Почему застройщики строят апартаменты, а не квартиры

Апартаменты занимают значительную долю рынка коммерческой недвижимости. Спрос на этот формат стабильный: если он и испытывает колебания, то незначительные. И это несмотря на то, что формально все апартаменты относятся к нежилым помещениям. Преимущества в них есть и для девелоперов, и для инвесторов, и для покупателей. Плюсы перевешивают возможные минусы.

Однако девелоперы обращаются к этому формату не только из-за его достоинств. Есть несколько причин, почему строят апартаменты, а не квартиры.

Почему апарт-отели привлекательны для застройщиков

В юридическим смысле отличие апартаментов от квартир в статусе. По сути, это помещения, обладающие всеми преимуществами жилья, но не имеющие статуса жилых с правовой точки зрения. При этом окружающая и собственная инфраструктура объекта, бытовые условия и сервис в них на высоте: не уступают домам премиум класса.

Статус или назначение земельного участка

Объекты размещают на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости двух форматов: отелей или офисных центров. По документам здесь нет квартир. На деле, у собственников будут апартаменты в новостройке, в которых можно жить с комфортом и пользоваться всеми возможностями развитого района города.

Это особенно важно. Мест в центре столицы под жилую застройку практически нет, но есть земля для коммерческого использования. Однако выгоднее построить апарт-отель или смешанный объект с коммерческими площадями и юнитами, чем объект под «чистую» коммерцию.

Привлекателен и редевелопмент. Выкуп объекта с последующей реконструкцией и перепланировкой может сократить издержки.

Развитая социальная инфраструктура

Апартаменты строят в развитых локациях: недалеко от центра и метро, рядом с важными объектами — деловыми, культурными кластерами.

У застройщика нет обязательства создавать «социалку», да и в ней нет недостатка. Это значит, что под них не нужно выделять ни средства, которые себя не окупят, ни территорию на земельном участке. Выгода от реализации проекта будет больше.

При этом поблизости апартаментов располагается вся социальная инфраструктура для собственников и гостей от детских садов и школ до медицинских центров. Кроме того, в смешанных объектах есть свои частные детские сады и клиники.

Какие есть недостатки у апартаментов для девелоперов

Найти беспроигрышную локацию для реализации проекта сложно из-за дефицита мест в центральных районах города. Надо учитывать не только то, насколько развита инфраструктура места, но и видовые характеристики. Ведь апартаменты — это определенный стиль жизни и эмоции их целевой аудитории. Чтобы удовлетворить все запросы, девелоперы тщательно разрабатывают концепцию проекта от экстерьера здания и его ориентации по сторонам света до интерьера общественных мест и панорамного остекления.

Достаточно высоки расходы застройщика на управление апартаментами. Это обусловлено «начинкой» проектов. Важный фактор успешной реализации — уровень сервиса. В крупных проработанных проектах с развитой собственной инфраструктурой и комплексом услуг должна быть управляющая компания, обеспечивающая качественное обслуживание. Это может быть собственная структура девелопера — отдельное бизнес-звено и привлеченная организация. Сотрудничество с проверенной и давно работающей на рынке управляющей компанией — наиболее выгодное решение.

Расходы на качественное управление окупаемы. Собственники и гости получают отличный уровень сервиса, обеспечивающий комфортное проживание. Такой апарт-отель интересен и для инвесторов: он всегда загружен, вне зависимости от сезона.

Зачем нужны апартаменты

Исходя из назначения апарт-объекты можно разделить на две основные группы: сервисные или инвестиционные и для жизни.

К первой группе относятся апарт-отели: клубные и большие на сотни и тысячи юнитов. Как правило, собственники в них не проживают. Они сдают апартаменты самостоятельно или через управляющую компанию, получая стабильный доход.

Покупатели-инвесторы приобретают не просто метры, а долю в готовом бизнесе. Ещё до завершения строительства девелопер работает над проектом: позиционирует его на рынке, разрабатывает оснащение, оформление юнитов, сервисы. В дальнейшем его собственная или привлеченная управляющая компания отвечает за хозяйственную часть и услуги для инвесторов, например за сдачу юнитов и отчетность. Сдавать такие апартаменты можно на короткий и длительный срок, как правило, от 1 дня и от 1 месяца.

Что значит несервисные апартаменты для жизни? Это отдельные объекты и целые кварталы из корпусов, которые и внешне, и внутренне ничем не отличаются от обычных жилых домов. В них есть все условия полноценного жилья: апартаменты с разной площадью, количеством комнат и санузлов, удобные планировки, внутренний закрытый двор, паркинг и сервисы от управляющей компании, инфраструктура. В зависимости от проекта может быть три вида отделки: готовый ремонт под ключ и меблировка, white box и черновая. Такую недвижимость покупают для постоянного проживания.

Почему апартаменты пользуются спросом

Основное преимущество апартаментов для покупателей — стоимость, которая объясняется юридическим статусом недвижимости. Разница с жилыми помещениями может достигать 15 – 30%, в зависимости от локации, технической и сервисной наполненности.

Для апартаментов выбирают максимально приближенные к деловому и культурному центру локации, которые удобны для проживания деловым и активным людям, студентам. У них не будет транспортных проблем, сложностей для проведения досуга. Можно пользоваться всей городской инфраструктурой, возможностями и сервисами объекта, зачастую превосходящими гостиничные.

К недостаткам чаще всего относят невозможность постоянной регистрации. Однако если апартаменты относятся к объектам гостиничного типа, то можно зарегистрироваться временно — на период действия договора с управляющей компанией. Что касается апартаментов премиум и бизнес-класса, то они, как правило, не единственная недвижимость у покупателя. Вопрос постоянной регистрации остро не стоит.

Апартаменты интересны и инвесторам. Благодаря удачно выбранным локациям у апарт-отелей постоянная загрузка. Это значит, вложения в недвижимость будут оправданы. Доходные апартаменты приносят около 10 – 12% годовых: это больше, чем квартиры. Выгоднее сдавать на короткий срок, а не на длительный.

Помимо прибыли с аренды надо учитывать капитализацию объекта. Недвижимость растет в цене при завершении строительства и ежегодно. Инвесторы начинают покупать юниты уже на ранних стадиях строительства. Квадратный метр обходится дешевле, а выгода от перепродажи больше.

Из суммы дохода надо вычесть сопутствующие расходы. Это подоходный налог и налог на имущество, который рассчитывают по ставкам для коммерческих объектов. Несмотря на то, что она выше, чем у жилой недвижимости, суммы сопоставимы. Это связано с тем, что кадастровая стоимость у апартаментов меньше, чем у жилья в этой же локации.

Сохранят ли востребованность апартаменты в 2024 году

Эксперты считают, что есть много факторов для стабильного роста сегмента апартаментов. Это подъем цен на аренду квартир и сокращение предложений на рынке съема, отмена льготной ипотеки и принятый законопроект, ограничивающий возможности при сдаче жилья посуточно и усложняющий его краткосрочную аренду.

Апартаменты сохранят востребованность и потому, что люди готовы платить за комфорт и сервис. Это касается и инвесторов. Сдача и обслуживание юнитов в апарт-отелях не требует личного участия собственника. Всем занимается управляющая компания, которая предлагает программы доходности, в том числе с гарантированными выплатами.

Реклама. ООО «ЙЕС». ИНН 7802825383 yesapart.com