Хозяин большого дома

— Настоящий председатель товарищества собственников жилья — это бухгалтер, экономист, руководитель, сантехник, электрик, дворник и просто хороший человек, — уверен председатель ТСЖ № 375 Вячеслав Леонидович Татьянцев. Сам о себе Вячеслав Леонидович практически ничего не рассказывает, все больше о доме, которым управляет уже 17 лет. Зато жители все как один замечают: нам с председателем повезло, он душой за все болеет. Дом № 21 по улице Культуры в Нижнем Новгороде был сдан в конце 90‑х. — Поскольку многоэтажка была новой, — вспоминает Вячеслав Леонидович, — больших проблем не было, преимущественно текущие заботы. А тут еще кризис 1998 года, деньги стали обесцениваться, и мы тогда на общем собрании постановили, что собирать на капитальный ремонт не будем, но если потребуется решить какой-то вопрос, то поможем всем миром. Так и случилось: когда потекла кровля, жители первых этажей не рассуждали по принципу: на меня не капает и ладно. Составили смету, раскинули сумму на все 180 квартир, и в зависимости от количества квадратных метров в собственности сдали деньги и отремонтировали кровлю. — Люди даже соревновались, какой подъезд быстрее и организованнее деньги сдаст, — говорит Вячеслав Леонидович. Сейчас в ТСЖ деньги на капитальный ремонт собирают. — Жильцы платить заинтересованы, потому что знают, что их средства не перекинут на другой дом, они будут на счету нашей многоэтажки и пойдут на решение проблем, возникших в нашем доме. Вот мы в прошлом году утеплили стену с северной стороны, надо еще с южной. Там в квартирах холодно. Неплохо бы утеплить стены некоторых квартир по фасаду, потому что промазывать швы бесполезно. Это хоть и дешевле в два раза, чем стены утеплять, но малоэффективно. Вячеслав Леонидович вообще отдает предпочтение только новым современным эффективным технологиям, на этом не экономит. В 2008 году по программе капремонта получили 430 тысяч рублей. Все средства ушли на замену стояков и полотенцесушителей. — Теперь этот вопрос надолго закрыт, — уверен председатель. — Мы использовали только качественные материалы, вентили и краны хороших фирм, никакого ширпотреба. Сейчас лифты ремонтируем. Меняем тросы, катушки. Дому 20 лет, надо заботиться о безопасности людей. Стараемся предвидеть проблемы. Еще в ближайших планах — переделать канализацию и розлив в подвале. Но главное — летом сделать детскую площадку. Участвуя в областном конкурсе «Лучшее товарищество собственников жилья Нижегородской области», мы заняли 3‑е место. Получили диплом и денежную премию, эти деньги и пойдут на обустройство детского городка. Малышей у нас много, рождаемость растет. Всех проблем и забот председателя не перечесть. Большой дом требует постоянного внимания и вложений. Татьянцев давно позаботился, чтобы на вводе в дом стояли счетчики. На сэкономленные средства удается перекрывать другие расходы. Например, вывоз крупногабаритного мусора. Устанавливает Вячеслав Леонидович и двухтарифные счетчики жильцам, благо имеет 6‑й разряд электромеханика и 4‑ю группу электрика. Подскажет, где найти хороший счетчик и подешевле. Ну а если жильцам тратиться не хочется, а старый вышел из строя, то сам съездит, купит однотарифный, поставит, опломбирует, а старый спишет. Вячеслав Леонидович вообще очень много в доме делает собственными руками, подвал знает как свои пять пальцев. В квартире местного жителя Александра Ивановича Чернова прежде стена промерзала, теперь ее утеплили. — Хорошо, — говорит Александр Иванович, — тепло. — И тут же замечает: — у нас порядок, потому что председатель за домом следит, сам много делает, без дела никогда не сидит. Ну а если что-то самому выполнить не под силу, то нанимает Вячеслав Леонидович подрядную организацию. — Я сначала дам им небольшой участок работы, если хорошо справятся, оперативно, качественно, тогда уж можно вести разговор и о большом объеме работ. Так и с современными материалами. Был на ярмарке ТСЖ. Много всего интересного. Надо сначала попробовать, посмотреть, как себя материал будет вести, оправдана ли цена, а потом уж и брать. В общем, все