4 фактора устойчивости готового арендного бизнеса. О чем нужно знать инвестору
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — один из самых популярных инвестиционных продуктов среди тех, кто ищет пассивный доход.
ЗПИФ и прямое владение объектом: в чем разница?
Сейчас ГАБ доступен всем инвесторам, вне зависимости от объема капитала. Приобрести долю в коммерческой недвижимости можно просто и безопасно через ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости. Инвестор приобретает паи на комфортную для себя сумму, получает регулярный доход и при этом избавляет себя от множества проблем, связанных с управлением объектом.
При этом у инвестора есть возможность в любой момент «выйти» из готового арендного бизнеса. Для этого нужно продать паи на бирже (если фонд биржевой) или на площадке компании, которая занималась формированием данного ЗПИФ. Занимает эта процедура, как правило, несколько недель.
Рассмотрим факторы, которые говорят об устойчивости ГАБ и на которые стоит обратить внимание инвесторам, заинтересованным во вложениях в коммерческую недвижимость.
Привлекательность объекта для ГАБ
Как и любые инвестиции, ГАБ тоже несет в себе риски. Основной — риск потери арендатора. Если это торговая недвижимость, то инвестору стоит проанализировать среднемесячную посещаемость объекта в динамике, ведь покупательский трафик — самое важное для арендаторов, которые снимают помещение под магазин.
По сути основа привлекательности объекта — удачное географическое положение. Для складской недвижимости важна близость к крупным транспортным узлам, для офисной — возможность добраться как на общественном транспорте, так и на личном.
Качество арендаторов
Доход от рентного бизнеса напрямую зависит от объема арендных отчислений. Словом, нет арендатора — нет и дохода. Кстати, одно из отличий ЗПИФ от прямого владения недвижимостью заключается в том, что пайщики освобождены от хлопот, связанных с управлением объекта. Поиском новых арендаторов, коммунальными вопросами, налоговыми делами — всем занимается управляющая компания.
Инвестору перед покупкой объекта или паев ЗПИФ стоит поинтересоваться, на сколько лет заключен договор с якорным арендатором. Преимущество стоит отдать объекту, который сдается сетевым ритейлерам (торговая недвижимость) или федеральным компаниям. Можно диверсифицировать риски, включив в свой портфель объект с несколькими арендаторами — например, торговый или офисный центр, где снимают помещения разные компании.
Условия арендных договоров
С каждым арендатором заключается индивидуальный договор. Помимо срока действия, инвестору стоит обратить внимание на условия по индексации и пролонгации. Если пункт об индексации будет отсутствовать, то доход инвестора будет годами оставаться на одном уровне в цифровом выражении, а в реальности падать, ведь инфляция обесценивает покупательскую способность денег.
В торговой недвижимости арендные платежи могут быть нефиксированными, привязанными к розничному товарообороту (РТО). В нестабильные времена это служит своего рода защитой от инфляции: когда растут цены на товары, увеличивается РТО, а с ним и арендный поток и, таким образом, доход инвестора.
Управление объектом
Мы уже затронули вопрос управления недвижимостью. Если инвестор планирует напрямую владеть объектом, то он должен быть готовым к тому, что его инвестиции в ГАБ нельзя будет назвать пассивными. Владение объектом накладывает множество обязанностей — забота о техническом состоянии помещений, организация охранной системы объекта, переговоры с арендаторами и так далее.
ЗПИФы недвижимости полностью снимают с пайщиков все вопросы, связанные с управлением объектом. Приведем в пример фонды от компании AKTIVO, которая девять лет занимается сбором коллективных инвестиций для покупки объектов торговой недвижимости. AKTIVO регулярно отчитывается о своей работе: так, благодаря маркетинговой поддержке компании удалось увеличить покупательской трафик в нескольких фондах, что в конечном счете положительно сказалось на доходах инвесторов.
Вывод
Готовый арендный бизнес, как и любой другой бизнес, несет в себе риски. Инвестору стоит проанализировать факторы, которые влияют на привлекательность объекта для арендаторов, а также рассмотреть альтернативы прямому владению объектами — ЗПИФ недвижимости.
Реклама. ООО «АКТИВО». aktivo.ru
