Почему сложно продать комнату в коммуналке

Семейная жизнь супругов Митиных закончилась почти год назад, а разборкам до сих пор нет конца. Михаил, не желая жить под одной крышей с бывшей супругой, решил продать комнату в коммуналке. Марина подала в суд, требуя признать сделку недействительной. Квартира, в которой и начиналось их совместное плавание по жизни, в итоге стала яблоком раздора. 

Бывшая жена против 

В дом, где все квартиры коммунального типа, Михаил переехал семь лет назад. 

– Я сам из деревни, денег на отдельную жилплощадь не было, а коммуналка – не худший вариант, – считает Михаил Митин. – У нас на четверых соседей кухня, туалет и прихожая. Это всё-таки лучше, чем общежитие коридорного типа. Купил, переехал, в соседней комнате жила девушка – познакомились, понравились друг другу, потом поженились. Получилось, что две комнаты из четырёх – наши. Мечтали впоследствии выкупить остальные две. 

Однако жизнь у Митиных не заладилась, какие уж тут новые квадратные метры – поделить бы то, что нажито. 

– Да делить-то особо было нечего, – признаётся мужчина. – Старенькую иномарку продали, деньги – пополам. Оставалась бытовая техника. Вот тут супруга стала настаивать, что всё должно принадлежать ей. Одним словом, поссорились мы. Жить по соседству рядом с бывшей супругой не захотел. Комнату продал – деньги получил. А Марина в суд подала, требует признать сделку недействительной. Какое она имеет право? Комнату ведь я купил до свадьбы. 

По своим правилам 

Раз до свадьбы – значит комната не считается совместно нажитым имуществом и делёжке не подлежит. Вот только оспорить сделку мог кто угодно из соседей Михаила. Продавая свои квадратные метры, наш читатель не учёл главного: он продаёт не отдельную квартиру, а комнату в коммуналке. А там совсем другие правила игры. 

Главное из них – соседи имеют преимущественное право покупки. 

– В соответствии с требованием российского Гражданского кодекса собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки, – консультирует риелтор Николай Волков. – В бумаге должно быть указано что продаётся, по какой цене, как будут осуществляться выплаты. Менять эти условия нельзя, в противном случае придётся писать новое уведомление. Это значит, что если вы выставили на продажу комнату за 800 тысяч рублей и такую сумму указали в уведомлении, то реализовать за 750 тысяч её нельзя. Если сосед узнает, что вы продали дешевле, чем указано в уведомлении, то сделка может быть оспорена и признана ничтожной. 

Спешу уведомить 

Хорошо, если с соседями отличные отношения. Постучали в дверь, вручили бумагу лично в руки. А если это бывшая обиженная супруга, у которой вы забрали микроволновку, или сосед, который уже год как в комнате не появляется? В таком случае уведомление можно направить заказным письмом либо уведомить человека через нотариуса. 

Дальше может быть три варианта развития событий. Первый: сосед отказывается. Сделать это он должен письменно. Второй: соглашается. Отлично, у вас есть покупатель. И третий: игнорирует, не отвечает, скрывается, устраивает скандалы. Законодатели предусмотрели и такой вариант развития событий. Сосед может делать это ровно 30 дней, после чего вы вправе заключить сделку с третьими лицами. Отсутствие ответа приравнивается к отказу. Главное – хранить бумаги, подтверждающие, что вы человеку предоставили преимущественное право покупки. 

Кстати, если сосед пользуется комнатой по договору социального найма, это не значит, что у жилплощади нет владельца. Собственник, скорее всего, муниципалитет, туда и направляйте уведомление. 

Что касается семьи Митиных, то если сделку по продаже комнаты признают ничтожной, то все обязательства по договору купли-продажи будут считаться недействительными, то есть каждая из сторон обязана будет вернуть всё полученное. В этом случае бывшим супругам придётся либо договариваться, либо Михаилу предстоит продать комнату в соответствии с буквой закона – то есть отправить уведомления соседям и действовать в зависимости от их реакции.