Новостройка или вторичка? Как изменился спрос на квартиры и вырастут ли цены на жилье

Спрос на квартиры на рынке недвижимости, несмотря на повышение ставки Центробанка, сохраняется на высоком уровне. В результате средние сроки продажи квартир продолжают снижаться – ликвидные варианты жилья раскупают молниеносно. А вот спрос на ипотеку заметно снижается. Редакция сайта pravda-nn.ru выяснила, какие ещё тенденции можно наблюдать на рынке недвижимости и как они отразятся в дальнейшем на стоимости жилья.

Квартир меньше, а спрос выше

Повышение активности на вторичном рынке жилья можно было наблюдать начиная со второй половины 2022 года. Всё это время интерес к готовому жилью заметно рос. Цены стабилизировались и даже по некоторым объектам фиксировалось снижение. После повышения ставки ЦБ интерес к вторичке не только не угас, но и вырос. Сейчас на руках у покупателей ещё достаточно много одобрений по ипотечным кредитам, полученных до повышения ставки ЦБ, и люди пытаются их применить. Рост спроса, как сообщают аналитики ЦИАН, привёл к снижению средних сроков экспозиции – т.е. времени продажи квартиры. В среднем в конце августа он составлял 115 дней. Это на 7 дней меньше, чем месяц назад, а относительно начала года – на 17 дней.

Как следствие, сокращалось количество предложений – за последний месяц примерно на 6,5%. Собственно, и этой тенденции уже почти год, однако в последние месяцы на фоне активизации спроса темпы ускорились. По сравнению с августом 2022 года выбор меньше на 28%.

Дорогой квадрат

На фоне бешеного спроса и сокращения количества предложений цены поползли вверх. В августе цена квадратного метра в предложении на вторичном рынке в среднем по России выросла сразу на 1,5%, в Нижнем Новгороде – на 2,5%. До этого ежемесячная динамика не превышала +-1%. Относительно августа 2022 года «квадрат» в среднем стал дороже на 7%, в Нижнем Новгороде – на 8%. Впрочем, массового изменения ценников в большую сторону всё же зафиксировано не было. Рост среднерыночных цен связан с тем, что в период повышенного спроса с рынка уходят, прежде всего, предложения с относительно невысокими ценами. Задают тон и те продавцы, которых прежде не было на рынке. Поняв, что спрос большой, а цены поползли вверх, многие стали выставлять недвижимость, естественно, подняв цены.

Вторичка уступит место

А вот число выдаваемых ипотечных кредитов стало снижаться. Впрочем, и эта тенденция появилась ещё до поднятия ставки ЦБ. Уже в июле количество выданных ипотечных кредитов на вторичном рынке сократилось на 3%.

В июле из всех выданных ипотек 70% пришлось на готовое жильё. Это много, но их доля всё же ниже, чем в предыдущие месяцы (во втором квартале текущего года – 73%), и в ближайшее время количество ипотечных кредитов на вторичном рынке будет только снижаться.

«В первом полугодии текущего года лоты в готовых домах часто были более привлекательным вариантом по сравнению с новостройками (разница в цене квадратного метра в сочетании с меньшими затратами на ремонт компенсировала разницу ставок). После адаптации рынка к новым условиям стоит ждать смещения спроса в сегмент новостроек, ведь разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках увеличится – теперь потенциальный покупатель будет выбирать между 6 – 8% в льготных ипотечных программах на новостройки и 13 – 14% в кредитах на жильё в готовых домах», – комментирует руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.

При этом рост цен на квадратный метр на фоне подорожания ипотечных платежей прекратится, уверен Алексей Попов. Более того, могут снизиться цены в сегменте недавно сданных домов, где конкуренция с первичным рынком наиболее высока.

Аналитики считают, что приобретать жильё на крайних этажах куда более выгодно. По оценкам аналитиков, таким образом можно сэкономить до 35% по России, и до 28% в приволжской столице. Для примера: стоимость квартиры на средних этажах в Нижнем Новгороде составляет 5,8 млн рублей, в то время как на первых – 4,5 млн рублей, на последних – 4,8 млн рублей.

«Приобретение квартиры на первом или последнем этаже во вторичке позволяет значительно сэкономить. Однако такие объекты могут иметь недостатки. В силу изношенности инфраструктуры для объектов на последних этажах есть риск затопления, промерзания зимой и излишнего нагревания летом. Недостатки первых этажей – сырость из-за коммуникаций в подвале, шум, плохие видовые характеристики, часто отсутствие балкона. Так что к выбору объектов на этих этажах стоит подходить внимательно. Однако при определённом сочетании факторов квартиры на первых и последних этажах становятся ничуть не худшим выбором по сравнению со средними», – прокомментировал руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.