Как дом, построенный на собственной земле, может оказаться вне закона

В последнее время спрос на загородную недвижимость и земельные участки растёт на глазах. В первом квартале этого года в среднем по России он увеличился на 12%, во втором – ещё на 6%. Драйвером рынка стали дачи. Именно ими интересуются в первую очередь. Однако эксперты предупреждают: подвергаться ажиотажному спросу не стоит. Главное – всё тщательно проверить перед покупкой, чтобы потом не стать владельцем проблемного земельного участка или домика, который пойдёт под снос.

Стенка на стенку

Александр купил участок несколько лет назад. Он был отмежёван и поставлен на кадастровый учёт.

«Хотел получить разрешение на строительство дома. Однако в районной администрации мне сообщили, что наш участок находится в санитарно-защитной зоне и строить нельзя. Это стало для нас полной неожиданностью. Теперь не знаем, что делать. Конечно, можно попытаться продать, но кто же его купит?!»

В такую же ситуацию попала семья Соловьёвых.

«Приобрели земельный участок с ветхим домом, который впоследствии снесли и сняли с учёта. Дальше направили уведомление о начале строительства, однако получили отказ, – рассказывает глава семьи. – Выяснилось, что участок находится в санитарно-защитной зоне. До 31 декабря 2018 года разрешения выдавали, а потом уже нет. Я даже не знал об этой проблеме. Первоначальное назначение земли – для строительства индивидуального жилого дома».

Неприятный сюрприз

И такие ситуации – не редкость. Многие ошибочно полагают, что если приобрести участок рядом с жилыми домами, то и проблем никаких не будет. Однако жизнь не стоит на месте и назначение земельных участков тоже меняется.

Далеко за примерами ходить не надо. Достаточно вспомнить про сады в Советском районе. Если раньше СНТ им. Тимирязева располагалось на территории коллективных садов, то теперь – в зоне многоквартирной застройки. Такая же ситуация в СНТ «Любитель», «Садовод-любитель» и «Нижегородец», расположенных по соседству. Кстати, решение о смене зонирования было принято ещё в 2010 году, когда утверждался генеральный план города. Сами собственники участков и дач узнали об этом совершенно случайно несколько лет спустя.

Подобная ситуация была и в посёлке «Стахановский» в Автозаводском районе Нижнего Новгорода. В 2010 году часть территории посёлка определили генпланом как зону многоэтажного жилищного строительства. В итоге в 2017 году органы местного самоуправления перестали выдавать разрешительные документы на строительство индивидуальных домов. Многие жители оказались в сложнейшей ситуации, в их числе многодетная мать Ольга Медузова. Для того, чтобы купить дом в посёлке Стахановский, она продала четырёхкомнатную квартиру в центре Автозаводского района, взяла ипотечный кредит, но оформить право собственности на новый дом оказалось невозможно. К счастью, тогда в ситуацию вмешался губернатор Нижегородской области Глеб Никитин. Он вернул территории статус индивидуальной жилой застройки.

Особые условия пропишут

Эксперты Кадастровой палаты отмечают: вопрос зонирования крайне важен при приобретении участка. И чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует получить максимально полную информацию.

«Прежде всего внимание зонам с особыми условиями использования территорий. К ним относятся охранные зоны трубопроводов, линий и сооружений связи, особо охраняемые природные территории, водоохранные и санитарно-защитные зоны, – рассказали в Кадастровой палате. – В зависимости от вида зон устанавливаются ограничения использования земельных участков. И они могут быть очень серьёзными. Так, в санитарно-защитной зоне нельзя возводить жилые объекты».

Узнать, входит ли земельный участок в границы какой-либо зоны с особыми условиями, можно из официальных документов. Например, из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Ещё один важный документ – Кадастровый план территории. В нём отображаются все объекты недвижимости, поставленные на кадастровый учёт – земельные участки, объекты капитального строительства, различные сооружения, такие как газопроводы и водопроводы.

«Если жителям самостоятельно сложно разобраться в том, какая справка потребуется для получения необходимой информации, наши специалисты всегда готовы оказать консультацию», – заверила директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.