Не попади на сотку: покупаем земельный участок без проблем

За последний год спрос на загородную недвижимость вырос в разы. Люди и раньше с удовольствием приобретали сады и дачи, пандемия лишь укрепила это желание. Выбирая дом с участком, потенциальные покупатели обращают внимание на качество строения, месторасположение участка, транспортную доступность. И мало кто задумывается над тем, что есть риск купить участок с нечёткими границами, а потом годами судиться с соседями. Мы расскажем, как этого избежать.

Не верьте на слово

Прежде всего сотрудники Росреестра рекомендуют удостовериться лично, что участок существует. И его площадь именно такая, как рассказывает продавец. Сейчас есть участки, которые не размежёваны. А это значит, что регистратор может приостановить сделку, а может и вовсе в ней отказать. Впрочем, даже если регистрация состоялась, готовьтесь выяснять отношения с соседями. Вполне может быть, что ваш забор или сарай окажется не на вашей земле. Только в прошлом году в судебном департаменте Верховного суда России рассмотрели 3300 споров о постановке земельного участка на кадастровый учёт, соединённых со спорами о границах земельного участка. Одним словом, лучше выяснить всё до того, как сделка состоялась.

– Проверить следует правоустанавливающие документы и документы о проведении кадастровых работ, – консультируют специалисты Росреестра. – После отмены в 2015 году свидетельств о праве собственности и в 2017 году кадастровых паспортов их заменил единый документ – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Один документ одновременно информирует получателя и о правах собственника с обременениями, и о характеристиках объекта.

Особая зона

Если есть какие-либо сведения об ограничениях, установленных в отношении данного земельного участка, они обязательно будут прописаны в ЕГРН. К ограничениям могут относиться публичные сервитуты, зоны с особым использованием территорий – природоохранные, культурного наследия. Чем это грозит? Прежде всего тем, что участок хоть и будет считаться вашим, но распоряжаться им по своему усмотрению вам не позволят. Например, если захотите построить дом, могут поставить условие, что все работы должны производиться в присутствии археолога, а это стоит денег. Или через ваш участок пролегает важная тропинка, поэтому по ней будут прогуливаться туристы. Либо дом относится к объекту культурного наследия, а значит, снести его и построить современный коттедж не получится.

Бывает участок обременён сервитутом – предположим, в скором времени здесь должна пройти дорога. Ещё один вариант: вы собрались купить участок, который относится к землям сельхозназначения или огородничества. На такой территории вам никто не позволит построить дом. На землях личного подсобного хозяйства построить можно, но только в границах поселений. Так что лучший статус под застройку – территории для индивидуального жилищного строительства.

– Целевое назначение участка – один из важнейших параметров, на который нужно обратить внимание. От этого зависит, разрешено ли будет на участке строительство, – рассказали в Росреестре.

А чей сарайчик?

Кстати, иногда продавцы предъявляют свидетельства о праве собственности и кадастровые паспорта, выданные ранее. Они тоже остались актуальными. Однако перед регистрацией сделки лучше самостоятельно сделать запрос в ЕГРН, чтобы получить актуальную информацию о собственнике и об отсутствии ограничений на участок в данный момент. Если продавец предоставляет выписку из ЕГРН, выданную несколько лет назад, она лишь подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом было зарегистрировано право на этот земельный участок. Другими словами, бумагу лучше обновить.

Нотариусы, в свою очередь, рекомендуют уточнять не только статус земельного участка, но и построек, которые на нём есть. А точнее – кому они принадлежат. Если строения в собственности у другого лица, то приобретение такого надела весьма проблематично.

Собственник строений обладает преимущественным правом покупки и может впоследствии оспорить сделку. Идеальный вариант – приобрести и землю, и строения.

– Если человек состоит в браке, то без согласия супруга (супруги) сделка будет являться оспоримой. Внимательными следует быть, если сделку проводит представитель собственника – обязательно убедитесь в наличии официальной нотариальной доверенности, – отмечают специалисты Росреестра.

Ещё один вариант обезопасить себя – оформить сделку купли-продажи нотариально. Нотариус проверяет все сведения об объекте, может запросить необходимую информацию, провести правовую экспертизу право-устанавливающих документов.

Ранее на сайте pravda-nn.ru сообщалось, что из-за пандемии и подорожания недвижимости в Нижнем Новгороде спрос на покупку земельных участков в области вырос, а их стоимость при этом снизилась.