Коварные метры: почему бизнес-центры в Нижегородской области теряют популярность

Пандемия коронавируса изменила форматы работы коммерческих и государственных структур, у которых как минимум треть работников продолжают работать удалённо. И это отражается на заполняемости, а значит, на доходах и выживаемости бизнес-центров.

Нерабочее настроение

За последние четыре года в Нижнем Новгороде не открылось ни одного нового бизнес-центра, а у тех, что запланированы к запуску в эксплуатацию в текущем году, могут перенести сроки открытия.

– Нижний Новгород предпочитает бизнес-центры класса B (45% от общего числа) как наиболее оптимальные по соотношению цена – качество, – рассказал Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM.

При этом доходность бизнес-центров всё время снижается и скоро будет на уровне 6 – 7%, прогнозирует Зыков. Распространён дисконт при долгосрочной аренде – до 20% к заявленной стоимости.

В пандемию коронавируса начала расти дебиторская задолженность арендаторов перед арендодателями, что поставило последних в сложные условия. Фиксируется съезд якорных арендаторов или сокращение ими арендуемых площадей. Свободные площади выросли до 5% с 1% до коронавируса. Посещаемость БЦ упала во время пандемии в 2 – 3 раза из-за перехода компаний на удалённую работу, и такая ситуация, скорее всего, сохранится надолго.

Кто на новеньких?

Денис Зыков видит возможность для БЦ в трансформации классических форматов, в частности, с размещением на первых этажах объектов инфраструктуры, направленных на услуги горожанам, а не компаниям. Стоит учитывать особенности психологии и ценностных ориентиров миллениалов и предлагать им приемлемые условия размещения в бизнес-центрах.

Дмитрий Кочкин, коммерческий директор БЦ «Время», уверен, что стоит по-разному подходить к работе с крупными и мелкими арендаторами, но и к тем, и к другим необходимо проявлять лояльность – и они ответят тем же.

Ситуацией в Москве и мире с коммерческой недвижимостью поделился Гайк Папоян, партнёр PFM Solutions. В столице БЦ активно осваивают новые форматы, притом что сроки арендного договора сокращаются с 3 – 5 лет до года-двух. Папоян считает, что необходимо создать новую классификацию бизнес-центров, так как последняя, созданная семь лет назад, уже не отражает реалии.

По словам эксперта, традиционные офисные пространства постепенно отходят на второй план, большие перспективы у сервисных офисов, которые можно сравнить с системой каршеринга.

– Это такие модернизированные коворкинги. Сервисные офисы – большие кабинеты на 20 – 50 человек, куда компания готова быстро переехать. У них арендная ставка иногда выше, но и гибкость условий больше. Они могут давать даже право расторжения, – пояснил Гайк Папоян.

В целом эксперты сходятся во мнении, что ожидать оживления на рынке БЦ стоит не раньше апреля 2021 года. При этом не будет массового сброса активов, которые можно было бы купить по дешёвке. Банки, у которых в залоге находятся бизнес-центры, начали готовить кадры по управлению этими объектами, понимая, что, скорее всего, реализовать их за деньги на открытом рынке не получится. Да и рынка как такового нет – инвесторы охладели к бизнес-центрам как инвестиционным проектам.

Константин БАРАНОВСКИЙ