ТСЖ: выбор без выбора
В прошлом году наш 90-квартирный панельный дом в центре Павлова выбирал форму управления. Выбрали, если это можно было назвать выбором, управляющую компанию. В нынешнем году в срочном порядке, безальтернативно, сотрудники обслуживающего дом ЖЭУ настаивают на объединении в ТСЖ. При этом что это такое товарищество собственников жилья, почему неприемлемы другие формы управления, о которых мало кто знает, — молчок. Главный аргумент — пресловутый капитальный ремонт наших, давно уже неновых домов. Неужели деньги на него может получить только ТСЖ, ведь есть же и другие предусмотренные законом формы организации?Пробую разобраться сама. Товарищество собственников жилья, с одной стороны, — весьма эффективная штука. Легко контролировать, куда идут платежи, есть с кого спросить за трату собранных средств и выполнение-невыполнение тех или иных работ. С другой стороны, — вопросы. Что делать с неплательщиками, с которыми ни ЖЭУ, ни муниципалитет, являющийся собственником части квартир (неприватизированных, сдаваемых гражданам в наем), справиться не смогли. Как и где найти человека, который будет за небольшую плату везти воз обслуживания дома, руководства ТСЖ с ответственностью и рвением?Чтобы хоть как-то прояснить ситуацию, решила обратиться к людям знающим.Сергей Зрячев — председатель правления единственного ТСЖ «Лидер 1» рабочего поселка Сосновское, он же возглавляет жилищно-строительный кооператив:- В «Лидер» входят три многоквартирных дома в центре поселка. В штате у нас бухгалтер, паспортист, слесарь. Есть своя небольшая контора, компьютеры, а так как ТСЖ — юридическое лицо, и свой счет. У трех домов — объединенный бюджет. Скоро будем сами рассылать жильцам счета и рассчитываться за тепло, воду, ремонт. Минусы в чем? В отсутствии нормативных документов, необходимой для работы информации. Спасибо Интернету и Нижегородской ассоциации ТСЖ, где для нас проводят учебу. Жилье досталось старое — нужен серьезный, капитальный, ремонт. Плюсы ТСЖ? Мы сами с членами товарищества решаем, на что потратить деньги. Ремонтируем, пусть и не всегда полностью, крыши, меняем старые стояки на современные пластиковые, установили семь железных дверей с кодовыми замками и одну с домофоном, в подъездах появились экономичные лампы дневного света. Занимаемся подвалами, где зачастую текла вода. В перспективе — декоративный ремонт подъездов, думаем об открытии детской футбольной площадки.Где на все берем деньги? А на все и не хватает. Есть ведь среди жильцов и те, кто задерживает квартплату, поэтому приходится из общих денег, на ремонт и содержание жилья отложенных, вынимать и перенаправлять на уплату их долгов. Ну и, конечно, не обойтись без помощи извне. Поэтому сейчас стараемся попасть в федеральную программу помощи многоквартирным домам. Чтобы это получилось, нужно в наше ТСЖ принять еще один 40-квартирный дом. Только в этом случае затраты, вернее 95 процентов от них, на капитальный ремонт будут оплачены из федерального фонда — 5 проц. будем собирать с жильцов.Владимир Рустин — глава Сосновской поселковой администрации:- Большую роль играет человеческий фактор, тут от человека все зависит. Зрячев активный, много ему удается. Даже если и коммунальщиков нанимает на выполнение каких-то работ, он над ними стоит, контролирует, требует выполнения договорных обязательств в полном объеме. Да вы у жителей спросите лучше, что они думают.Елена — жительница многоквартирного дома в Сосновском, пока еще не входящего в ТСЖ:- Мы в «Лидер» просились, но нас не берут: далеко мы от него. А хотелось бы! Там за полгода столько всего сделано в домах! За должников платить придется? Да лучше уж так, чем коммунальщикам, которые все равно ничего не делают! Тут хоть результат виден!Ну и чтобы уж окончательно прояснить ситуацию, я обратилась к Дмитрию Шалбину — директору ООО «Павловская домоуправляющая компания» (ДУК). Вот вкратце наш с ним разговор в моем изложении.Деньги на капитальный ремонт домов выделяют из федерального фонда муниципальному образованию: городу или району, например. Но есть ряд условий, прописанных в федеральном законе. Первое: нужно, чтобы не менее половины муниципального жилфонда (многоквартирных домов) управлялась частной управляющей компанией. В Павлове это условие выполнено: создана ДУК, которая с сентября отвечает уже за все жилье в городе.