О том, что самая выгодная цена на новостройку возникает в момент, когда только вырыт котлован знают все. Однако и риски на этом этапе максимальны. Когда же наступит такой период, чтобы и риски были минимальны, и цена была адекватной? Это и был бы уникальный подходящий момент для инвестора. Предлагается обсудить этот вопрос более подробно, используя в качестве примера информацию с сайта.
Как растет цена новостройки в зависимости от этапа строительства дома?
Если рассматривать стоимость квартиры в момент сдачи дома в эксплуатацию за 100%, то все предыдущие цены можно рассматривать как скидки от этой полной цены. Итак, максимальной будет скидка на этапе котлована – обычно она представляет 25% от окончательной цены. Следующее подорожание ожидается на этапе возведения каркаса – скидка будет составлять 20%. Далее на этапе сооружения фасада можно ожидать скидки в размере 10%, ну и в момент, когда весь дом уже готов, но еще не введен в эксплуатацию, можно ожидать небольшой скидки в 5%. Хотя у каждого застройщика могут быть и свои особенности – все зависит от других предложений на рынке в аналогичном сегменте и покупательской способности населения.
Как посчитать рентабельность вложений в новостройку?
Если считать по упрощенной схеме, то просто следует сложить все деньги, которые были перечислены в качестве взносов в течение всего периода – это будет себестоимость вашего приобретения. Потом определите, по какой цене вы будете продавать или уже продали квартиру после того, как дом был сдан в эксплуатацию – это будет продажная цена. Разделите одно на другое и вычтите единицу – вы получите рентабельность вложений.
Разберем все то же самое, только на реальных цифрах. Предположим, на старте строительства инвестор заплатил 50 тысяч долларов США (В эквиваленте), а потом еще год (до момента сдачи в эксплуатацию) выплачивал по 5 тысяч долларов США ежемесячно (итого еще 60 тысяч). В момент, когда дом был сдан, квартира была продана за 150 тысяч долларов США. Итого 150/110 – 1=0,36, то есть рентабельность составит 36% (кстати, достаточно высокая, даже для недвижимости).
Если же усложнить модель, то необходимо использовать дисконтирование – приведение стоимости всех денежных ресурсов к единому моменту (обычно это момент приобретения новостройки). Ведь ваши деньги могли работать в другом месте – например, на депозите в банке или быть вкладом в криптовалюты. Также следует учитывать инфляцию. И да, если квартира от момента сдачи дома простояла несколько месяцев до момента продажи, то стоит вычесть проценты за этот период, а также учесть проценты риэлтору за ее продажу. Ну а формула будет точно такая же.
Преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
Самое главное преимущество вложений в новостройку на этапе котлована – это ее низкая стоимость. Ну а самый большой недостаток – это высокий уровень риска: может случиться и такое, что дом не смогут построить или ввести в эксплуатацию из-за проблем с документами или недобросовестным поведением застройщика.
Реклама