Почему ипотека может стать недоступной для нижегородцев?

В России резко подорожала ипотека. Средняя стоимость жилищного кредитования выросла до исторического максимума в 13,2 процента. По словам экспертов, в ближайшее время ипотечную ставку повысят все крупные банки. И в итоге времена с дешёвыми жилищными кредитами безвозвратно уйдут в прошлое. 
Так это или нет? И что же будет с ценами на недвижимость?

Квартирный запрос

В апреле 2020 года, в самый разгар пандемии, российское правительство объявило о запуске программы льготной ипотеки под 6,5% годовых. Чиновники пошли на это, чтобы стимулировать рынок недвижимости, который сильно пострадал из-за самоизоляции, а также для поддержки банков, которые в условиях пандемии резко сократили выдачу кредитов.
Это буквально взорвало рынок ипотечного кредитования. Спрос на ипотеку взлетел на 60%. Программу постоянно продлевали. Благодаря этому на рынке установились исторически низкие ставки по жилищным кредитам, чем пользовались жители, активно оформляя ипотеку и скупая жильё. Понятно, ведь ипотечная ставка в 6 – 7 процентов была действительно привлекательной.

У экспертов есть ещё одно объяснение произошедшему.

- Мне многие клиенты задают вопрос почему произошёл такой резкий рост цен на квартиры в пандемию? – задаётся вопросом специалист по недвижимости Анастасия Елина. — На самом деле пандемия здесь не причём. Ответ нужно искать чуть раньше — летом 2019 года все новые стройки стали продаваться через эскроу счёта. Только тогда резкого повышения не произошло потому что на рынке было ещё достаточно много строек без использования эскроу. Раньше сами застройщики формировали и регулировали цены на свои объекты. А теперь цены на новостройки диктуют банки.

Анастасия приводит пример, рассказывая про новый жилищный комплекс в центре Сормова.

- Застройщик, исходя из своих затрат на строительство, планировал выйти на продажи со стартовой ценой за квадратный метр 85 000 рублей, — говорит она. — Но банк, через который эта новостройка реализуется с использованием эскроу счетов, составил свою финансовую модель и поставил условие застройщику — стартовая цена за квадратный метр должна составлять 130 000 рублей! И меньше этой цены банка за квадратный метр, застройщик просто не в праве заключать договора с покупателями.

По словам специалиста, в 2020 году рынок недвижимости пришёл к тому, что на нём просто не осталось новостроек по ценам застройщика.

- Вторичное жильё всегда зависит от она специалист. — Этот рост произошёл фактически одномоментно по всей стране. Рост ставок на ипотечное кредитование ни в какой мере не может повлиять или сдержать рост цен на жилую недвижимость. По той причине, что для инвесторов до сих пор недвижимость остаётся самым надёжным инструментом вложения денег, а для простых людей квартирный вопрос всегда актуален. Покупатели были, есть и будут.

По некоторым подсчётам, за время пандемии цены на недвижимость выросли больше чем на треть. И если раньше средняя стоимость квадратного метра в Нижегородской области была в районе 70 – 75 тысяч, то сейчас цена «квадрата» составляет 100 – 110 тысяч. Если раньше двухкомнатную квартиру во вторичке в центре города можно было купить за 3,5 – 4 миллиона рублей, то теперь точно такая же квартира подорожала до 5 – 5,5 миллионов.

Несмотря на высокие цены и дефицит предложений, квартиры в Нижегородской области разлетались как горячие пирожки. Ажиотаж приводил к тому, что одна и та же квартира за день могла подорожать на 100 – 200 тысяч рублей! Например, на сайте по покупке недвижимости появлялась скромная однушка в Верхних Печёрах за 2 750 000 рублей, через несколько часов агент поднимал цену до 2 850 000, а к вечеру её стоимость доходила до 3 миллионов.

И при всём при этом покупатели стояли в очереди, чтобы её посмотреть…

Чёрный квадрат

Но похоже всё изменилось. И времена дешёвой ипотеки безвозвратно уходят в прошлое.

Началось всё с того, что ещё в конце прошлого года стали расти ставки по ипотеке. Произошло это из-за того, что Центробанк в рамках борьбы с инфляцией повысил ключевую ставку. Вслед за этим практически все крупнейшие банки ожидаемо повысили ипотечные ставки – Сбербанк, ВТБ, Альфабанк, Россельхозбанк и пр. И, судя по всему, продолжат это делать.

На днях эксперты бюро кредитных историй «Эквифакс» подсчитали, что стоимость ипотеки в России выросла до максимума за последние 7 лет. В декабре она подскочила сразу на 4,4 процентного пункта — до 13,2 процентов.

- На фоне повышения ставки россияне стали меньше брать кредитов на приобретение недвижимости, — отметили эксперты «Эквифакса». — За декабрь средний размер ипотеки снизился на 13,5%, или 530 тысяч рублей. Срок кредита также сократился на 2% — до 17 лет и 5 месяцев.

По мнению экспертов, спрос на ипотеку точно упадёт. И дело здесь не только в высоких ставках.

- Ждать каких-то рекордов по количеству и объёмам выдачи ипотеки, как это было раньше, ждать не стоит, — считает вице-президент компании «Недвижимость Поволжья» Елена Терехова. — Во-первых, из-за высоких цен на недвижимость, которые давно обогнали рост зарплат людей. Снижение платежеспособности и закредитованность заемщиков также будет сдерживать спрос. Даже при хорошем сценарии развития ипотечного рынка с продлением льготной программы и комфортными ставками все меньше людей смогут воспользоваться заемными деньгами для решения квартирного вопроса из-за низких доходов.

Что касается ставок по ипотеке, то на них будет влиять ключевая ставка, которую устанавливает Центробанк. Будет расти ставка (а этого большинство экспертов ждут), вырастет и стоимость ипотеки. С учетом плохих инфляционных ожиданий вместо привычных 6 – 7 процентов банки будут предлагать ипотеку в 10 – 11 процентов годовых. В итоге рынок ипотеки будет постепенно сокращаться в сравнении в 2021 годом, так как она будет становиться менее доступной для заёмщиков.

А что же с ценами на недвижимость? Ведь если упадёт спрос на жильё, то и расти они не будут?

- Не всё так однозначно, — объясняет Елена Терехова. – Не забывайте, что на стоимость недвижимости влияет несколько факторов. И они говорят о том, что цены всё-таки будут расти, просто не такими темпами. Во-первых, резко, по некоторым позициям в 2 – 3 раза, подорожали стройматериалы. Во-вторых, нехватка рабочей силы. До пандемии костяк рабочих на стройках составляли мигранты из ближнего зарубежья. Однако коронавирусные ограничения заставили их уехать домой. При этом среди россиян немного желающих работать на стройках.

- Небольшое снижение или корректировка цен возможно в случае достаточной конкуренции на этом рынке, но в Нижнем Новгороде наоборот серьёзный дефицит площадок под новые жилые комплексы и застройщики вместе с банками этим дефицитом активно пользуются. Поэтому мой совет как специалиста рынка недвижимости — не стоит ждать снижения цен, нужно решать вопросы покупки/продажи квартир в текущем моменте, то есть здесь и сейчас, — советует Анастасия Елина.