Мы ожидаем рост
В 2009 году на российском рынке жилья и связанном с ним рынке ипотечного кредитования наблюдались тенденции, которые, в общем-то, можно назвать положительными. О том, что же произошло на этих рынках, рассказывают заместитель директора департамента строительства и инвестиций администрации Нижнего Новгорода Артем КАРАЗАНОВ, управляющий РОО «Нижегородский» филиала № 6318 банка ВТБ 24 Георгий ГРЕЧИН и начальник отдела ипотечного кредитования РОО «Нижегородский» филиала № 6318 банка ВТБ 24 Сергей ОЛОНЦЕВ. Доверие к застройщикам восстановлено Артем КАРАЗАНОВ: — То, что произошло в 2009 году в российской экономике в целом и на рынке недвижимости в частности, будет являться темой десятков диссертаций. В сентябре-октябре прошлого года одновременно исчезли кредиты для застройщиков и ипотека для физических лиц. Далее с рынка ушли инвесторы, которым стало не интересно вкладывать деньги в жилую недвижимость. Практически прекратилось долевое строительство, поскольку люди испугались неопределенности. Словом, рынок строящегося жилья встал. Покупалось в основном готовое жилье. Каждая третья стройка была заморожена минимум на две недели, а некоторые — и на один-два месяца. Мы имели ежемесячное снижение цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилой недвижимости. И никто не знал, до какой степени упадут цены. Снижение в конечном итоге составило от 10 до 30 процентов в зависимости от методики подсчета. Позитивно то, что доверие к этому рынку было восстановлено. В начале 2009 года восстановилось сотрудничество между банками и компаниями-застройщиками. Правительством и органами местного самоуправления были предприняты антикризисные меры, начиная с закупки квартир и заканчивая предоставлением государственных и муниципальных гарантий для предоставления банковских кредитов строительным организациям. В результате остановленных строек в Нижнем Новгороде осталось всего 5 из 150 имеющихся на сегодняшний день. Причем проблемы на этих пяти стройках связаны не с финансовым кризисом, а с использованием собранных с дольщиков денег на цели, не связанные со строительством жилого дома. Конечно же, кризис сказался на объемах ввода жилья. Если в прошлом и позапрошлом годах мы имели по 600 тысяч квадратных метров, то в 2009 году мы выйдем примерно на полмиллиона. То есть будет 20-процентное снижение показателей. Из-за того, что стройки были приостановлены, а новые объекты в конце прошлого — первой половине нынешнего года не закладывались вообще, мы будем иметь спад по многоэтажному строительству в 2010 – 2012 годы. Ценовой штиль на рынке жилья Сейчас рынок достиг ценового равновесия. Цены уже не снижаются, а на некоторые типы жилья (в основном на однокомнатные квартиры) даже немного повышаются. Однокомнатные квартиры оказались востребованными на рынке в силу ряда причин. У людей нет денег на двух- и трехкомнатные квартиры, и им приходится брать то, на что хватает средств. К тому же сотни миллионов рублей были направлены федеральным бюджетом на приобретение жилья (в основном «однушек») для инвалидов и ветеранов Великой отечественной войны. Областное правительство и администрация Нижнего Новгорода совместно работают в рамках программы социальной ипотеки. Эта деятельность осуществляется через государственное предприятие «НИКА», которое является агентом АИЖК и само выдает кредиты по ставке, чуть превышающей ставку рефинансирования Центробанка РФ. Изначально объемы выдачи кредитов были не очень большие, но поступление федеральных денег в размере до 5 миллиардов рублей позволяет значительно нарастить обороты социальной ипотеки. На мой взгляд, кризис на рынке жилья в целом преодолен. Цены на недвижимость сейчас ниже, чем год-два назад. Докризисных уровней цены достигнут через три-четыре года. Аналогично — по объему возводимого жилья. Интерес к ипотеке увеличивается