как в семейном бюджете распределено: что главное, что можно и отложить, на чем сэкономить, а где лучше переплатить, чтобы потом выгоду получить. Только в семье этой несколько сотен человек, от мала до велика, и о каждом позаботиться надо. Штат в ТСЖ № 375 небольшой. Всего-то пять человек, но в подъездах в отличие от многих многоквартирных домов Нижнего Новгорода всегда чисто, дорожки возле многоэтажки расчищены. Как ни странно здесь практически нет проблем с неплательщиками. Есть две-три семьи, которые ходят в задолжниках, но и они рано или поздно по счетам платят. — Мы стараемся договариваться с людьми по-хорошему, — говорит Вячеслав Леонидович. — Суд — не наш метод. Пробовали, слишком много документов и денег надо. К тому же это тропа войны, а мы стремимся жить мирно. Конечно, разговариваем, делаем предупреждения, но бывают и трудные жизненные ситуации, надо входить в положение. В конечном итоге люди видят, что деньги уходят на дом, в котором они живут, и платят. Вячеслав Леонидович очень тесно общается с другими председателями ТСЖ, со многими его связывают дружеские взаимоотношения. — Обсуждаем общие проблемы, помогаем друг другу, советуемся, по-соседски выручаем. Есть и общие интересы. Председатель ТСЖ «Звезда», так же как и я, увлекается цветами. Так вот мы обмениваемся семенами, выращиваем в подвалах рассаду, а летом высаживаем, получаются красивые клумбы. В прошлом году у нас даже виноград плодоносил. Но это уже заслуга жильцов. Посадили, ухаживают, так что и урожай уже собираем. Каждый год в январские каникулы во дворе дома № 21 по улице Культуры проводится елка, приходят Дед Мороз и Снегурочка. А летом председатели ТСЖ № 375 и ТСЖ «Звезда» проводят месячник «Здоровый образ жизни». — В этом году к нам присоединятся еще три ТСЖ, их жильцы тоже хотят принимать участие в шахматном турнире и играть в футбол. В прошлой раз в футбол выиграла команда ТСЖ «Звезда», мои ребята, говорят, что в этом году обязательно отыграются. Путь только играют, а кубки и призы мы купим.Школа жилищного самоуправления У собственников, которые только решили создать товарищество собственников жилья, немало вопросов. На самые сложные, касающиеся оформления документации, регистрации ТСЖ, стоит искать ответы совместно с юристами. Но на некоторые актуальные вопросы, которые интересуют большинство собственников, можно найти ответы прямо сейчас. Их подготовил первый заместитель начальника Государственной жилищной инспекции Нижегородской области Дмитрий ЯНЬКОВ.Кто и как должен инициировать проведение общего собрания? — Инициировать общее собрание может любой собственник. Об этом он должен информировать других владельцев помещений не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Сообщение может быть направлено каждому собственнику заказным письмом, или вручено под роспись, либо размещено в доступном для всех месте. В сообщении должно быть указано: кто инициирует собрание, форма проведения (собрание или заочное голосование), дата, место, время проведения, повестка дня, порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на данном собрании. Кстати, если речь идет о заочном голосовании, то обязательно должна быть указана дата, когда голосование будет окончено, место или адрес, куда должны передаваться решения. А есть кворум, который обязательно должен быть во время проведения таких собраний? — Общее собрание в многоквартирном доме считается правомочным только в том случае, если имеется кворум, то есть в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа. — Решения на общем собрании принимаются большинством голосов? — Решения принимаются большинством голосов от общего числа собственников, принимающих участие в собрании. Причем голосуют площадями квартир. Однако есть вопросы, по которым могут быть приняты положительные решения, если «за» проголосовало не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Речь идет о: о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой); строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений; ремонте общего имущества многоквартирного