Например, если в многоквартирном доме было много студий, однушек и двушек, застройщикам приходилось предусматривать иногда по 70 парковочных мест на 100 квартир. Это серьёзно сокращало площадь застраиваемого земельного участка, а, значит, съедало потенциальную прибыль.

Не могли застройщики размахнуться и из-за норм плотности застройки.

«Мы проанализировали действующие нормативы, изучили передовой опыт регионов. Обратили внимание на то, что те регионы, которые строят много и строят эффективно, начали использовать другую размерность», – сказал депутат Законодательного собрания Нижегородской области, председатель комитета по градостроительному развитию, имущественным и земельным отношениям Василий Суханов.

Было решено внести изменения в региональные нормативы, согласно которым плотность застройки увеличивается с коэффициента 1,2 (12 тысяч кв. м на гектар) до 1,5. Более того, максимальный коэффициент может доходить до 3, но проекты с такой плотностью будут тщательно прорабатываться органами власти, а застройщик при этом должен будет возводить социальную инфраструктуру: детские сады, школы.

Количество машиномест теперь будет привязано не к количеству квартир, а к метражу дома. Так, по новым правилам, застройщик должен будет предусмотреть одно машиноместо на каждые 85 кв. м общей площади квартир. Это, говорят эксперты, отражает реальный уровень автомобилизации населения в Нижегородской области.

Таким образом, застройщики теперь смогут строить больше жилья. А что же получат потенциальные покупатели?

Расставили акценты

Во-первых, новые нормы, считают эксперты, должны создать здоровую конкуренцию на рынке строительства жилья. А конкуренция, в свою очередь, скорректирует цены на квадратные метры.

«Новые изменения в РНГП устанавливают новые стандарты качества жилья в Нижегородской области, – отметил Сергей Морозов. – Этот документ ждут многие застройщики. Он будет направлен на создание конкурентного рынка строительной отрасли и даст равную возможность развиваться как местным, так и иногородним строительным компаниям. Планируется, что он даст стимул для увеличения объёмов ввода жилья в многоквартирных домах, которое станет доступнее для жителей региона».

Во-вторых, вводится такое понятие как «двор без машин». Только 50% парковок должно быть расположено в непосредственной близости от многоквартирного дома. Половину парковочных мест можно разместить на соседней территории, но не далее чем в 800‑х метрах от дома. Возможно предусмотреть парковку на обочинах дорог, но такие парковки не должны сужать проезжую часть.

Кроме того, застройщиков будут стимулировать строить подземные и многоярусные парковки. При их строительстве, если в радиусе 500 метров есть остановки общественного транспорта и ходит не менее двух-трёх видов общественного транспорта, то на парковки сработает понижающий коэффициент – количество обязательных машиномест будет еще меньше. Исключено требование строить гостевые парковочные места.

Территории развития

В качестве пилотных территорий, где могут быть применены понижающие коэффициенты расчёта парковочных мест, рассматриваются проекты КРТ (комплексного развития территорий). Здесь количество парковок может напрямую зависеть от доступности разных видов общественного транспорта.

«Адаптация региональных норм градостроительного проектирования под современные реалии – это тенденция многих российских регионов. Нижегородская область подготовила взвешенный и гибкий нормативный акт, учитывающий потребности жителей в части доступности жилья, безопасности внутридворовых территорий, а также застройщиков, которых новые нормы стимулируют быть конкурентными на рынке и при этом создавать более качественное и комфортное жилье», – подчеркнул заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Благодаря новым нормам акцент смещён на безопасность, экологичность и максимальную комфортность.

«На протяжении многих лет у нас строили большие микрорайоны, не обеспеченные школами, детскими садами и другой социальной инфраструктурой. Эту порочную практику нужно было прекратить, – сказал Василий Суханов. – Покупая квартиру, люди хотят понимать, куда будут ходить их дети, где поставить автомобиль. Кроме того, необходимо наращивать темпы строительства жилья для расселения ветхих и аварийных домов. Изменения направлены на решение этих задач».