Георгий ГРЕЧИН: — Количество клиентов, обратившихся в 2009 году за ипотечным кредитом в наш банк, уменьшилось по сравнению с предыдущим годом. Но следует отметить, что в октябре-ноябре количество заявок на ипотеку увеличилось в два раза (если сравнивать с августом-сентябрем). Мы можем констатировать некоторое увеличение интереса нижегородцев к данному банковскому продукту, а значит, и к приобретению жилья. В 2010 году мы ожидаем двух-трехкратного роста объемов ипотечного кредитования по сравнению с нынешним годом. Речь, разумеется, идет о нашем банке. Каковы будут тенденции в целом по рынку — это отдельный разговор. В Нижегородской области ипотечный портфель ВТБ 24 составляет 3,2 миллиарда рублей, или 1900 выданных кредитов. Это шестое место среди других регионов, в которых банк имеет свои филиалы. В этом году выдано около 150 ипотечных кредитов на общую сумму более 200 миллионов рублей. Цифры, конечно, не очень большие, если сравнивать их с аналогичными показателями прошлого года. Что касается ипотечных ставок, то мы уже вернулись на докризисный уровень — от 9 процентов годовых по отдельным программам. Учитывая, что цены на жилье упали на 30 – 40 процентов, приобретать его сейчас на заемные деньги стало весьма привлекательно. Сергей ОЛОНЦЕВ: — Если говорить о программе кредитования покупки жилья на этапе строительства, то это существенное подспорье для застройщиков. Не секрет, что полтора-два года назад именно дольщики-ипотечники были одним из основных источников денег для строительства многоквартирных домов. На ипотечных покупателей квартир приходилось более 50 процентов объема продаж нижегородских застройщиков. Сейчас, с введением в действие этой программы, мы расширим косвенное кредитование строительных компаний региона. Аккредитуя объекты со 100-процентной этажностью, проверяя законность строительства и весь пакет документов по новостройке, мы тем самым предлагаем заемщикам лишь те дома, по которым вероятность ввода в эксплуатацию очень высока. Таких объектов на сегодняшний день уже пять. Сейчас рассматриваются документы еще по нескольким новостройкам. Устойчивая к кризису Георгий ГРЕЧИН: — На региональный рынок ипотечного кредитования существенное влияние оказывает ситуация в экономике Нижегородской области. В нашем регионе сильно развит сектор автомобилестроения и машиностроения, который в кризис пострадал сильнее всего. Это отразилось и на рынке ипотеки. Существенно уменьшился спрос на приобретаемое жилье, поскольку у людей упали доходы. Количество банков, выдающих ипотечные кредиты, сократилось. Изменения произошли не критичные, так как объемы сделок упали существенно больше, чем в целом по стране. Поэтому сокращение числа занимающихся ипотекой банков никоим образом не отразилось на качестве предоставляемых услуг. Ипотека оказалась самым устойчивым к кризису банковским продуктом, по которому уровень просрочки существенно меньше, чем по другим видам кредитования. Плохие кредиты возникают тогда, когда заемщик теряет работу и его доходы резко сокращаются. Здесь и у государства в лице АИЖК, и у коммерческих банков есть программы поддержки таких заемщиков. Те люди, которые хотят продолжать добросовестно обслуживать взятый кредит, такую возможность имеют. Объективно плохих кредитов не так много, как могло бы быть без такой поддержки. Случаи, когда заемщик не желает возвращать долги, можно назвать единичными. Разговоры о грядущем массовом отказе от обслуживания кредитов были год назад, в начале кризиса. Тогда многие думали, что кризис будет глобальным, что на него можно все списать. Однако после объяснения процедуры дальнейшей работы каждый заемщик понимал, что, если он хочет дальше жить в своей квартире, он должен обслуживать ипотечный кредит, а если готов со своим жильем расстаться, то банк готов ему в этом помочь. По теме:Завтра может быть поздно