дома; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введении ограничений пользования им; о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Могут ли на общем собрании приниматься решения, не включенные в повестку дня? — Согласно ст. 46 п. 2 Жилищного кодекса РФ собственники помещений не вправе на общем собрании принимать решения, не включенные в повестку дня, нельзя изменять повестку дня данного собрания. Может ли собственник отделить часть лестничного пролета для хранения своих вещей? — Нет. Лестничный пролет — это общее имущество многоквартирного дома. Собственник помещения не может выделить часть этого имущества в натуральном виде. Однако обязан нести бремя расходов по его содержанию. К общему имуществу относятся: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждения и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, земельный участок, на котором расположен данный дом. На какой срок избирается председатель ТСЖ? — Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием также на срок установленный уставом, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья — исполнительный орган, который подотчетен общему собранию членов ТСЖ. Заседание правления товарищества собственников жилья инициируется председателем в сроки, установленные товариществом. Заседание правления считается правомочным, если в нем принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления оформляется протоколом, как и решения всех общих собраний. — Кто контролирует финансовую деятельность ТСЖ? — На общем собрании избирается ревизионная комиссия сроком не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления. Представители ревизионной комиссии из своего состава избирают председателя этой комиссии. Не реже чем один раз в год они проводит ревизию финансовой деятельности товарищества; представляют общему собранию заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов. Ольга КЛИМИНА: «Мы можем быстро донести проблемы ТСЖ до власти» Нижегородская ассоциация ТСЖ как некоммерческое партнерство была создана в 2007 году. Возникла она отнюдь не случайно. Двумя годами раньше на базе Нижегородского фонда поддержки гражданских инициатив появился клуб председателей ТСЖ. Собираясь, председатели обсуждали проблемы, сложности, с которыми им приходится сталкиваться, делились друг с другом накопленным опытом. Было очевидно, что им нужно представительство перед властью, попасть каждому председателю к чиновнику на прием — дело, мягко говоря, хлопотное. В результате на базе Нижегородского фонда поддержки гражданских инициатив, Областной общественной организации профсоюза работников жизнеобеспечения и ООО «Центр делового консультирования» была создана Нижегородская ассоциация ТСЖ. Сегодня мы беседуем с ее директором Ольгой КЛИМИНОЙ. — Прежде мы работали как информационный ресурсный центр, реализовывали социальные проекты, помогали ТСЖ методически, юридически, с 2009 года наша деятельность изменилась, в том числе в связи с активной реализаций Федерального закона № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Закон потребовал активной работы по созданию ТСЖ. При этом мы поняли, что организация фиктивных ТСЖ — это не тот путь, по которому надо идти. Мы заинтересованы в том, чтобы создавались сильные товарищества, которые и после окончания реализации ФЗ № 185 будут жить. Нам нужны товарищества, которые возникают как результат инициативы жителей. Мы, в свою очередь, должны подвести людей к мысли о создании ТСЖ. Конечно, информационная работа велась и раньше, существовала школа жилищного просвещения. Мы рассказывали о правах жителей, как правильно строить взаимоотношения с соседями, обучали председателей ТСЖ, бухгалтеров. Сейчас эта работа продолжается, но уже более структурированно и совместно с министерством ЖКХ Нижегородской области. У нас появился административный ресурс. Мы можем быстро донести проблемы ТСЖ до власти. Власть, в свою очередь, повернулась лицом к ТСЖ. Где-то — вынужденно, в связи с реализацией Федерального закона № 185, где-то — поняв, что это наиболее эффективная форма управления многоквартирным домом. — Ольга