Второе: наличие ТСЖ. Причем, чтобы попасть в программу на 2009 год, нужно, чтобы товарищества охватывали 10 процентов всего муниципального жилого фонда (в Павлове пока лишь 5 проц.). Для попадания в финансирование в 2010 году процент этот будет уже выше. Деньги в верхах запланировали на весь район. Чтобы их получить, муниципалитет должен сформировать заявку с учетом всех требований закона (а их в статье 14 ФЗ-185 немало) и подготовить подтверждающие документы. Потом будут определены дома, нуждающиеся в капремонте. (Заметьте, ваш дом в этот список может и не попасть!) Если же вы вошли в ТСЖ, то ждать никого не надо — составляйте документы самостоятельно и подавайте их в муниципалитет (кстати, «Павловская ДУК» помогает оформлять и сами ТСЖ, и документы на ремонт). При этом подчеркивается, что ремонт должен носить комплексный, глобальный характер. Если создано товарищество собственников жилья, шансов, что ваш дом будет включен в программу и получит финансирование, гораздо больше. Тут главное — проявить активность.Домоуправляющая компания планирует замену окон и дверей в подъездах, перекрытий в подвалах, сантехники (общих коммуникаций), ремонт крыш, отмостков, если есть лифты, то и их, установку тепловых и водяных счетчиков и т. д. По примерным подсчетам (а мы говорили о стандартной пятиэтажке квартир в девяносто) на дом нужно 2 — 3 млн рублей. От этой суммы по решению общего собрания жильцы должны заплатить до начала ремонта (разово или по частям) пять процентов. Сколько это? От двух миллионов — 100 тысяч. Делим их на площадь дома и получаем число, на которое потом умножаем площадь занимаемой вами квартиры. При общей площади дома в 4500кв. м один метр квадратный обойдется в 22 рубля. Если площадь квартиры 50 квадратов, то ваш взнос на капремонт составит 1100 рублей. Деньги не самые страшные, как видите. За несобственников жилья (обитателей неприватизированных квартир) платит собственник — муниципалитет. Он, кстати, за неплательщиков (в нашем подъезде, к примеру, их постоянно около четырех семейств из пятнадцати, проживающих и в приватизированных, и в неприватизированных квартирах) перед ТСЖ и в суде отвечать будет. Муниципалитет имеет право расторгать со злостными уклонистами договор социального найма. Но это по решению суда и при наличии маневренного фонда, то есть жилья с худшими условиями, чем то, за которое не могут платить должники. Вот тут возникает бо-о-ольшой вопрос: если выселять некуда, а платить не хотят, что делать остальным членам ТСЖ? Становиться спонсорами неплательщиков? Нанимать юриста и судиться? Сами ЖЭКи в этом вопросе не так-то далеко продвинулись: объем претензий большой — юристов мало. Но с другой стороны, у большой организации и возможностей больше, чем у маленькой, например у все того же ТСЖ. Вот и минус в сторону последнего нарисовался.Для ДУКа, оказывается, создание ТСЖ тоже не самый ура-вариант. Деньги-то могут уйти в другую управляющую компанию либо к другим организациям, с которыми товарищество заключит договора на обслуживание. А ведь жильцы и сами с руками могут оказаться, и выполнять ремонтные работы самостоятельно, экономя общие деньги.Плюсы тоже есть. Если создано не формальное, а действующее ТСЖ, значит, в доме живут заинтересованные люди, которые будут управляющей компании помогать, жильцы почувствуют себя хозяевами, то есть станут усиленно заботиться о поддержании порядка и чистоты. Будет один договор ТСЖ и управляющей компании, а не множество с каждым собственником (читай, квартирой). Как считает Дмитрий Шалбин, ТСЖ — более мобильная и продуктивная структура. К тому же деньги на капитальный ремонт пойдут на конкретное товарищество: на его расчетный счет. А ДУК получит средства на все управляемые ей дома. Сами подумайте, что проще контролировать жильцам? Хотя, конечно, управляющая компания обязана по закону раз в год отчитываться перед доверившимися ей гражданами о проделанной работе и рациональном расходовании средств. Но сами понимаете, прозрачнее все же маленькая структура с собственными, не такими гигантскими, счетом и штатом.В общем, деньги на капитальный ремонт вашего наверняка давным-давно не видавшего хороших финансово-реконструктивных вливаний дома получить можно (правда, с разной степенью вероятности) и через ТСЖ, и через домоуправляющую компанию. Вопрос: что выберете вы?
