Грозит ли Нижнему Новгороду «ипотечный пузырь»?
Газета "Нижегородские новости"
Подписка на газету
Средняя стоимость «квадрата» в новостройках областного центра составила 134,7 тысячи рублей
В 2023 году в России заговорили о возможности ипотечного «пузыря». Заемщики набирают кредитов, а потом не могут их выплатить, даже за счет продажи залоговой недвижимости, взятой в ипотеку, так как уже сейчас цены, например, в Москве идут вниз. А какова ситуация в Нижнем Новгороде? Об этом рассказала вице-президент Нижегородской гильдии риелторов, председатель юридического комитета Елена Соловьева.
«Пузырь» не наш
«Нижнему Новгороду ипотечный пузырь не грозит, – считает эксперт. – У нас не те объемы, что в Москве. На московский рынок сильно влияет инвестиционная составляющая, поскольку россияне, решившие сохранить свои деньги путем вложения в недвижимость, предпочитают это делать в столице. Кто-то инвестирует в недвижимость в Арабских Эмиратах, в Турции или в других странах»…
В Нижегородской области чаще всего покупают квартиру или дом, чтобы в них жить, а не только сдавать в аренду. Да и стоимость квадратного метра не способствует инвестированию. Так, по данным Domostroynn.ru, на нижегородском рынке строящегося жилья в январе текущего года цена квадратного метра, по сравнению с декабрем прошлого, повысилась на 1761 рубль. Средняя стоимость «квадрата» в новостройках областного центра составила 134,7 тысячи рублей.
В Нижегородском районе в среднем цена выросла со 161,8 тысячи рублей за «квадрат» до 162,7 тысячи рублей за квадратный метр. В Ленинском районе, который стал вторым по величине цены квадратного метра в Нижнем Новгороде, она увеличилась со 143,3 тысячи рублей до 144,3 тысячи рублей. В Московском районе рост составил больше двух тысяч рублей (129,6 и 131,8 тысячи рублей соответственно). Подобная ситуация в Сормовском районе – в среднем 119,7 тысячи рублей за «квадрат» в декабре и 122,1 тысячи рублей в январе.
В Канавинском районе повышение за месяц в среднем составило почти три тысячи рублей – 128 тысяч рублей за «квадрат» в декабре и 130,9 тысячи рублей – в январе. В Приокском районе за месяц «квадрат» вырос и того больше – на 5,9 тысячи рублей: в декабре средняя цена была 119,6 тысячи рублей, в январе стала 125,5 тысячи рублей. Похожая ситуация в Советском районе. Там цена квадратного метра увеличилась на 5,6 тысячи рублей: со 131,3 тысячи до 136,8 тысячи рублей.
В ход пошла вторичка
«При такой цене недвижимости, которая сейчас существует, инвестиции в нее стали мало для кого доступны, – отмечает Елена Соловьева. – Если три года назад хорошую однокомнатную квартиру можно было купить за три миллиона рублей, то сейчас она стоит в два раза дороже».
Причем рост цены оправдан. И спровоцирован он дисбалансом спроса и предложения, в том числе, когда льготная ипотека запустила механизм помощи застройщикам, но также из-за повышенного спроса и недостатка предложения стала увеличиваться стоимость квадратного метра. Сейчас к этому присоединились и другие кризисные явления, например, повышение стоимости строительных материалов.
В итоге цены квартир выросли существенно. Не каждый банк одобрит ипотеку на такую большую сумму, да и не каждая семья потянет ее выплачивать. Доходы заемщика должны быть не только высокими, но и абсолютно прозрачными, что бывает не всегда. В связи с падением спроса в некоторых городах страны стоимость квадратного метра в новостройках перестала расти и даже начала падать. Например, в Москве, по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», на 0,8 процента. В Нижнем Новгороде цена «квадрата» в новостройках снизилась только в Автозаводском районе.
«Оживление выдачи ипотеки произошло в ноябре-декабре, когда все боялись, что льготную ипотеку отменят, – объясняет эксперт. – Но она просто стала дороже. В целом же, ипотеку в этом году брали гораздо меньше, чем год назад. Причем происходило это волнами. В конце февраля и в сентябре, когда шла мобилизация, люди корректировали планы. Кредиты брать мало кто рисковал».
В основном, по словам Елены Соловьевой, ипотеку брали семьи, которые хотели улучшить свои жилищные условия. И чаще ипотеку брали на оплату вторичного, уже построенного жилья, а не новостроек. Например, хотели продать старую квартиру и купить новую, а кредит оформляли на оплату недостающих квадратных метров.
«Это наши любимые цепочки. Для того, чтобы купить что-то нужное, надо продать что-то ненужное, – смеется спикер. – Семьи переезжали из однокомнатной в двухкомнатную квартиру, на доплату брали ипотеку. Обменные цепочки, когда дети с родителями разъезжаются или, наоборот, съезжаются, будут на рынке всегда. Любая недвижимость имеет цену. А меры господдержки, такие как материнский капитал и другие льготы и субсидии, стимулируют рынок».
Кстати, то, что цена квадратного метра очень высокая, понимают, как отметила вице-президент Нижегородской гильдии риелторов, и сами застройщики. Они стараются уменьшать метраж строящегося жилья, чтобы квартиры обходились нижегородцам немного дешевле.
«Однокомнатная квартира в 42 метра и 30 метров – это две большие разницы, – говорит спикер. – Вторая будет на полтора миллиона дешевле. И по этому пути мы, к сожалению, сейчас идем. Но это рынок. В настоящее время опять появился спрос на квартиры по 18 квадратных метров. По сути, это кухня с туалетом, но одинокие люди туда поселяются».
Кстати
По данным ЦИАН, Нижний Новгород оказался на четвертом месте в стране по росту цен в новостройках. Они подорожали за год на 24 процента. Сравнение проводилось в первой декаде января 2023 года с первой декадой января 2022-го. Первое место заняла Самара, стоимость вновь построенного жилья там выросла на 39 процентов. На втором месте – Казань, повышение на 35 процентов, на третьем – Ростов-на Дону – 32 процента.
Практически на столько же – на 23 процента – в Нижнем Новгороде, по информации ЦИАН, составляет разрыв в цене между «первичкой» и «вторичкой». Средняя цена готового жилья в январe, по данным сервиса «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области» составила 112,7 тысячи рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за декабрь, средневзвешенная цена на готовое жильё в Нижнем Новгороде в январe повысилась на 688 рублей за «квадрат». Больше всего квартиры подорожали в Нижегородском районе (138 тысяч рублей за «квадрат». На втором месте – Советский район (127 тысяч рублей за квадратный метр), на третьем – Приокский – 116,9 тысячи рублей за «квадрат». Дешевле всего обойдется готовое жилье в Сормовском районе – в среднем в 99,3 тысячи рублей за квадратный метр.
