Культурную недвижимость — в частные руки
В Нижнем Новгороде проводят эксперимент: ветхие дома, которые, тем не менее, являются объектами культурно-исторического наследия, решено отдать на откуп инвесторам. Зачем это нужно бизнесу и что получат горожане от подобного «ноу-хау»? Попробуем разобраться.Прельщать преференциямиДано: у муниципалитета на балансе есть здание, которое по всему его техническому состоянию проще всего было бы снести, но нельзя: ценность. А средств на реанимацию в бюджете нет от слова совсем. В аренду в таком состоянии его, понятное дело, не сдашь. Не говоря уж о том, чтобы продать за «живые деньги».Решение: инвестиционный контракт, от которого всем должно стать хорошо — и историческому дому, и инвестору, и городскому бюджету.Но человека, который пожелает вложить свои кровные в ценность, которая на данный момент, уж простите за тавтологию, никакой ценности фактически не представляет, надо чем-то заманить. Прельщать инвестора решили преференциями: отсутствием арендной платы, а затем и получением по окончании реставрации права собственности на восстановленный объект.К передаче в частные руки подготовлены четыре объекта культурного наследия. Все эти дома признаны аварийными. Место прописки общее — Нижегородский район областного центра, а конкретнее: ул. Почтовый съезд, д.17, литера, А; ул. Грузинская, д.39, литера, А; ул. Грузинская, д.35, литера, А; ул. Варварская, д.8, литера З.А пилотным стал проект реставрации так называемого дома Котельникова (ул. Ильинская, д.64): в ноябре 2016 года администрация Нижнего Новгорода и ООО «Технолес» заключили контракт на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения. В администрации нам рассказали, что «инвестор обязуется провести работы по сохранению объекта инвестирования за свой счёт в соответствии с требованиями законодательства об объектах культурного наследия в срок до 18 ноября 2019 года. В настоящее время, по информации, полученной от ООО „Технолес“, идёт согласование подключения объекта инвестирования к сетям теплоснабжения».Процесс съедает прибыльМы решили обратиться к инвестору, чтобы непосредственно из первых уст узнать, как идут работы, в чём выгоды контракта.— Честно говоря, я не знаю, почему этот проект называется пилотным, — сразу огорошил нас директор ООО «Технолес» Олег Разживин. — Подобный механизм передачи зданий инвесторам существует у нас в городе уже достаточно давно, если не ошибаюсь, с лебедевских времен. (Юрий Лебедев — мэр Нижнего Новгорода в 1998 – 2002 годах. — Авт.) Вроде бы всё то же самое — по крайней мере, я не увидел особых отличий. В те годы это действительно было выгодно. А сейчас, на мой взгляд, нет чёткого механизма, который определял бы всю процедуру по срокам и затратам застройщика. Пока практика показывает, что процесс съедает всю предполагаемую прибыль. Для того, чтобы получить инвестиционный контракт, сначала нужно выиграть аукцион на право аренды здания. После чего заключается договор на общих основаниях по ставкам, которые утверждены администрацией Нижнего Новгорода.— В доме Котельникова на сегодняшний день действительно ничего нет, даже коммуникаций, — продолжает инвестор. — А аренда — более 400 тысяч рублей в месяц! Пришлось вести целую «эпистолярную войну», чтобы пересчитали и снизили ставку до 150 тысяч. Но это тоже немалые деньги за объект, использовать который в коммерческих целях по-прежнему пока нельзя.Не оттолкнуть инвестора от начинанияТолько после заключения договора об аренде дома можно обратиться к чиновникам с просьбой заключить инвестконтракт. Впрочем, до обретения желанного статуса ещё далеко. Необходимо собрать большой пакет документов, в том числе и тех, что относятся к ведению управления по охране объектов культурного наследия, и подготовить разнообразные сметы. Затем идёт этап проверок и согласований: администрация разбирается, почему включили те или иные работы, и т. д.— Сколько именно это всё будет рассматриваться, день или месяц, — непредсказуемо. И теоретически могут и вовсе отказать в заключении контракта, — отмечает Олег. — Очень непонятная ситуация для инвестора. Арендная плата идёт, и деньги тратятся немалые. В случае с Ильинкой до заключения инвестконтракта прошло около 8 месяцев.Думаете, это всё? Как бы не так. На очереди получение разнообразных техусловий от сетевых организаций. Но, по словам Разживина, в контракте есть такой пункт: земля под объектом оформляется в собственность только после распределения долей. А оное происходит после окончания и приёмки работ.— То есть если мы уже сейчас хотим получить техусловия на воду или канализацию, от нас снабжающие организации требуют сразу либо договор аренды, либо право собственности на землю, а этих документов у нас нет, — делится наболевшим Олег. — Получается, мы даже не можем получить ТУ. В общем, процесс пошёл, а как именно воплощать его в жизнь, пока непонятно. Хорошо бы собрать некую рабочую группу и наконец-то детально проработать механизм, как сделать так, чтобы не оттолкнуть инвестора от в общем-то неплохого начинания.
