На рынке услуг: ТСЖ или ДУК?
В Нижегородской области 50 тысяч многоквартирных домов. Более чем в 8 процентах из них уже образованы товарищества собственников жилья. Причем количество ТСЖ постоянно увеличивается, люди все чаще предпочитают брать управление домом в свои руки. Что же выгоднее и удобнее: ТСЖ или ДУК? На этот вопрос мы попытались найти ответ вместе с участниками «круглого стола», на котором обсуждалась эта тема. Собственников привлекут ‑Законодатель определил ТСЖ как форму, которая в максимальной степени отвечает интересам собственников, живущих в многоквартирном доме, — уверен первый заместитель министра ЖКХ и ТЭК Нижегородской области Павел Марков.- Понятно, что данная форма единственной быть не может, именно поэтому законодатель определил равенство всех трех форм. Оптимальна та, которая обеспечивается качественное предоставление коммунальных услуг собственникам. Есть примеры, когда управляющие компании отлично обслуживают и есть ТСЖ, члены которых (собственники) уверены, что нужно сменить форму управления, отдав предпочтение управляющей компании. При этом немало жалоб на неэффективную работу последних. Как ты то ни было, в последние два года, в том числе в связи с принятием Федерального закона № 185, количество ТСЖ действительно увеличилось в разы. Правительство региона поддерживало и впредь будет поддерживать товарищества собственников жилья. Подтверждение тому, что при формировании программы капремонта по ФЗ № 185 не менее 30 процентов общих финансовых ресурсов в 2010 году будет направлено на дома, где созданы ТСЖ. Павел Александрович заметил, что сама форма ТСЖ достаточно сложная с точки зрения еереализации. При этом она в максимальной степени защищает интересы собственников, поскольку именно они формируют орган управления ТСЖ и решают принципиально важные вопросы по ремонтуи содержанию домов. — ТСЖ способствует вовлечению собственников в процесс управления многоквартирным домом. Это главный ключевой момент, — подытожилзаместитель министра. Ольга Геннадьевна Климина, директор Нижегородской ассоциации ТСЖ, отмечает, что десятилетия люди не были истинными хозяевами, собственниками своего жилья, они стали пассивными. — Логика жилищной реформы не в том, чтобы выбрать ТСЖ или ДУК, а в том, чтобы сформировать грамотного заказчика коммунальных услуг, чтобы дать жилищному фонду хозяина в лице собственника, жильца, — уверена она. — Я бы не стала противопоставлять ТСЖ или ДУК. Хорошо, если в ТСЖ есть грамотный хозяин (председатель), который может управлять домом, но в принципе роль ТСЖ должна заключаться в том, чтобы грамотно заказать услугу профессионалу и проконтролировать ее выполнение. Президент РФ, премьер-министр РФ говорят о том, что ТСЖ — самый эффективный механизм вовлечения собственников в управлениедомом. Что выгодно государству Впрочем, с тем, что все формы управления многоквартирным домом, предусмотренные Жилищным кодексом, имеют право на существование, были согласны все участники «круглого стола». Не разошлись во мнениях и относительно того, что выживет самая перспективная, конкурентоспособная форма управления. И все же не обошлось без дебатов. — Товарищества собственников жилья находятся в другом налоговом поле, — уверен директор Домоуправляющей компании Сормовского района Николай Шумилков. — ТСЖ ‑некоммерческая организация, которая не платит налоги. ДУК — коммерческая. И государству иметь ДУКи выгодно,потому что мы платим оченьбольшие налоги. Было бы неплохо, если бы государство возвращало нам их в форме целевых программ. Я бы отметил ряд преимуществ домоуправляющих компаний. Так, например, услуга управления в ТСЖ значительно дороже, чем в ДУКе.В каждом товариществелюди вынуждены платить заработную плату председателю, бухгалтеру.Кроме того мы можем себе позволить содержать высококлассных специалистов, ТСЖ это не под силу. Не стоит забывать и о том, что фактически домоуправляющие компании выполняют социальный заказ. Нам невыгодно содержать дома народной стройки, ветхий фонд, тем не менее мы это делаем.Доходов онипрактически не приносят, а требования к содержанию жилого фонда министерство ЖКХ и Государственная жилищная инспекция предъявляют очень высокие. Все ДУКи тащат этот каменьна шее, который тянет их ко дну. А нам все равно Истина в словах директора ДУКа есть, но у оппонентов оказалось немало аргументов в пользу ТСЖ. Так, средства, которые перечисляют жители, поступают на счет конкретного товарищества, а не домоуправляющих компаний, которые могут перекинуть деньги, собранные с одного дома, на другой. К тому же, как уже было отмечено, в органы управления ТСЖ входят сами собственники, а значит, принять решения и воплотить их в жизнь гораздо проще. С кем взаимодействует домоуправляющая компания? В лучшем случае в доме есть старшие по подъезду — уполномоченные лица. А если таких нет? Проблема существует. И вытекает она из-за пассивного отношения собственников. В ТСЖ люди сами решают: что ремонтировать, по какой цене, какой подрядной организации отдать предпочтение. Домоуправляющая компания принимает решения, как правило, самостоятельно. Хорошо, если ее сотрудники делают это профессионально. А если они хотят заработать как можно больше, а сделать как можно меньше? Конечно, форму управления всегда можно сменить. Но и здесь должен найтись неравнодушный человек, который инициирует собрание, проведет его.