Как продать долю в квартире: преимущественное право, нотариус, сроки

Долю в квартире можно продать без согласия остальных собственников, но в определённом порядке: сначала её предлагают им, затем ждут ответа, а договор, как правило, удостоверяет нотариус. Нарушение порядка позволяет сособственнику через суд занять место покупателя.

Доля — не комната

Доля — это часть права собственности на всю квартиру, а не конкретная комната (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Кто какой комнатой пользуется, решают соглашением всех собственников, а без согласия — суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Комната же может быть самостоятельным жилым помещением (п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ); при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право есть у собственников других комнат (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ). Что зарегистрировано, видно по ЕГРН: там указан вид жилого помещения — комната или квартира (п. 23 ч. 4 ст. 8 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Извещение и срок ответа

Продать свою долю собственник вправе по своему усмотрению, соблюдая правила о преимущественной покупке (п. 2 ст. 246 ГК РФ): при продаже постороннему остальные собственники могут купить её первыми по той же цене и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец извещает их письменно, указав цену и другие условия (п. 2 ст. 250). Продажи другому сособственнику это правило не касается.

Ответа ждут месяц со дня извещения. Если никто долю не купил, её можно продать любому, а если все письменно отказались — и раньше (п. 2 ст. 250). Месяц идёт от доставки извещения, а не от отправки (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Условия для постороннего не могут быть мягче, чем в извещении, поэтому при снижении цены извещают заново (п. 1 ст. 250).

Если сособственники против или молчат

Их согласие не нужно, но извещение придётся подтвердить: доказать направление и доставку должен отправитель (п. 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Его можно передать через нотариуса: по просьбе он выдаёт свидетельство о направлении документов, а после подтверждения получения — о передаче (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате). Письмо, которое поступило адресату, но не вручено по зависящим от него обстоятельствам, считается доставленным (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ); по разъяснению Пленума ВС, гражданину пишут по адресу регистрации или по адресу, который он указал сам, и риск неполучения несёт он (пп. 63 и 67 постановления № 25).

Покупатель-компания для сособственников — такое же постороннее лицо, и порядок для неё тот же: Sobroker, по описанию компании, выкупает доли, до сделки проверяет состав владельцев и порядок соблюдения преимущественного права покупки, а нотариальное оформление сопровождает, если оно требуется.

Когда нужен нотариус

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ), без него договор ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Это касается продажи доли и постороннему, и сособственнику. Соблюдение преимущественного права нотариус проверяет по отказам сособственников или документам об извещении (п. 39 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, утв. приказом Минюста России от 30.08.2017 № 156). Для обычной продажи исключение одно: все собственники продают свои доли одной сделкой (п. 1 ч. 1.1 ст. 42) — по сути, всю квартиру, и извещать тогда некого.

Если продали в обход

Любой другой сособственник может в течение трёх месяцев потребовать в суде перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). По разъяснению Пленума Верховного Суда, срок идёт с того дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении, а вместе с иском он вносит на счёт управления Судебного департамента уплаченную покупателем сумму и возмещение его необходимых расходов. Договор недействительным не признают: суд заменяет в нём покупателя истцом (подп. «в» п. 1.2 постановления от 10.06.1980 № 4 в ред. от 06.02.2007).

Пользование, выдел, ограничения

Собственник вправе получить в пользование часть квартиры, соразмерную доле, а если это невозможно — компенсацию от тех, кто пользуется приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Долю выделяют в натуре, если это допускает закон и нет несоразмерного ущерба имуществу, иначе выделяющемуся выплачивают её стоимость; незначительную долю, которую нельзя реально выделить, суд может заменить компенсацией и без согласия владельца, если у того нет существенного интереса в использовании квартиры (п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ).

Арест или запрет на долю, наложенные по долгам собственника, приостановят регистрацию перехода права до их снятия (п. 37 ч. 1 и ч. 6 ст. 26 закона № 218-ФЗ). Долю ребёнка продают только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Реклама. ООО «Соброкер». ИНН 5010015118 sobroker.ru. erid: 2SDnjcVyQ2x