В Росреестре рассказали, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

В прошлом году на вторичном рынке недвижимости был зафиксирован всплеск случаев мошенничества. Схемы использовались самые разные. И с большой долей вероятности можно утверждать, что аферисты продолжат изобретать новые способы обмана.

Предполагается, что упор мошенники будут делать на поддельные документы – фальсификацию бумаг о праве на наследство или доверенностей на продажу имущества. Скорее всего, продолжится история с «заколдованными продавцами», которые сначала продают квартиры, а потом требуют их обратно, заявляя, что находились под влиянием мошенников. И наверняка будет расти количество обманов с помощью дипфейков. Да-да, нейросети, которые помогают создавать ложные видео, аудио или изображение, уже используют аферисты.

Покупка недвижимости на вторичном рынке – дело невероятно сложное. Мы расскажем, что надо проверять, на что обращать внимание, а какие квартиры лучше обходить стороной.

Нехорошие квартиры

Есть на рынке квартиры, которые приобретать, конечно, можно, но их следует проверять особенно тщательно. Именно о таких квадратных метрах рассказали эксперты на портале: «Ипотека и недвижимость».

Вариант 1. Квартиры с теми, кто отказался от приватизации. По Жилищному кодексу такой человек имеет право «пожизненного» проживания в ней, выселить его практически невозможно.

Вариант 2. Квартиры, в которых на момент приватизации были зарегистрированы люди, находящиеся в местах лишения свободы либо проходившие срочную службу в армии. Вернувшись из мест своего пребывания, они вправе вселиться в квартиру, и это сложно оспорить.

Вариант 3. Недвижимость от собственника, который на момент приобретения жилья состоял в браке, но нет ни согласия супруга на сделку, ни брачного договора, ни соглашения о разделе имущества в случае развода. Такую сделку можно оспорить и признать недействительной.

Вариант 4. Недвижимость, полученная продавцом по договору ренты. Если рентополучатель ещё жив, он может оспорить договор, например, указав на несоблюдение другой стороной его обязанностей по договору.

Вариант 5. Недвижимость, приобретённая с использованием материнского капитала. Если детям не выделили их доли, в последующем они или их представители могут признать сделку недействительной.

Что проверять

В Росреестре разработали новую методичку о способах защиты недвижимости от мошенников. Вот на что надо обращать внимание.

1. Изучите историю покупаемого объекта

Для этого следует заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней будет указан истинный владелец квартиры (дома). Сверьте фамилию, имя, отчество, паспортные данные со сведениями, указанными в паспорте продавца. Убедитесь, что у жилья один хозяин. Если квартира в долевой собственности, это указано в выписке из ЕГРН. И проверять документы нужно у всех сособственников.

Также из выписки вы сможете узнать, есть ли в отношении квартиры, которую вы собираетесь приобрести, какие-либо обременения (аресты, запреты, ипотечные обязательства, информация о признании продавца недееспособным).

2. Пообщайтесь с соседями, старшей по дому (подъезду)

Соседи часто – отличный источник информации.

3. Проверьте документы, которые устанавливают право продавца на квартиру

Это могут быть договор купли-продажи, завещание, дарственная.

4. Проверьте, как часто у квартиры менялись хозяева

Насторожить должна цепочка сделок по переходу права собственности на один и тот же объект. Выяснить это можно, заказав выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Доверяйте только оригиналам документов.

5. Запросите расширенную информацию о тех, кто зарегистрирован в квартире

Важно, чтобы не было зарегистрировано людей, находящихся в местах лишения свободы. Они сохраняют за собой право пользоваться данной недвижимостью.

Лучше, если все прописанные выпишутся до сделки купли-продажи. Если не получается, то чётко пропишите в договоре, в какой срок они выпишутся.

6. Проверьте долги продавца

Это очень важный пункт, потому что, если человек впоследствии будет признан банкротом, то сделка может быть отменена. Срок оспаривания сделок должника – три года.

Уточните информацию о возможном банкротстве в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). На сайте Федеральной службы судебных приставов можно проверить наличие долгов.

7. Что надо запросить:

- справку из Фонда социального страхования об использовании материнского капитала: если он использовался вашими продавцами, когда они покупали данную квартиру, то родители были обязаны наделить детей долями в квартире;

- нотариальное согласие супруга (супруги) на сделку: это необходимо в случае, когда квартира была приобретена в браке; если недвижимость была куплена до брака или получена на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство, приватизация), согласие от супруга на продажу не требуется;

- актуальную выписку из реестра военных повесток: по закону, если человек не явится в военкомат в течение 20 дней после публикации повестки в реестре, для него наступают правовые последствия, в их числе – запрет на регистрацию сделок с недвижимостью;

- справку о психическом здоровье продавца.

На что ещё обратить внимание

Если от лица продавца действует человек по нотариальной доверенности, проверьте её подлинность и не отменена ли она. Сделать это можно на сайте Федеральной налоговой палаты.

Если долей в квартире владеет несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Проверьте, нет ли долгов за коммуналку. Помните, что долги по капремонту могут перейти к новому владельцу.

Если в квартире есть не узаконенная перепланировка, это может повлечь проблемы для покупателя в будущем.

Что происходит

В Госдуме предложили обязать нотариусов участвовать во всех сделках с недвижимостью, фиксируя их на видео. Эта инициатива даже вошла в дорожную карту по борьбе с мошенничеством.

По итогам 2025 года почти 568 тысяч россиян были объявлены банкротами в судебном порядке. Общее число финансово несостоятельных граждан с момента появления института судебного банкротства в 2015 году и внесудебного механизма в 2020‑м достигло 2,22 млн человек.

С 1 февраля начал действовать ряд изменений в процедуре оформления «Семейной ипотеки».

Теперь супруги должны обязательно выступать созаёмщиками по кредитному договору. При этом у них сохраняется возможность привлечь третьих лиц, если дохода не хватает для получения кредита по программе.

Согласно требованиям программы, кредитный договор будет заключаться в привязке к детям. Так реализуется принцип – один льготный кредит на семью. Это поможет поддержать тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.