Офисный переполох
Рынок коммерческой недвижимости в целом и сегмент офисной недвижимости в частности продолжают испытывать отрицательное влияние негативных последствий кризиса. В первую очередь, это выражается в дефиците финансирования новых и уже находящихся в процессе реализации проектов. С начала 2009 года основной тенденцией городского рынка офисной недвижимости стало снижение арендных ставок. По словам вице-президента нижегородской гильдии риелторов Елены Соловьевой, реальное снижение арендных ставок с учетом повысившихся коммунальных платежей составило 25 – 30 проц, Например, в бизнес — центре (класс Б) на Ижорской стоимость одного кв. метра снизилась с 1100 руб. до 600 руб. в месяц. В первую очередь подешевели наиболее дорогие сегменты. К тому же, сейчас идет достаточно активная «офисная ротация». Многие компании ужимают свои офисные помещения, переезжают из одного сегмента в другой, к более выгодным арендаторам. «Рынок офисной аренды достаточно живой, и ближайшие 3 – 4 месяца эта ситуация не изменится. Во втором квартале 2009 года переезды еще больше могут увеличиться»,- уверяет Соловьева. Активно освобождают помещения банки (переезжают в небольшие помещения); бизнесы, связанные с услугами и поставками, мебельные компании. Многие компании, ввиду отсутствия кредитования, отложили покупку офисных помещений и возвращаются к варианту аренды. Юрий Кузьмичев, директор нижегородского «Магазина готового бизнеса», отмечает, что раньше компании рассматривали аренду как вариант инвестиций — купить офисные площади и сдавать их в аренду. При этом зарабатывали деньги на стабильном рынке — очень простой и безрисковый способ. Те бизнес-центры, которые планировались к открытию в этом году, в лучшем случаю перенесут открытие на начало 2010 года. Соловьева считает, что все равно этот сегмент сложно назвать убыточным — бизнес достаточно устойчив, но теперь надо уметь зарабатывать и в этой ситуации, а не стоять в простое. По словам директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, арендаторы активно идут на уступки и согласны заключать долгосрочные договора по выгодным ценам. Елена Соловьева добавляет, что естественно желание собственника не заключать на этих условиях долгосрочные договора, но тем не менее готовы заключить договора на три года с возможностью изменения цены на 10 проц. «Лучше отдать сейчас на этих условиях, чем не отдавать совсем»,- уверяет она. Кузьмичев добавляет, что есть офисные центры, которые в лучшем случае работают в ноль, в худшем — себе в убыток: собранных арендных платежей, как правило, не хватает на погашение кредитов. По его словам, те офисные центры, которые сейчас существуют, изначально строились на не очень эффективной модели (большой персонал, дорогостоящее строительство). В свое время, когда была арендная ставка была высокой, это себя оправдывало и бизнес был прибыльным. Сейчас рынок ведет себя достаточно стихийно- на аналогичные объекты можно найти предложения, значительно отличающие друг от друга. Это говорит о признаках нестабильности рынка. Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент» говорит, что нынешняя ситуация становится причиной снижения темпов роста отрасли и приводит к финансовой нестабильности операторов рынка, а также падения платежеспособного спроса на фоне снижения деловой активности, что приводит к дальнейшей коррекции цен и ставок. «Безусловно, вышеперечисленные риски негативно влияют на экономику большинства проектов и отрицательно сказываются на сроках окупаемости объектов практически во всех сегментах коммерческой недвижимости, которые по разным оценкам сейчас определяются в среднем в 1,5 – 2 раза выше, чем в докризисный период»,- считает Клягин. В течение 2009 г. коррекция цен и ставок продолжится. Несмотря на текущие негативные процессы в данном сегменте, фундаментально российский рынок офисной недвижимости остается весьма привлекательным с инвестиционной точки зрения. Очевидный дефицит качественных объектов позволяет говорить о положительных долгосрочных перспективах развития. Однако время возвращение спроса на рынок и его дальнейшее развитие будет, безусловно, зависеть в основном от сроков восстановления прежних темпов экономического развития страны в целом. Кузьмичев полагает, что ждать благоприятной ситуации придется не менее двух лет. Справка «НП». По данным London Consulting &, Management Company, современный нижегородский рынок бизнес-центров находился на стадии формирования до 2007 года. За последние два года было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов офисного назначения: БЦ London, БЦ «Волгооптторг», МФЦ «Кит». Насыщение качественными офисами районов города неравномерно: основной объем офисных площадей сосредоточен в Нижегородском административном районе. Рынок продолжает испытывать острый дефицит офисных площадей. Их количество на душу населения составляет 0,136 кв.м. На 2008 год общая доля класса «В» в структуре рынка качественной офисной недвижимости составляет 57 проц, сегмент класса «А» в Нижнем Новгороде отсутствует. Наименее качественный сегмент — класс «С» — составляет 43 проц. При этом, если рассматривать весь рынок офисных центров, совокупная доля качественных бизнес-центров (классы В, С) составляет 30 проц. Заполняемость бизнес-центров всех классов достаточно высока (86 проц-100 проц), основной спрос приходится площади «мелкой нарезки» (до 50 кв.м). Диапазон арендных ставок для «В» класса составляет — 1 000 – 1 300 рублей за 1 кв. м в месяц, для «С» — 500 – 900 руб./кв.м/мес.