Важно, чтобысобственники научились по-другому относиться к жилью, — уверены участники «круглого стола». Можно создать ТСЖ, но если в нем нет хорошего председатели, а люди не объединены общей задачей, то такое ТСЖ окажется формальным, а значит, никчемным. Из личного опыта В микрорайоне Медвежья Долина ТСЖ создано уже несколько лет. По словам его председателя Ольги Лисовой, постигали премудрости ЖКХ постепенно. Первоначально наняли организацию, чтобы та осуществляла техническое обслуживание. Однако вскоре разочаровались, поняв,что пригласили всего-навсего посредника. Сегодня в ТСЖ есть свой штат, работников в который подбирали тщательно в течение длительного времени, зато нашли людей надежных. Заключили договоры с организациями на выполнение работ, с которыми самим справиться не под силу. И пока проблемы жилищно-коммунального характера собственникам, по словам председателя, неведомы. Ольга Федоровна уверена, что ТСЖ — прогрессивная форма, за которой будущее.Услуга под заказ Между тем рынок жилищных услуг медленно, но верно развивается. Постепенно появляются управляющие компании, которые готовы работать с ТСЖ. Возникает та самая конкуренция, о которой так много говорили прежде. Другими словами, теперь ТСЖ может заказать услугу в частной управляющей компании. И это, пожалуй, еще одна форма, возможно даже самая перспективная. С одной стороны, все под контролем у членов ТСЖ, с другой — дом обслуживают профессионалы. Михаил Сулимов, директор одной из управляющих компаний. Когда-то он возглавлял дирекцию единого заказчика (ДЕЗ). Опыт коммунальщика пришелся кстати, а кредо теперь — оказывать только качественные услуги, иначе собственники отдадут предпочтение другой компании. Правда, возникаютиные проблемы. — Мы столкнулись с тем, что часто домоуправляющие компании не хотят отдавать дома, находя много юридических казусов, — говорит Михаил Юрьевич. — У нас есть конкретные примеры, когда люди выбрали ТСЖ, зарегистрировали его, но ДУК отказывается принимать это решение собственников, замечая, что форма управленияна общем собрании не изменена. Получается, что ТСЖ есть, но его как бы нет. Чиновники отвечают, что споров немало и решать их предстоит, видимо, в суде.А то, что домоуправляющие компании пытаются сохранить дома, естественно, это — бизнес. Председатель ТСЖжилых комплексов «Уютный» и «Максима» Илья Уникс отдал предпочтение именно частной управляющей компании. Он вообще уверен, хоть и возглавляет ТСЖ, что рано или поздно жители всех многоквартирных домов выберут управляющие компании. ‑Действительно, при такой формуле у ТСЖ сохраняются контролирующие функции, — говорит он. — Товарищество может заключить договор с управляющей компанией, оценить, как она работает, после чего либо продлить договор, либо его расторгнуть. К тому же, выбирая управляющую компанию, ТСЖ экономит. Чем больше домов, тем ниже ставка за техническое обслуживание и содержание жилья для собственников.При этом не должно возникать ситуации, что на одном доме капремонт, а другой в очереди и неизвестно, когда и что будет сделано.Жители соседних домов страдать не должны. Управляющие компании обязаны представить им все услуги в полном объеме.И большинство коммерческих структур к этому идут. Пока в ТСЖ «Уютный» и «Максима» глобальных проблем нет. Дома новые, так что больше решают текущие вопросы, касающиеся вывоза строительного мусора, благоустройства прилегающей территории. Однако на капремонт деньги с этого года решили собирать. Лучше иметь на счету энную сумма на всякий случай. Пытаются и экономить, как и всякое ТСЖ. Небольшую прибыль дают объявления, размещенные на информационных досках, установлены счетчики на холодную и горячую воду, применяются энергосберегающие лампочки, планируют устанавливать антивандальные светильники. — Сегодня проблема не в том, что нет конкуренции, управляющие компании появились. Вопрос в другом ‑большинство собственников достаточно пассивны и не знают, что делать, если их обслуживают плохо, — говорит заместитель директора управляющей компании «Управдом» Алексей Помазов. — Между тем сегодня существуют «горячие линии», в том числе и в нашей компании. Консультанты могут подсказать, как инициировать общее собрание и изменить форму управления.Жильцы ТСЖ, с которыми у нас заключены договоры, активно участвуют в общих собраниях, решают, сколькои за что платить, контролируют, что сделано.Существует мнение, что услуги частной компании обходятся дороже. Это не так. Частные компании держат рыночные цены, иначе к ним никто не пойдет. Кстати,теперь управляющие компании проходят сертификацию в Приволжском центре сертификации. Любая профессиональная деятельность требует повышения уровня образования, — уверены представители управляющих компаний, тем более, если решили заниматься делом серьезно, а иначе не получится, — конкуренция.