Геннадьевна, предположим, жители какого-то дома решили создать ТСЖ. С чего начинать? Они могут прийти к вам за консультативной помощью? — Конечно. Причем консультацию они получат абсолютно бесплатно. Можно прийти, взять типовой устав ТСЖ, специалисты расскажут, как и что нужно делать, чего не стоит делать, какие есть подводные камни. Даже зарегистрировать ТСЖ наши юристы при необходимости помогут. Кстати, в Нижнем Новгороде сейчас действует такая программа, по которой возмещаются затраты на регистрацию ТСЖ и реорганизацию жилищных кооперативов в ТСЖ, поэтому надо торопиться. Сейчас финансово власть поддержит вновь создаваемые ТСЖ. — Предположим, ТСЖ создано. Как вступить в ассоциацию? — Все достаточно просто. Собственники должны на общем собрании принять решение, что они согласны вступить в ассоциацию, после чего заполняется заявление в определенной форме. Членские взносы составляют 5 рублей с квартиры в месяц. — Тогда резонный вопрос: что взамен получают члены ассоциации? — Члены ассоциации получают юридические консультации, участвуют в семинарах, которые мы организуем, им предлагаются нормативно-правовые документы по деятельности ТСЖ, наши юристы представляют и защищают интересы товариществ в суде. Для членов ассоциации есть определенные бонусы. В частности, к нам обращаются разные коммерческие компании, которые предлагают услуги для ТСЖ и, естественно, хотят как можно большему количеству людей их предложить. Они готовы членам нашей ассоциации делать скидки. К тому же те компании, которые мы рекомендуем, проверены. Есть возможность приглашать на встречи с председателями ТСЖ представителей власти. С объединением считаются, и вопросы, которые одному товариществу решить сложно, ассоциации под силу. — Вы упомянули о том, что можете представлять интересы ТСЖ в судах. Выигранные процессы были? — Да, конечно. Помогали взыскивать долги с неплательщиков, решать вопросы по земле, отстаивать право на нежилые помещения. — Какие вопросы больше всего сегодня волнуют председателей и членов ТСЖ? — Один из самых сложных вопросов — попадание в программу капитального ремонта. В ноябре мы совместно с работниками министерства ЖКХ объехали 31 район Нижегородской области. Есть муниципальные образования, где 100 процентов средств, которые район получает по 185-му ФЗ, расходуются на дома, где созданы ТСЖ. В этих районах уже сейчас в 20 процентах многоквартирных домов форма управления — ТСЖ. Люди стоят в очереди, чтобы создать товарищество, они готовы управлять своим домом. Хорошо работают в Ветлуге. Там очень активные товарищества и администрация их поддерживает. Хорошие, сильные ТСЖ в Кстове, Выксе, Сокольском, Воскресенском, Чкаловском районах. В других районах на капитальный ремонт домов, где образовано ТСЖ, выделяется лишь 10 — 12 процентов от общего объема федеральных средств, в Нижнем Новгороде в 2009 году выделили и вовсе только 3 процента. Правда, в этом обещали 20 процентов. Впрочем, сильные ТСЖ, ЖСК не особенно рассчитывают на помощь со стороны. Хотя и не отказываются, если предлагают. В ТСЖ давно привыкли экономить, зарабатывать и считать деньги. Если домоуправляющие компании только начали устанавливать общедомовые счетчики, то в 80 процентах домов, где образованы ТСЖ, они уже установлены. В товариществах больше применяется новых технологий. И это не случайно. Люди предпочитают вложиться один раз, чтобы потом существенно экономить. Они придерживаются принципа: можно жить лучше, и не надо платить больше. Новых технологий сегодня очень много. Несколько примеров. Ландшафтная компания организует зеленые стоянки для автомобилей. С виду — обычный газон, но трава растет через пластиковую сетку. А потому машины можно ставить на этот газон и трава не пострадает. Стоимость такого газона почти такая же, как цена асфальтового покрытия. Но разве можно сравнить зеленый двор с заасфальтированной площадкой?! Другой пример. Председатель одного ТСЖ в течение зимы постоянно был вынужден спускаться в подвал, чтобы регулировать подачу тепла в зависимости от температуры воздуха на улице. В конце концов, на