Как учесть права несовершеннолетних в сделках с жильём

Участие несовершеннолетних в любых сделках с недвижимостью практически всегда делает весь процесс сложнее, поскольку закон всесторонне защищает права детей, и весь процесс контролируется строже. Специалисты Федеральной нотариальной палаты рассказали про самые сложные моменты, связанные с правами детей в сделках с недвижимостью.

Трудный возраст

Сделки, где собственником-продавцом выступает несовершеннолетний, давно и надежно защищены посредством нормы об их обязательном нотариальном удостоверении. Любого рода злоупотребления и незаконные посягательства на квадратные метры, непосредственно принадлежащие ребенку, здесь пресекает нотариус. Конечно, нотариус также обязательно потребует и проверит наличие предписанного в этом случае законом разрешения на сделку органов опеки и попечительства.

Но, к сожалению, есть множество ситуаций, когда ребенок не является прямым собственником имущества, но при этом может быть ущемлен в части положенной ему по закону жилплощади.

- Правонарушение может быть выявлено в любого рода сделке, касающейся любого рода недвижимости, где проживает семья с ребенком, — объясняют эксперты Федеральной нотариальной палаты. — Речь может идти о продаже квартиры, являющейся совместной собственностью супругов — родителей несовершеннолетнего, об отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, о приобретении жилья с привлечением средства материнского (семейного капитала) и пр.

Стабильно общий признак таких сделок «с браком» — простая письменная форма ее заключения. Согласия органов опеки на такие сделки не требуется, а значит контроль за соблюдением всех правовых нюансов, связанных в том числе с имущественными правами детей, ложатся на плечи самих участников сделок.

Стены понимания

По общему правилу, если в квартире или доме прописан несовершеннолетний, то такую недвижимость можно продать, получив согласие покупателя на приобретение квартиры вместе с зарегистрированными в ней лицами и отразив в договоре сроки и условия последующей выписки. Либо же продавец со всеми прописанными в квартире лицами может сняться с регистрационного учета еще до сделки, но тогда родителям будет необходимо прописаться вместе с ребенком в другом месте. При этом условия проживания несовершеннолетнего в новом месте регистрации не должны быть хуже условий продаваемой жилплощади.

- Все эти моменты, если сделка заключается без привлечения нотариуса, должен проверять, прежде всего, покупатель, — объясняют в Федеральной нотариальной палате. — Надо понимать, что не каждый родитель готов «заморачиваться» с поиском нового места для регистрации да еще и учитывать требование о том, что условия проживания для ребенка не должны стать хуже, чем были. При это, если хотя бы одно из указанных не будет соблюдено, сделку впоследствии можно будет без труда оспорить в силу нарушения прав детей. Как результат, добросовестному приобретателю придется попрощаться с новой недвижимостью и надеяться лишь на более или менее быстрый возврат денег.

Семейные ценности

Отдельно стоит сказать о недвижимости, приобретенной с привлечением средств материнского (семейного) капитала.

Прежде всего, речь об обязанности выделить доли родителям и всем детям в жилье, на которое пошли бюджетные деньги. По закону, использовав материнский капитал для погашения ипотеки, родители обязаны наделить своих детей причитающимися им долями в недвижимости. Ипотеку семья может выплачивать десятилетиями, поэтому случаев, когда родители просто забывают о своих обязательствах по выделению долей, множество. Нередко взрослые все прекрасно помнят, однако намеренно уклоняются от исполнения этого требования — кому-то не хочется тратить время на оформление бумаг, кто-то не желает выделять долю, к примеру, уже взрослому ребенку, с которым испортились отношения.

Последствия от такой самодеятельности могут быть самые плачевные.

- Для незаконопослушных родителей это может вылиться в необходимость возврата маткапитала государству, — рассказывают в ФНП. — Кроме того, пострадать могут абсолютно посторонние люди, которые когда-то купили эту недвижимость у семьи и даже не знали, что в ней «замешан» маткапитал.

В ЕГРН не ставится никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, поэтому посредством запроса выписки в Росреестре проверить этот момент не удастся. А если в итоге выяснится, что продавцы квартиры все же использовали материнский капитал, но не наделили детей долями, сделка может быть оспорена, так как ущемлены права несовершеннолетних. Причем такая проблема может всплыть спустя много лет, за которые недвижимость может сменить несколько владельцев, и как будут развиваться события в таком случае — очень большой вопрос.

С очень большой долей вероятности добросовестному приобретателю придется вернуть жилье.