общем собрании решили приобрести терморегулирующую систему. Удовольствие дорогое, но за первую же зиму она почти окупилась. Позже скопилась определенная сумма денег, которую потратили на ремонт подъездов. Грамотный хозяин. Теперь он говорит: мне надо сделать коньковую крышу. Это экономичнее, потому что она долговечнее, к тому же там образуется помещение, которое можно сдавать в аренду, а значит, зарабатывать деньги. — Кстати, о способах заработка денег. Где еще чисто теоретически ТСЖ может подзаработать на ремонт собственных подъездов или кровли? — Это сдача в аренду общего имущества (подвалов, мансард), размещение рекламных конструкций на фасадах зданий. Ну и, конечно, применение ресурсосберегающих технологий, о чем мы сказали. — Вернемся к болевым точкам ТСЖ. — Проблемный вопрос — передача наружных сетей. Есть постановление № 491 правительства Нижегородской области, где четко прописано, что ТСЖ отвечает за коммуникации до ввода в дом, а все, что снаружи, — это не ТСЖ. Но ситуации бывают разные. Случается, что председатели не глядя подписывают договор на теплоснабжение, к которому приложен акт балансовой принадлежности наружных сетей. Есть ситуации, когда эти трубы прокладывали сами участники ЖСК, сейчас готовы передать, но есть определенные сложности. Например, нужно собрать огромный пакет документов, на что требуется не только много времени, но и огромное количество финансовых средств. Есть бесхозные сети. Не так давно была ситуация, когда прорвало трубу, которая, очевидно, была не на балансе ТСЖ, но и хозяина у нее нет. В результате председатель ТСЖ была вынуждена ходить по кабинетам, чтобы найти деньги на ликвидацию аварии. Аварию устранили, но ведь это не выход. Где гарантия того, что завтра не произойдет то же самое? Мы сейчас подготовили проект методических рекомендаций по передаче наружных инженерных сетей (считаем, что это должно происходить в заявительном порядке), готовимся предложить наш проект заместителю губернатора Лебедеву. Возникают у председателей ТСЖ и другие сложности. Некоторые из них касаются договоров с ресурсоснабжающими организациями, другие — должников. Вопросов по оформлению в общедолевую собственность земельных участков и придомовых территорий сейчас стало меньше. Возможно, это временное затишье, потому что в настоящее время в Нижнем Новгороде активно идет процесс межевания. — Ольга Геннадьевна, а есть явные преимущества ТСЖ? — В товариществе собственников жилья люди четко понимают, что весь дом, а не только квартира, — их имущество. Все собранные средства сосредоточены на счету именно этого дома, поэтому есть уверенность, что средства не уйдут на другую многоэтажку. — Плюсы очевидны, и все же не все готовы создать ТСЖ. Почему? — Часто люди боятся, им кажется, что при такой форме управления платить придется больше, хотя это не так. Мы и при другой форме управления платим за все. Еще одна причина — нет инициативного человека, который бы взвалил на себя этот воз общественных проблем. Если таких людей нет, то даже в новостройках нет смысла создавать ТСЖ. Они будут фиктивными. — Мы часто слышим, что люди создают ТСЖ, но домоуправляющая копания продолжает управлять домом, говоря, что ТСЖ создано незаконно. Какие ошибки допускают люди при создании ТСЖ? — Если ТСЖ создается в новостройке, там регистрирует товарищество застройщик. Проблемы могут быть, если дом уже обслуживается определенной управляющей компанией, которая, конечно, не хочет отдавать этот дом. Поэтому все должно быть выверено, проверено юристами. Нюансов масса. Например, на собрании люди решили создать ТСЖ. И в протоколе собрания записали: создание ТСЖ. А первым пунктом должно идти: выбор способа управления и только потом создание ТСЖ. — В одном из интервью вы говорили о том, что домом должны управлять профессионалы. — Да, я за профессиональное управление. Дом — сложная инженерная система, и дилетантам здесь не место. Конечно, есть председатели — настоящие хозяйственники, но таких единицы. У других ТСЖ либо должен быть договор с управляющей компанией или обслуживающей организацией, либо нанят профессиональный управляющий. Кстати, управляющие компании сейчас проходят добровольную сертификацию в Приволжском центре сертификации. Правда, если в верхней части выбор таких управляющих компаний появился, то в заречной пока нет. Председатель должен быть человеком, который будет контролировать работу управляющей компании, организатором, наконец, лидером дома. Важно! Нижегородская ассоциация ТСЖ входит в соучредители Всероссийской ассоциации. Ее члены могут выступать с законодательными инициативами, принимать участие в общественных советах Министерства регионального развития, Федеральной службы по тарифам. Так думаю Павел Марков, первый заместитель министра ЖКХ и ТЭК Нижегородской области: — ТСЖ — форма, которая в максимальной степени отвечает интересам собственников, живущих в многоквартирном доме, защищает их интересы, поскольку именно собственники формируют орган управления ТСЖ и решают принципиально важные вопросы по ремонту и содержанию домов. Идеальное ТСЖ — это такое товарищество, где максимальное количество собственников участвует в решении проблем, связанных с жильем, где собственники активно проявляют инициативу, где грамотный председатель. Все это играет определяющую роль в управлении многоквартирным домом. Растет уровень ТСЖ и в районах области. Саров традиционно отличался качественным подходом в жилищной сфере. На Бору неплохо проходит реформирование жилищного хозяйства и ТСЖ работают устойчиво. Осталось немного времени до того момента, когда ТСЖ крупных городов области будут конкурировать на достойном уровне с теми, которые созданы в Нижнем Новгороде. Алексей Помазов, заместитель управляющей компании «Управдом»: — Мы сотрудничаем с домами, в которых созданы ТСЖ. Уверен, что управляющая компания не может работать эффективно, если не налажен контакт с собственниками. Активные жители, реально принимающие решения, участвующие в процессе управления домом — суть ТСЖ — самого эффективного механизма вовлечения собственников в управление домом. Николай Шумилков, директор домоуправляющей компании Сормовского района: — Несомненно все формы управления многоквартирным домом, предусмотренные Жилищным кодексом, имеют право на существование. Выживет самая перспективная, конкурентоспособная форма управления. И все же я бы хотел отметить, что товарищества собственников жилья находятся в другом налоговом поле. ТСЖ — некоммерческая организация, которая не платит налоги. ДУК — коммерческая. И государству иметь ДУКи выгодно, потому что мы платим очень большие налоги. К тому же услуга управления в ТСЖ значительно дороже, чем в ДУКе. В каждом товариществе люди вынуждены платить заработную плату председателю, бухгалтеру, сантехнику, слесарю. Кроме того ТСЖ не может себе позволить содержать таких высококлассных специалистов, как домоуправляющая компания. Татьяна Григорьевна, жительница дома № 21 по улице Культуры (ТСЖ № 375): — Мы очень довольны, что у нас создано ТСЖ. Чувствуется, что дом в надежных руках. Недавно утеплили стены, сделали ремонт в подъездах, поменяли стояки холодного и горячего водоснабжения. Уверена, что все зависит от председателя. Наш председатель — настоящий хозяин. Он душой болеет за все, поэтому мы спокойны. Ольга Лисова, председатель правления ТСЖ «Долина‑М» микрорайона Медвежья Долина: — Наши дети пишут стихи о том, как хорошо им живется в микрорайоне «Медвежья Долина». Мы не только создали свой штат, подобрав хороших специалистов, заключили договоры с обслуживающими организациями, тем самым решив жилищно-коммунальные вопросы, но и выпускаем собственную газету. Уверена, что ТСЖ — прогрессивная форма, за которой будущее. Михаил Сулимов, директор управляющей компании «Альтернатива»: — Мы столкнулись с тем, что часто домоуправляющие компании не хотят отдавать дома, находя много юридических казусов. У нас есть конкретные примеры, когда люди выбрали ТСЖ, регистрировали его, но ДУК отказывается принимать это решение собственников, замечая, что форма управления на общем собрании не изменена. Получается, что ТСЖ есть, но его как бы нет. По теме:На рынке услуг: ТСЖ или ДУК?